在“2012博鰲亞洲論壇”數(shù)十場(chǎng)分論壇中，4月3日最后一場(chǎng)的壓軸大戲留給了“中國(guó)房地產(chǎn)大變革”。

2012年全國(guó)兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院總理溫家寶答記者問(wèn)時(shí)明確指出，中國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未到合理水平，仍將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。4月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年3月百城住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第7個(gè)月下跌，北京、上海、深圳、廣州等10大城市均價(jià)同比連續(xù)第3個(gè)月下跌。然而在樓市嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，深圳和廣州3月均價(jià)同比逆市上漲。

焦點(diǎn)一：限購(gòu)政策年內(nèi)難退出

張玉良：國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施，是特殊情況下采取的特殊政策。限購(gòu)政策實(shí)施近兩年來(lái)，取得了一定效果。可以想象，如果限購(gòu)政策一退出，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)怎樣。在市場(chǎng)化政策沒(méi)有到位之前，限購(gòu)不能退出。現(xiàn)有的調(diào)控政策需要進(jìn)行微調(diào)，以滿足剛性需求。

劉曉光：限購(gòu)政策今年肯定不會(huì)發(fā)生變化。但部分措施微調(diào)或有可能，例如首套房首付比例略降及利息進(jìn)一步優(yōu)惠等。在政策不改變的情況下，房企唯有適應(yīng)市場(chǎng)來(lái)謀求生存，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)大量并購(gòu)案例。但是以后限購(gòu)令作為行政性政策或許要被一些經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策代替。通過(guò)利率、稅收這些經(jīng)濟(jì)政策來(lái)代替。

鄭新立：限購(gòu)是在特殊情況下采取的特殊措施，樓市調(diào)控政策之所以短期難以退出，關(guān)鍵因素在于房?jī)r(jià)還沒(méi)有調(diào)整到合理價(jià)位?，F(xiàn)在最重要的問(wèn)題，是現(xiàn)有的已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)問(wèn)題。

焦點(diǎn)二：調(diào)控政策必須微調(diào)

張玉良：現(xiàn)有的一些調(diào)控政策“走過(guò)了頭”，為了抑制房?jī)r(jià)上漲，下重藥“一刀切”，在打壓房?jī)r(jià)的同時(shí)，也使得一些剛性需求得不到滿足。

例如，不少地方提高首套房貸款利率，對(duì)房貸也采取緊縮，這就使得很多剛性需求、消費(fèi)性需求都受到抑制。對(duì)這些政策進(jìn)行微調(diào)也是應(yīng)該的。

鄭新立：用房地產(chǎn)稅來(lái)改變地方政府的土地財(cái)政政策，是一項(xiàng)非常好的改革，可以抑制投機(jī)，又滿足居住性購(gòu)房需求?，F(xiàn)在一些地方已經(jīng)開始進(jìn)行試點(diǎn)改革，這個(gè)方向已經(jīng)明確了。我想通過(guò)試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將來(lái)房地產(chǎn)稅會(huì)逐步得到實(shí)施。

焦點(diǎn)三：房?jī)r(jià)還有下行空間

劉曉光：未來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)會(huì)減慢，剛性需求會(huì)逐步滿足。以后房?jī)r(jià)每年只是一個(gè)通脹的漲幅，比如4%、5%，老百姓收入可能是一個(gè)高增長(zhǎng)，比如9%、10%，各種價(jià)格比率就回到合理的程度。但是這里面有一個(gè)很重要問(wèn)題，價(jià)格本身不可能大幅增長(zhǎng)。有些地方的地價(jià)占整個(gè)成本將近50%，加上稅費(fèi)又是20%左右，如果我們把地價(jià)降下來(lái)、把稅費(fèi)降下來(lái)、把資金成本降下來(lái)，開發(fā)商的合理利潤(rùn)是看得到的。

張玉良：房?jī)r(jià)依然有下調(diào)空間?，F(xiàn)在一些城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。調(diào)到合理的范圍，我的理解是現(xiàn)在房?jī)r(jià)至少還有15%到20%的下跌空間。不過(guò)，不同城市，不同地段，房?jī)r(jià)調(diào)整也不同。有些二三線城市，房?jī)r(jià)比較低，不但下降不了，可能還略有上升。一線城市的核心地段，價(jià)格也降不下來(lái)。核心城市的邊緣地段，房?jī)r(jià)是要降下來(lái)的。

劉曉光：樓價(jià)高企的一大關(guān)鍵因素，是土地成本、稅負(fù)過(guò)高。比如在北京，有些地方的地價(jià)占整個(gè)成本的近50%，稅費(fèi)20%左右，那可能占到成本的70%。只有把地價(jià)、稅費(fèi)2資金成本降下來(lái)，房?jī)r(jià)才能真正下降。