“學習嘉德”難見效 馮侖夢想“小資金博大錢”

初春的陽明山，是杜鵑花盛開的季節(jié)，臺灣的母親河淡水河也開始潺潺流水。被萬通投資控股公司董事長馮侖描述為“背靠陽明山，傍晚可以看淡水夕陽”的陽明山，萬通地產(chǎn)股份有限公司(600246.SH，以下簡稱“萬通地產(chǎn)股)臺北2011項目，剛剛于2月底舉辦了“萬通臺北2011全球巡回品鑒會香港站”活動，這是該項目針對潛在意向客戶的新一輪宣傳。

去年9月，該項目還曾在北京和上海兩地舉行了盛大的全球發(fā)售儀式。

萬通臺北2011位于泛陽明山區(qū)域，作為高端度假服務式公寓，其銷售對象主要是大陸高端客戶。這個項目不但是大陸房企赴臺開發(fā)的第一個地產(chǎn)項目，同時也是萬通地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式在住宅領域和國際化拓展方面的重要嘗試。

除了萬通臺北2011，萬通地產(chǎn)還在日前發(fā)布的2011年年報中稱，公司未來拓展布局將考慮沿海經(jīng)濟發(fā)達的二、三線城市和銷售型商業(yè)物業(yè)，并擬計劃在2012年啟動3-5個輕資產(chǎn)項目。對于即將啟動的這些輕資產(chǎn)項目的分布區(qū)域及具體的運作情況，時代周報記者致電萬通地產(chǎn)董事會秘書程曉??，他本人以開會為由并沒有給出進一步的詳細信息，只表示這些項目還處在計劃之中。

實際上，從目前看來，輕資產(chǎn)模式對于萬通地產(chǎn)來說還是一把雙刃劍。

3月10日，萬通地產(chǎn)公布2011年年度報告，去年全年合共實現(xiàn)營業(yè)收入48.18億元，同比增長35.03%。雖然與去年同期相比，營收有所上升，但其凈利潤卻出現(xiàn)較大幅度下滑。數(shù)據(jù)披露，截至2011年年底，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.11億元，較上年同期的4.14億元減少24.70%，每股收益同步下滑至0.256元。

踐行輕資產(chǎn)商業(yè)模式

盡管在運作萬通臺北2011之前，萬通地產(chǎn)并沒有明確表態(tài)要著力發(fā)展輕資產(chǎn)項目，但前兩年就可窺見其涉足輕資產(chǎn)商業(yè)模式的蹤影。

資料顯示，2009年7月，萬通收購了TCL占地27萬平方米的無錫項目，對其進行再次開發(fā)。之后TCL集團回租一半面積，租期6年。此后經(jīng)過一年的運營，園區(qū)其他部分分租給了美的、速必達物流等公司。

不但如此，萬通地產(chǎn)還曾于2010年年底聯(lián)合中金、亞洲電視、香港置地等合作伙伴，共同以25.19億元的價格中標中服Z3地塊，中標之后中金與亞洲電視既是該項目的股東，又是該項目的主力租戶，萬通以此規(guī)避了資本支出過大的風險。

對于輕資產(chǎn)模式，萬通公司高層公開解釋，主要的操作辦法就是公司在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)股權合作，共同開發(fā)。這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉(zhuǎn)讓大部分股權，并享受土地溢價。此外在開發(fā)和建設階段，還可引入私募股權投資基金、銀團貸款或信托資金，整合各項資源，收取開發(fā)管理費；在持有經(jīng)營階段，對項目進行租賃和物業(yè)管理，收取相關管理費。另外還可以引入商用物業(yè)孵化資金，加強項目運營管理，以提高租金和出租率。而在租金和出租率保持穩(wěn)定后，通過各種金融產(chǎn)品，如REITs等，向包括保險基金、養(yǎng)老基金等機構出售部分或全部權益。

此次萬通臺北2011作為萬通向“輕資產(chǎn)的商業(yè)模式”轉(zhuǎn)型的重要嘗試，由于臺灣不允許大陸資本參股超過30%的公司投資臺灣地產(chǎn)業(yè)，萬通地產(chǎn)通過國際投資資本成立新加坡萬通投資公司(Vantone Capital Pte.，Ltd)，參股比例達29%，為此萬通地產(chǎn)還與當?shù)氐暮献骰锇楹炇鹆恕昂辖ǚ质蹍f(xié)議”和“委托萬通全球銷售協(xié)議”。 Capita

