樓市微調(diào)風(fēng)起，重演松緊游戲：“調(diào)控不變，但不會(huì)更緊縮”

(何籽/圖)

5月樓市虛火上升，地方政府微調(diào)政策不斷，是否預(yù)示著，在宏觀經(jīng)濟(jì)不景的背景下，樓市調(diào)控的松緊循環(huán)又將重演？

2012年5月過后，北京各區(qū)縣主管財(cái)稅的領(lǐng)導(dǎo)紛紛召集各大開發(fā)商開會(huì)。據(jù)北京一位地產(chǎn)界人士透露，各級(jí)政府開會(huì)的目的是希望大家能幫“缺錢”的政府一把，預(yù)先繳納一筆稅款。

慘淡財(cái)務(wù)狀況之下，類似的會(huì)在中國(guó)各個(gè)省市都在召開著。青島當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商對(duì)南方周末記者透露，5月下旬，青島市主要領(lǐng)導(dǎo)將約20家開發(fā)商叫到市委辦公室開會(huì)，主題是討論，可以通過什么雷霆手段，改變樓市過去一年成交低迷的狀況。

地方政府們對(duì)于樓市的殷切期望，似乎在5月收到了回報(bào)。全國(guó)各大城市的樓市成交全線飄紅。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)測(cè)的全國(guó)58個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示，六成以上城市5月的住宅開盤量有明顯增長(zhǎng)，其中有13個(gè)城市開盤量環(huán)比翻倍增長(zhǎng)。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市5月住宅開盤量較4月均有一定程度上漲，其中北京住宅環(huán)比4月上漲83%。

似乎2009年春末令人驚悚的一幕重演。開發(fā)商的降價(jià)行動(dòng)和地方政府的救市行為導(dǎo)演了又一輪樓市的V型反轉(zhuǎn)——尤其是中國(guó)決策層近來關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控表述的變化，被樂觀派視為樓市曙光的真正來臨。

2012年5月19日下午，溫家寶總理在武漢提到要宏觀經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的同時(shí)，說“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”

2012年5月23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作時(shí)亦提出，“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。而在4月13日國(guó)務(wù)院一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)議上，相關(guān)表述為“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”

這些表述的微妙變化，被外界解讀為樓市調(diào)控政策或出現(xiàn)松動(dòng)，并引得地方政府與購(gòu)房者一時(shí)間再度躁動(dòng)不安。5月31日有報(bào)道稱，石家莊市近期擬出臺(tái)5項(xiàng)樓市微調(diào)措施，其中“人均住房面積低于全省人均住房面積的市民將允許購(gòu)買第三套住房”，被指觸及限購(gòu)令紅線。

不僅僅是石家莊，為保持樓市回暖的可持續(xù)性，包括北京、上海、揚(yáng)州、蕪湖、廣州、武漢在內(nèi)的數(shù)十個(gè)城市都適當(dāng)微調(diào)了當(dāng)?shù)氐臉鞘姓?，通過土地出讓、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等方式刺激樓市成交。

不過，眼見各地“微調(diào)”蠢蠢欲動(dòng)，住建部在6月5日重申，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。

住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興在接受南方周末記者采訪時(shí)亦指出，中央調(diào)控政策大方向沒有任何改變的可能，但也不會(huì)有新的緊縮政策了，而凡是刺激剛需或者首套房的政策，只要沒有違背本輪樓市調(diào)控的核心，應(yīng)該都會(huì)給予地方政府一定的微調(diào)空間——尤其在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的背景下。

樓市紅五月的背后

近日，北京許久未見的日光盤紛紛涌現(xiàn)，魯能7號(hào)院、華潤(rùn)公元九里、龍湖時(shí)代天街等項(xiàng)目在開盤當(dāng)天都被一搶而空，購(gòu)房者中不乏投資客的身影。

