博鰲亞洲論壇昨日下午召開(kāi)“債務(wù)危機(jī)：衰退的導(dǎo)火索”分論壇討論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、成都大學(xué)副校長(zhǎng)張其佐在分論壇上發(fā)言，并接受新華社博鰲高端訪談。近日，他在接受新華視點(diǎn)記者采訪時(shí)，也談到了相同的問(wèn)題。

“經(jīng)濟(jì)未來(lái)面臨下行壓力主要是來(lái)自房地產(chǎn)發(fā)展的不確定性不穩(wěn)定性因素。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，積極有效化解房地產(chǎn)的諸多不確定不穩(wěn)定性因素，防止局部問(wèn)題演變成全局性問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展顯得特別重要。”“調(diào)控短期化的問(wèn)題在于：需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會(huì)給以后房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力；而調(diào)控政策頻繁多變，也會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，從而影響正常的投資和消費(fèi)。因此，今后房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，同時(shí)盡快跳出‘短期化’怪圈，構(gòu)建一個(gè)有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。張其佐說(shuō)。

擠泡沫防風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)投資

在這三者之間找均衡點(diǎn)

“化解房地產(chǎn)發(fā)展不確定不穩(wěn)定性因素要攻堅(jiān)克難，在時(shí)間上不能久拖，一是房地產(chǎn)仍然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。二是房地產(chǎn)的不確定不穩(wěn)定性，不利于擴(kuò)大內(nèi)需和推進(jìn)城鎮(zhèn)化。三是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于‘上不得下不得’的膠著觀望狀態(tài)：‘上’的風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的泡沫仍然較大，離房?jī)r(jià)合理回歸差距較大。‘下不得’主要指‘大落’也會(huì)對(duì)銀行和地方財(cái)政收入沖擊較大。尤其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能過(guò)快下滑會(huì)加大國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速下行的壓力。所以，現(xiàn)在要在擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)投資三者之間要找到一個(gè)‘均衡點(diǎn)’。四是受歐債危機(jī)影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下行的壓力會(huì)更大。綜上所述，我不贊成部分學(xué)者提出‘堅(jiān)持用3—4年或更長(zhǎng)的時(shí)間，等到居民收入提高，房?jī)r(jià)水平就會(huì)自然回落’即‘以時(shí)間控空間’的辦法。

房地產(chǎn)調(diào)控

不能拖也拖不起

“房地產(chǎn)關(guān)系多方利益，調(diào)控的阻力相當(dāng)大，但政府調(diào)控目標(biāo)已定，就要堅(jiān)定不移堅(jiān)持落實(shí)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，爭(zhēng)取在今后1到2年內(nèi)調(diào)控到位。實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)早到位早主動(dòng)，晚到位則會(huì)陷入被動(dòng)，就會(huì)積重難返。最近央行公布2012年一季度居民購(gòu)房意愿，竟然創(chuàng)下了1999年調(diào)查以來(lái)的最低值?？梢?jiàn)，調(diào)控持續(xù)時(shí)間越久，居民購(gòu)房意愿可能會(huì)大幅下降，調(diào)控的成本就會(huì)增加，調(diào)控的難度和風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大。國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)證明，一旦居民購(gòu)房預(yù)期大幅下降，房地產(chǎn)就會(huì)處于極不穩(wěn)定狀態(tài)。總之，我國(guó)樓市從2003年至今已經(jīng)歷4輪調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間太久必然會(huì)拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，所以不能拖也拖不起。

房?jī)r(jià)收入比

不能超過(guò)6:1的警戒線

“究竟什么樣的房?jī)r(jià)才算合理，房?jī)r(jià)合理回歸的界限是什么。沒(méi)有具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，各地就會(huì)出現(xiàn)“五花八門(mén)”的標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)不確定性和不穩(wěn)定性。因此，提高政策目標(biāo)的可操作性，必須要盡快研究制定出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)。房?jī)r(jià)是否合理，一方面要看房?jī)r(jià)是否與居民的收入相適應(yīng)，另一方面要看是否與開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)率相匹配。

房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際上判斷房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。按照世界銀行的報(bào)告，房?jī)r(jià)收入比在3∶1-6∶1之間，即合理的房?jī)r(jià)應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍。我國(guó)目前房?jī)r(jià)收入比高達(dá)約8.5∶1，已大大超過(guò)國(guó)際房?jī)r(jià)收入比6∶1的警戒線。這說(shuō)明，我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格已過(guò)高，大大超過(guò)了居民的購(gòu)買力。因此，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比不能超過(guò)6∶1的警戒線。

房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率

應(yīng)在10%-15%之間

“開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率也是判斷房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率一般在6%-10%的水平。據(jù)中國(guó)社科院《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》認(rèn)為，2009年我國(guó)房地產(chǎn)平均毛利率為55.72%，超過(guò)國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率近7倍，這顯然是極不合理的。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率要綜合考慮國(guó)際平均水平和我國(guó)社會(huì)資本利潤(rùn)率11.5%和大部分新興市場(chǎng)國(guó)家房企利潤(rùn)率16.5%的水平，因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率控制在10%-15%之間為宜。

房屋租售比

應(yīng)上升到1∶300警戒線之上

“房屋租售比是衡量房?jī)r(jià)是否合理的另一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際上將房屋租售比1∶300作為警戒線，但我國(guó)2010年房屋租售比已突破國(guó)際警戒線降到1∶420。因此，我國(guó)房屋租售比至少應(yīng)上升到1∶300的國(guó)際警戒線之上，房?jī)r(jià)才算回歸到合理水平?！睆埰渥粽f(shuō)。

綜合新華社等