對于萬科這家當(dāng)今世界最大房地產(chǎn)公司而言，在這場行業(yè)大洗牌中如何逆勢突圍，其牌技如何顯得尤為重要。

萬科在回復(fù)本報(bào)采訪時(shí)表示，“隨著調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場，下半場的特征在于，住宅將日益回歸基本的居住屬性，投資購房需求持續(xù)受到抑制，依靠房價(jià)快速上漲的發(fā)展模式難以為繼。企業(yè)要壯大發(fā)展，需要順應(yīng)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，重新建立自身的競爭優(yōu)勢。

質(zhì)量轉(zhuǎn)型牌

5月11日，萬科董事長王石在其股東大會上表示，“萬科現(xiàn)今已是世界最大的房地產(chǎn)公司，這個(gè)地位萬科和我都想保持，但這就延伸出一個(gè)疑問：是靠數(shù)量保持還是靠質(zhì)量保持？如果要質(zhì)量，就可能會降低速度，萬科也有可能從第一降到第二。

外界將此舉普遍解讀為萬科的“質(zhì)量宣言”，不難看出，質(zhì)量對于這家航母級規(guī)模的房企來說，不啻為當(dāng)務(wù)之急。

對此，萬科表示：“王石董事長在股東大會上所言是一種表態(tài)，不是預(yù)測，目的是為了強(qiáng)調(diào)‘質(zhì)量第一’的重要性。這也是萬科一直以來所堅(jiān)持的理念。任何時(shí)候，質(zhì)量都是萬科的底線，不存在妥協(xié)的余地。

早在2008年萬科就提出由“規(guī)模速度型增長”向“質(zhì)量效益型增長”轉(zhuǎn)型，從戰(zhàn)略方向上對發(fā)展的思路進(jìn)行了明確。

但是近年來，隨著其交付規(guī)模不斷擴(kuò)大，質(zhì)量問題也隨之顯現(xiàn)。今年以來，從“毒地板”到“紙板門”再到“設(shè)計(jì)門”，每一個(gè)個(gè)體質(zhì)量問題都存在被放大成為質(zhì)量門事件的風(fēng)險(xiǎn)，萬科在追求質(zhì)量的道路上亦更加如履薄冰。

“規(guī)模擴(kuò)大后，任何一個(gè)局部的問題都會引發(fā)對公司整體的質(zhì)疑。因此，公司必須以更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，進(jìn)一步強(qiáng)化質(zhì)量管理，使產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)到更高水平。”萬科表示。

萬科認(rèn)為，雖然質(zhì)量總體上在提高，但改進(jìn)的空間也仍然存在。

“近期的質(zhì)量投訴增加也反映出這一點(diǎn)。投訴增加的原因可能有幾個(gè)方面：第一，國內(nèi)建筑、裝修行業(yè)施工技術(shù)、工藝落后，現(xiàn)場手工作業(yè)多，一些質(zhì)量通病難以完全杜絕。第二，萬科的質(zhì)量管理體系不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模化裝修采購、施工相對于客戶自行裝修有優(yōu)勢，但在供應(yīng)商管理、進(jìn)場材料把關(guān)、大規(guī)模裝修房集中交付等方面，還有改進(jìn)的空間。第三，市場調(diào)整期，包括產(chǎn)品質(zhì)量在內(nèi)的各方面投訴都會增加，與2008年情況相似。

在即將走過一半的2012年，萬科稱，“會繼續(xù)把質(zhì)量放在第一位，嚴(yán)格實(shí)行拉閘制度、實(shí)測實(shí)量，高質(zhì)量完成年度開發(fā)任務(wù)。此外，公司還開展了‘千億計(jì)劃’(派出‘千’人，一‘億’預(yù)算)，陸續(xù)把工程師送到日本培訓(xùn)，學(xué)習(xí)工地管理經(jīng)驗(yàn)。

海外國際牌

萬科5月14日晚間發(fā)布的公告稱，其全資子公司萬科置業(yè)(香港)有限公司(以下簡稱“萬科置業(yè)()于2012年5月13日與永泰地產(chǎn)有限公司達(dá)成協(xié)議，在南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司進(jìn)行公司重組后，萬科置業(yè)將通過其全資子公司以約10.79億港元向永泰地產(chǎn)收購重組后的南聯(lián)地產(chǎn)191935845股股份，占重組后的南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的約73.91%。