在北京順義的魯能7號(hào)院，看上去沒有任何跡象顯示中國(guó)正置身于前所未有的房地產(chǎn)調(diào)控中。順義是北京市郊一個(gè)蓬勃發(fā)展的新區(qū)，在2012年5月20日的一次開盤中，兩千多名購(gòu)房者擠滿了售樓處，爭(zhēng)搶500套房源。

最終，該項(xiàng)目在開盤6個(gè)小時(shí)即售罄，開發(fā)商魯能地產(chǎn)收金6個(gè)億。這場(chǎng)瘋狂搶購(gòu)的失利者們?cè)谑蹣翘幘镁貌豢想x去，惆悵溢于言表——因?yàn)樗麄兟犝f開發(fā)商的下次開盤要漲價(jià)了。

魯能7號(hào)院并不是僅有的一個(gè)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的開發(fā)項(xiàng)目。5月份，中國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)均現(xiàn)起色。北京海淀一個(gè)每套房子總價(jià)都達(dá)數(shù)千萬的豪宅社區(qū)西山壹號(hào)院，過去幾個(gè)月里售樓處看房客絡(luò)繹不絕，最近幾個(gè)周末售樓處更是人多為患，開發(fā)商不得不臨時(shí)搬來簡(jiǎn)便椅子來接待。該樓盤單價(jià)也在呈上漲趨勢(shì)，“真的賣得不錯(cuò)，周末開盤我們應(yīng)該能銷8個(gè)億?！痹摌潜P的開發(fā)商融創(chuàng)中國(guó)北京副總經(jīng)理樓艷青對(duì)南方周末記者透露。

想買個(gè)二手房也不容易。從5月下旬開始，北京朝陽二手房交易大廳便人滿為患，每天辦理過戶手續(xù)量四五百個(gè)，將整個(gè)大廳擠得滿滿當(dāng)當(dāng)，比之前激增五成。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，5月份北京市二手房成交量為12672套，同比漲幅為56.2%，成交量創(chuàng)2011年2月份調(diào)控以來的新高。

似乎一夜之間，買家重回樓市。根據(jù)中房信提供的一組數(shù)據(jù)顯示，5月，北京、南京、廣州、寧波等多地的商品住宅的成交量都已經(jīng)超過了去年同期。在微調(diào)的30個(gè)城市中至少有20個(gè)城市的成交量已經(jīng)超過了今年3月和4月份。

巨大而突然的成交量背后，是哪些消費(fèi)者在支撐？在魯能7號(hào)院，手拿著一個(gè)路易威登手袋的一名中年女士對(duì)南方周末記者稱，看了一圈還是投資房地產(chǎn)更穩(wěn)當(dāng)些，她將籌碼押注于一些更為根本的動(dòng)向，即中國(guó)政府或?qū)⒅饾u放松宏觀調(diào)控。

在北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志看來，成交數(shù)據(jù)的上升，與眾多大型房企降價(jià)有關(guān)。據(jù)其對(duì)北京在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格跟蹤監(jiān)測(cè)顯示，2012年年以來北京共有110多個(gè)樓盤采取降價(jià)策略，占全部在售商品住房項(xiàng)目的30%以上。

但另一方面，樓市“紅五月”的形成，亦得益于地方政府財(cái)政窮途下，一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控、通過落實(shí)利率優(yōu)惠、降首付比例、減免稅費(fèi)的政策微調(diào)。

國(guó)泰君安一份最新研究報(bào)告顯示，土地市場(chǎng)的持續(xù)低迷、商品房市場(chǎng)的低迷帶來相關(guān)稅費(fèi)的降低，使得2012年中國(guó)地方政府收入下降18%。對(duì)于本身財(cái)政、債務(wù)壓力纏身的地方政府而言，這筆資金缺口龐大得難以填補(bǔ)——按照歷史上地方財(cái)政收入、支出等增速測(cè)算，國(guó)泰君安預(yù)計(jì)2012年地方政府財(cái)政缺口高達(dá)4.8萬億元。

