自從銀行信貸渠道對(duì)房企持續(xù)收緊以來(lái)，房地產(chǎn)信托融資曾一度成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付流動(dòng)性困難的不二法寶。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品無(wú)論數(shù)量還是金額在2010年和2011年出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)授權(quán)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年新增投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托投資額為2,864.08億元，占全年全部新增投資額的12.7%。2011年新增投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額為3,704.58億元，占全年全部新增投資額的22.5%。面對(duì)日趨火爆的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)，2010年12月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，主要硬性指標(biāo)有：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滿足“四證”齊全；開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)；項(xiàng)目資本金比例達(dá)到35%；項(xiàng)目到期償付能力強(qiáng)，第一還款來(lái)源充足、可靠；有抵質(zhì)押等擔(dān)保措施及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案。2011年5月銀監(jiān)會(huì)又對(duì)幾家規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，叫停部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。銀監(jiān)會(huì)的舉措無(wú)疑抬高了房企發(fā)行信托產(chǎn)品的門(mén)檻，使部分資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，從而間接推高了房地產(chǎn)信托的收益率水平。相關(guān)資料顯示，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率已在15%左右，中小型更是達(dá)到20%左右。

如今，房地產(chǎn)信托即將面臨兌付高峰期。據(jù)中金公司研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2,234億元，總還款額約2,500億元；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2,816億元，總還款額約3,100億元。從2012年開(kāi)始將是房地產(chǎn)集合類(lèi)信托的償付高峰，第三季度到期規(guī)模約1,000億元，其他季度到期規(guī)模350億至500億元。其中3月份是小高峰，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上。

在房企一窩蜂地發(fā)行高利率信托產(chǎn)品融資時(shí)，不乏有人抱著僥幸心理，期待在信托到期前政策上能有所松動(dòng)。然而2012年兩會(huì)上政府對(duì)不放松房地產(chǎn)政策的明確表態(tài)讓這一期望落空，銷(xiāo)售的低迷以及即將到來(lái)的巨大債務(wù)壓力，使得不少開(kāi)發(fā)商陷入窘境。與之相反的是，各類(lèi)資金持有者虎視眈眈，準(zhǔn)備抄底。房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)新一輪的兼并熱潮，行業(yè)洗牌加速，行業(yè)集中度提升。而不少私募房地產(chǎn)投資基金也在此時(shí)躍躍欲試，伺機(jī)接盤(pán)。

清科研究中心認(rèn)為：

(1)房地產(chǎn)基金的接盤(pán)目標(biāo)主要為中小房企，魚(yú)目混珠需謹(jǐn)慎辨別

房地產(chǎn)大躍進(jìn)時(shí)期，不少實(shí)力不足的中小企業(yè)趁機(jī)入市尋找機(jī)遇。行業(yè)低迷時(shí)，大房企由于流動(dòng)性尚能自足，受兌付高峰影響不大，而這些自身實(shí)力薄弱的中小房企首當(dāng)其沖，資金鏈最容易斷裂，也是接盤(pán)的首要對(duì)象。但這些項(xiàng)目良莠不齊，地產(chǎn)基金接盤(pán)時(shí)要擦亮眼睛，有無(wú)實(shí)際物權(quán)，權(quán)責(zé)是否清晰，抵押率如何，能承受多大的融資成本，去劣存優(yōu)，謹(jǐn)慎投資。不要為追求高利率盲目逆市擴(kuò)張，將全部賭注押在未來(lái)政府救市、市場(chǎng)回暖上。

(2)房地產(chǎn)基金接盤(pán)治標(biāo)不治本，仍需高度關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)流轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)基金的接盤(pán)雖然能解決房企資金短缺一時(shí)之渴，但非根治之法。解決房企流動(dòng)性困難的根本還是政策扶持以及去化率的上升，否則流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不過(guò)是一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲，接盤(pán)僅是延遲危機(jī)爆發(fā)的時(shí)間，房地產(chǎn)信托的今天就將是房地產(chǎn)基金的明天，對(duì)此要保持風(fēng)險(xiǎn)警惕性。目前，不少房企采取降價(jià)求量的策略來(lái)確保資金的周轉(zhuǎn)，加上近期銀行信貸有利好消息傳來(lái)，剛需立刻集中釋放，一些城市的樓市成交面積有小幅上揚(yáng)。但需注意的是，短期內(nèi)調(diào)控政策無(wú)重大變化跡象，市場(chǎng)悲觀情緒仍無(wú)扭轉(zhuǎn)，投資者對(duì)價(jià)格變化敏感，多數(shù)仍在等待更大的下降空間。

(3)中央調(diào)控決心不容小覷，政策對(duì)賭風(fēng)險(xiǎn)大

在這次房企流動(dòng)性危機(jī)中，中央扮演的角色舉重若輕。中央對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控決心到底有多大？在保房?jī)r(jià)穩(wěn)增長(zhǎng)和降房?jī)r(jià)穩(wěn)民心上，政府的天平將向何處傾斜？這些問(wèn)題無(wú)不影響著未來(lái)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)。從兩會(huì)溫家寶總理的“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回歸合理價(jià)位”到近期《人民日?qǐng)?bào)》的角房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不改》，中央對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的決心可見(jiàn)一斑。而中央調(diào)控的主要手段是采用緊縮政策迫使房企擠壓利潤(rùn)泡沫降價(jià)求量。一旦這一輪資金鏈危機(jī)被輕松解決，房企降價(jià)求量的動(dòng)力就會(huì)驟降，調(diào)控效果則會(huì)因此而打折扣，中央會(huì)否有進(jìn)一步的動(dòng)作也需加以考慮關(guān)注，并不排除決策層有斷腕的決心。歸根結(jié)底這是一場(chǎng)事關(guān)開(kāi)發(fā)商、投資者、政府在房?jī)r(jià)問(wèn)題上的三方博弈，無(wú)論哪方都輸不起。