對此，市場普遍認(rèn)為萬科將試水海外市場。萬科董秘譚華杰對此也毫不避諱，他表示，“國際化是萬科未來需要思考的長期發(fā)展方向之一，就目前來看，主要是一種嘗試。

譚華杰坦言，“未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，海外業(yè)務(wù)不可能成為萬科主要的發(fā)展方向?！彼J(rèn)為，行業(yè)雖然處在調(diào)控中，但支持行業(yè)長期發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)因素依然存在，包括持續(xù)的城市化進(jìn)程、家庭規(guī)模的快速小型化、收入的提升與財(cái)富的增加、對舊有居住條件改善的真實(shí)需要等。我們相信未來15到20年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然有良好的發(fā)展機(jī)遇。“萬科目前的商品房市場份額只有2.06%，也還存在巨大的成長空間。

穩(wěn)健發(fā)展牌

2010年以來，行業(yè)資金環(huán)境普遍趨于緊張，但萬科憑借穩(wěn)健的經(jīng)營策略，仍然保持了相對良好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況。

今年一季度末，萬科的凈負(fù)債率只有23%，貨幣資金390.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款178億元。由于資金相對充裕，公司在應(yīng)對行業(yè)調(diào)控時(shí)能夠有更大的主動(dòng)性和靈活性。

實(shí)際上，整個(gè)一季度，萬科寸土未拿，直至4月份后，萬科才首度出手一舉拿下5宗地塊。

在譚華杰看來，“4月份公司新增項(xiàng)目數(shù)量有所增加，但總價(jià)、單價(jià)并不高，其中總價(jià)11.4億元，占同期銷售額的15.3%，單價(jià)約1900元/平方米，低于去年約2560元的平均地價(jià)。公司謹(jǐn)慎拿地的策略并沒有任何變化。

即便如此，整個(gè)4月份對于萬科而言，仍是喜憂參半。這一個(gè)月，萬科首度出手土地市場連砍五宗地塊，但同樣也是這一個(gè)月，萬科的銷售均價(jià)跌破了萬元每平米，這似乎昭示著萬科此前提出的“萬科從來不降價(jià)，一直都是積極定價(jià)”的策略已經(jīng)成為一句空談。

不過，在譚華杰看來，“單月銷售均價(jià)受項(xiàng)目推盤分布、結(jié)構(gòu)以及各種偶然性因素的影響，存在一定波動(dòng)是正?，F(xiàn)象。萬科始終堅(jiān)持合理定價(jià)、積極銷售，定價(jià)策略并無任何變化。

萬科指出，公司不會采用“一刀切”的方式定價(jià)。集團(tuán)對一線公司的要求是積極賣樓。在此原則下，各地公司會根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況制定相應(yīng)的銷售策略，具體采用什么方式促進(jìn)銷售由一線公司決定。

而對于萬科凈利潤低于對手的現(xiàn)狀，萬科認(rèn)為，在利潤率和周轉(zhuǎn)率的選擇上，不同企業(yè)的側(cè)重點(diǎn)有所不同?！叭f科通過‘快速開發(fā)，快速銷售’提高周轉(zhuǎn)效率，獲取公平收益，并不追求過高的利潤率。這一模式兼顧了股東的利益和購房者的利益，有助于促進(jìn)社會資源的有效利用。

萬科認(rèn)為，市場調(diào)整確實(shí)會對現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售利潤產(chǎn)生影響，這是行業(yè)普遍的情況。但相對于走高利潤路線的企業(yè)，萬科所受影響會相對小一些。另一方面，公司也會通過拓展多元化、低成本的融資渠道，加強(qiáng)成本優(yōu)化，管理費(fèi)用等方式，提高經(jīng)營效益，應(yīng)對市場挑戰(zhàn)。

萬科表示，“會繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的發(fā)展策略。在發(fā)展方向上，不會單純追求規(guī)模和速度，而是會夯實(shí)基礎(chǔ)，注重增長的質(zhì)量；在產(chǎn)品定位上，會延續(xù)主流產(chǎn)品的定位，面向最廣大的客戶群體；在地域布局上，會進(jìn)一步拓展戰(zhàn)略縱深，避免單一市場波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；在項(xiàng)目投資方面，堅(jiān)持謹(jǐn)慎的原則，‘寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)’?！?