(來(lái)源:南方都市報(bào) 南都網(wǎng))

湖南明確樓市政策微調(diào)，預(yù)計(jì)將在全國(guó)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)。 南都制圖：宋小偉

前日，湖南省擬推出的樓市“微調(diào)”政策引發(fā)了昨日地產(chǎn)板塊大漲。

今年以來(lái)，地方政府房地產(chǎn)政策“微調(diào)”近40個(gè)案例，僅有5例涉及“限購(gòu)令”被叫停，其余均獲默許。多名券商地產(chǎn)行業(yè)研究員基本形成一致：政策面見(jiàn)頂趨松明確，政策的修正速度、幅度取決于經(jīng)濟(jì)基本面的下探速度。

而不少地產(chǎn)公司近期也加大了加大推盤(pán)量，降價(jià)跑量意愿提升。一些大地產(chǎn)公司4月份簽約面積同比增長(zhǎng)45.10%，其股價(jià)反應(yīng)較為正面，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的股價(jià)已經(jīng)創(chuàng)出兩年來(lái)新高。

微調(diào)讓地產(chǎn)板塊大漲

受湖南率先明確松動(dòng)地產(chǎn)調(diào)控政策影響，昨日地產(chǎn)板塊大幅上漲，冠城大通、中航地產(chǎn)、陽(yáng)光城等二三線地產(chǎn)股漲幅超過(guò)4%，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科早盤(pán)漲幅一度超2%.

地產(chǎn)股的大漲與前日的湖南省發(fā)改委全省投資工作會(huì)議的內(nèi)容有關(guān)，此次會(huì)議上提出，對(duì)房地產(chǎn)“微調(diào)”的政策，主要包括：推出利率優(yōu)惠政策、降低(首套房)首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，以促進(jìn)剛性需求，引導(dǎo)市場(chǎng)形成統(tǒng)一預(yù)期。這引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于政策進(jìn)一步松綁的預(yù)期。

去年以來(lái)，多個(gè)城市放松樓市調(diào)控政策被叫停。成都和上海放松商品住宅限購(gòu)措施，蕪湖對(duì)商品住房的契稅補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼擴(kuò)大了范圍和額度，這些放松限購(gòu)政策及明顯放松樓市調(diào)控政策的城市均被叫停。

而今年5月7日，揚(yáng)州出臺(tái)的《關(guān)于對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的通知》卻順利通過(guò)，當(dāng)?shù)貙?012年7月1日起對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行4‰-6‰不等的獎(jiǎng)勵(lì)，執(zhí)行期暫定一年。

實(shí)際上，在地方政策松動(dòng)的同時(shí)，中央對(duì)樓市的調(diào)控也有細(xì)微的變化。2011年下半年以來(lái)，國(guó)家諸多會(huì)議、文件、領(lǐng)導(dǎo)講話，均強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。今年兩會(huì)時(shí)，強(qiáng)調(diào)房房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回到合理水平”；4月13日的態(tài)度為“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，5月19日六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)改為“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”

迄今為止，地方政府房地產(chǎn)政策“微調(diào)”近40個(gè)案例，僅有5例涉及“限購(gòu)令”被叫停，其余均獲默許。同時(shí)，多家銀行紛紛給首套房貸利率進(jìn)行打折，最低能實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠。

微調(diào)尺度會(huì)放大到多少？

申銀萬(wàn)國(guó)、廣發(fā)證券等多名券商地產(chǎn)行業(yè)研究員表示，微調(diào)是大方向，今年1月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的定位由堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)殪柟谭康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果是典型標(biāo)志。

“可能的政策包括首套房首付成數(shù)下調(diào)(主要是公積金)、公積金貸款額度提高、首套房執(zhí)行利率進(jìn)一步松動(dòng)?！鄙赉y萬(wàn)國(guó)研究員殷姿在一份地產(chǎn)報(bào)告中提出，從歷史上看，商貸首付成數(shù)調(diào)整都由國(guó)務(wù)院做出，地方政府很難單獨(dú)發(fā)文推動(dòng)，傾向于認(rèn)為中央有類似的政策儲(chǔ)備，具體發(fā)文時(shí)間目前難以確定；首套房首付成數(shù)調(diào)整仍在不松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控前提下開(kāi)展，體現(xiàn)了中央支持剛性需求、有序引導(dǎo)其釋放的政策取向；地方公積金政策由地方政府主導(dǎo)，發(fā)生積極變化概率較大，包括公積金購(gòu)房首套房成數(shù)下調(diào)、貸款額度提高；執(zhí)行利率也有望進(jìn)一步松動(dòng)，這可能來(lái)自于購(gòu)房利率倍數(shù)下調(diào)和基準(zhǔn)利率的下調(diào)。

微調(diào)的尺度會(huì)放大到多少？廣發(fā)證券研究員沈愛(ài)卿表示，諸如限購(gòu)等重要的調(diào)控手段是否會(huì)變化，得視房地產(chǎn)調(diào)控的成果和經(jīng)濟(jì)下滑幅度而定。從目前來(lái)看，諸如限購(gòu)等重要的調(diào)二套房信貸條件等重大調(diào)控政策不會(huì)明顯松動(dòng)。

剛需微調(diào)有望升級(jí)

政府和銀行的政策微調(diào)直接影響到開(kāi)發(fā)商的資金和相關(guān)上市公司的存貨和銷售額。

從年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款額同比增長(zhǎng)出現(xiàn)持續(xù)的回升，雖然仍大幅低于2010年同期增速，但同比增長(zhǎng)恢復(fù)至2011年一季度水平。

從相關(guān)上市公司業(yè)績(jī)來(lái)看，據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，159家房地產(chǎn)上市公司中，凈利潤(rùn)同比下降的達(dá)64家，今年一季報(bào)，這一數(shù)量擴(kuò)大到85家。龍頭保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)，一季度凈利潤(rùn)同比下滑23%.

根據(jù)中投證券跟蹤測(cè)算，截至5月中旬，招商地產(chǎn)簽約銷售約105億元，認(rèn)購(gòu)超120億元，簽約銷售額已達(dá)到2011年全年的一半。公司銷售增長(zhǎng)繼續(xù)領(lǐng)跑一線房企，估測(cè)1-4月份簽約銷售約85億元，占2011年全年的40%，而萬(wàn)科、保利1-4月簽約銷售額占2011年比例為32%和33%.(來(lái)源:南方都市報(bào) 南都網(wǎng))

深圳市太和投資管理有限公司投資總監(jiān)王亮告訴南都記者，機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)股的邏輯不同于2006年和2007年。當(dāng)時(shí)是看哪個(gè)公司的土地存貨多，在目前市場(chǎng)不好的情況下，看公司的回款速度。雖然上述公司中報(bào)凈利潤(rùn)改善情況不一定明顯，但市場(chǎng)認(rèn)可其繼續(xù)開(kāi)發(fā)的能力。(來(lái)源:南方都市報(bào) 南都網(wǎng))

王亮認(rèn)為，剛需購(gòu)房政策有望繼續(xù)升級(jí)，如扶持首改性購(gòu)房等，而相關(guān)政策一旦有所松動(dòng)，進(jìn)一步帶動(dòng)年內(nèi)成交量的回升，助推地產(chǎn)公司的基本面繼續(xù)向上，而這也是地產(chǎn)股后續(xù)上漲的催化劑之一。此外，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步惡化倒逼“政府對(duì)樓市量?jī)r(jià)齊升容忍度提升”，也值得注意觀察。

南都記者王濤