該報(bào)告指出，借助“紅五月”之勢(shì)，在地方政府已經(jīng)基本換屆完畢、財(cái)政壓力持續(xù)增大的時(shí)期，他們具有強(qiáng)烈的驅(qū)動(dòng)力對(duì)樓市政策進(jìn)行修正。

政策微調(diào)將成常態(tài)？

正是這樣的一些局面考驗(yàn)著中國(guó)政府的神經(jīng)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)最近兩個(gè)月呈現(xiàn)出持續(xù)下行的趨勢(shì)，中國(guó)總理溫家寶在5月底稱政府將“把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置”，此言被外界視為又一次“大環(huán)境松動(dòng)”的佐證。

一位接近住建部的人士向南方周末記者透露，早在4月中旬，住建部就開始了一系列政策儲(chǔ)備和研究工作，核心內(nèi)容是針對(duì)居民首套住房的優(yōu)惠政策。在部署2012年房地產(chǎn)調(diào)控主要工作時(shí)，部長(zhǎng)姜偉新也要求，在遏制不合理購(gòu)房需求的同時(shí)，要支持居民購(gòu)房的合理需求。

隨即而來的5月，“政策微調(diào)”是樓市最引人關(guān)注的字眼。多地集中進(jìn)入政策微調(diào)期。從調(diào)高公積金貸款、減免稅收等常規(guī)性小動(dòng)作，到直接變相取消或改變限購(gòu)政策，包括揚(yáng)州、蕪湖、廣州、武漢等在內(nèi)的四十多個(gè)城市政府都采取了不同的動(dòng)作，來試探中央房地產(chǎn)調(diào)控的政策底線。

這一次，不僅中央政府沒有迅速將所有試探政策打回去，甚至還有住建部官員為這些試探站臺(tái)，表示他們的措施不是在刺激樓市。至今只先后有幾個(gè)城市的“微調(diào)”被叫停，這引起了更多城市的效仿和更大尺度的試探。

但顯然，中央政府并不想在房地產(chǎn)調(diào)控大方向上松口。溫家寶總理利用每一個(gè)機(jī)會(huì)重申，他仍希望房?jī)r(jià)回落至更容易承受的水平。最終，上述幾個(gè)急于從土地銷售獲得財(cái)政收入的城市，觸及中央政策紅線后，都被制止。

“觀察任何房地產(chǎn)政策的變化，都要放在宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)之下。5月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)又要出來了，如果繼續(xù)維持下行趨勢(shì)，政策微調(diào)態(tài)勢(shì)仍會(huì)延續(xù)?！弊〗ú空哐芯恐行淖≌c房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興對(duì)南方周末記者聲稱。

對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，萬科總裁郁亮近日表示不能樂觀。他稱5月份最后兩個(gè)禮拜樓市成交量比較活躍，這是降價(jià)求量換來的?！皬娜f科的統(tǒng)計(jì)來看，北京、上海、深圳、廣州在內(nèi)，全國(guó)現(xiàn)在庫(kù)存的商品房還有1.14億平方米，按照5月份的銷售，大概夠這些城市賣上11個(gè)月左右的時(shí)間。所以這樣來看的話，是不能樂觀的。

在未來半年，中國(guó)政府仍將面臨棘手的兩難局面，如果國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)持續(xù)滑坡，中國(guó)政府將會(huì)面臨巨大壓力。渣打銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家在一份簡(jiǎn)報(bào)中明確寫到，目前并不預(yù)期會(huì)有降息或中央政府明確放松房地產(chǎn)政策，但如果經(jīng)濟(jì)沒有起色，此類措施將在第三季度、十八大后出臺(tái)——政治因素仍將決定房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)方向，而非市場(chǎng)。

與此同時(shí)，由于過去一年土地大幅流拍，中國(guó)樓市在度過2012年行業(yè)歷史庫(kù)存高峰后，在2013年中期庫(kù)存和新增供應(yīng)將會(huì)大幅下降，“如果政策屆時(shí)才修正，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。”國(guó)泰君安那份報(bào)告中這么寫到。