萬通瞄準嘉德模式

在去年年底的某次公開活動中，面對記者問及對于宏觀調(diào)控形勢下萬通地產(chǎn)將如何轉(zhuǎn)型的問題時，馮侖表示，他已多次強調(diào)萬通地產(chǎn)瞄準的目標就是嘉德地產(chǎn)。

事實上，早在去年3月30日舉辦的萬通投資者年會上，公司就曾對外高調(diào)宣布，作為萬通地產(chǎn)的大股東，將以往隱身在萬通地產(chǎn)背后的“萬通實業(yè)”更名為“萬通控股”，定位于投資控股公司。目前總資產(chǎn)近140億元的萬通控股，未來將圍繞地產(chǎn)行業(yè)打造兩大業(yè)務板塊：直接投資和基金投資。馮侖稱，更名背后實質(zhì)上是商業(yè)模式的變革，萬通地產(chǎn)將做中國的嘉德置地。

公開資料顯示，嘉德置地的成功之處主要在于它將房地產(chǎn)和金融產(chǎn)品進行了細分配對。貝塔咨詢工作室合伙人杜麗虹也指出：追求“資產(chǎn)類型的分解與投資人的匹配”正是嘉德模式的精髓所在。即以較小資金博取大錢的路徑，通過占據(jù)資金這一上游渠道，以基金投資與直接投資相結合，運營與資產(chǎn)管理相結合，規(guī)模擴張與增強流動性相結合，實現(xiàn)房企的效益最大化。而這一模式既不同于此前馮侖曾推崇的金融機構主導的美國模式，也異于“租售并舉”的香港模式。

通過這種“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略實施，嘉德置地的西直門MALL曾以330萬平方米的權益建筑面積，撬動了高達3000億元的資產(chǎn)管理總額。

凱德中國常務副主席林明彥公開表示，嘉德置地之所以能做到這樣的效果，是因為新加坡有這樣一個資本市場的框架，但在中國，目前資本市場的形態(tài)還較為單一，開發(fā)商的融資來源主要是向銀行貸款。國內(nèi)開發(fā)商想要復制“嘉德模式”并不容易。

未來2-3年業(yè)績難爆發(fā)

事實上，除了萬通地產(chǎn)提出要向“嘉德模式”學習，去年上半年，保利地產(chǎn)放緩拿地節(jié)奏，也被業(yè)界猜測是向輕資產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。杜麗虹也表示，隨著土地紅利的降低，很多地產(chǎn)企業(yè)都開始在考慮向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，但目前這種模式在國內(nèi)還處于一個初步發(fā)展階段，企業(yè)在輕資產(chǎn)方面的運作能力也在培養(yǎng)過程中。

據(jù)了解，臺灣2011項目作為萬通輕資產(chǎn)商業(yè)模式的重要嘗試，目前售價高達4.2萬元/平方米，比周邊的房價高出近一倍，銷售對象主要是大陸高端客戶。盡管目前萬通地產(chǎn)針對其中專門作為投資的部分房屋，還承諾5年包租、年租金4%。

盡管在全球發(fā)售兩個月后，萬通地產(chǎn)總經(jīng)理云大俊對外表示，臺灣項目意向成交有78組，占到整個項目276套房源的30%。但記者致電其售樓中心，并向銷售人員了解到，目前該項目售出的房屋只有50多套。相比總的276套房源來說，從去年7月份開盤銷售至今，銷售率還不足兩成。

時代周報記者查閱萬通地產(chǎn)2011年年報也發(fā)現(xiàn)，在公司的主營業(yè)務分地區(qū)情況中，北京地區(qū)的營業(yè)收入為14.35億元，天津地區(qū)為33.49億元，分別比上年同期同比增長了37%和57%，此外川渝地區(qū)也有少量收入，而萬通臺北2011項目在去年整體的營業(yè)收入中幾乎沒有貢獻。

長期跟蹤萬通地產(chǎn)的西南證券地產(chǎn)分析師肖劍對時報周報分析稱：目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)發(fā)展模式多停留在概念階段，而近年來萬通地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)也一直處于行業(yè)中等水平，從萬通地產(chǎn)2011年年報披露的土地儲備以及公司未來的營運計劃來看，即便在輕資產(chǎn)概念的打造下，今后2-3年公司也很難迎來業(yè)績爆發(fā)期。