券商測(cè)算顯示，28家發(fā)債上市房企中有17家一年內(nèi)資金鏈或出問(wèn)題

深圳商報(bào)記者 張琨

盡管今年中報(bào)預(yù)告的密集披露期還沒(méi)有來(lái)臨，但對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，中報(bào)業(yè)績(jī)?nèi)舫掷m(xù)惡化，現(xiàn)金流就是不可回避的“傷口”。據(jù)券商測(cè)算，在目前總共28家同時(shí)發(fā)行債券的上市房企中，有17家一年內(nèi)資金鏈仍然處于危險(xiǎn)狀態(tài)。

而對(duì)于這部分房企來(lái)說(shuō)，中期業(yè)績(jī)報(bào)告將是一場(chǎng)令人矚目的大考，自二季度以來(lái)的銷售回暖能否讓房企現(xiàn)金流獲得生機(jī)，也是市場(chǎng)最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

現(xiàn)金流大考

根據(jù)東方證券不久前發(fā)布的一份針對(duì)上市房企債務(wù)情況的研究報(bào)告，房地產(chǎn)行業(yè)中，除了招保萬(wàn)金四大龍頭房企在面對(duì)調(diào)控情況下仍然能夠取得現(xiàn)金流增長(zhǎng)之外，其他房企在龐大的庫(kù)存和銷售壓力下，現(xiàn)金流一直成為心頭之痛。

“即使可以再發(fā)債覆蓋8成以上的短期債務(wù)，也至少有6-7家房企的現(xiàn)金流難以維持。”根據(jù)東方證券對(duì)流動(dòng)性壓力進(jìn)行的相關(guān)測(cè)算，在28家在交易所發(fā)行了上市債券的上市房企中，有28家發(fā)債主體中有20家經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)，19家自由現(xiàn)金流為負(fù)，而這一情況已從2010年持續(xù)至今，仍無(wú)明顯改善的跡象。

“流動(dòng)性壓力測(cè)試的結(jié)果顯示，如果假設(shè)銷售和投資進(jìn)度與去年相同，再融資能夠覆蓋一半的短期債務(wù)，28家發(fā)債主體中有17家一年內(nèi)資金鏈將出現(xiàn)問(wèn)題，如果融資能夠覆蓋80%短期債務(wù)情況且銷售增加10%，泛海、銀基、南京高科、廣匯、東華、金豐、中企、蘇州高新等上市房企的資金鏈仍不能維持1年。”東方證券分析師孟卓群表示，流動(dòng)性測(cè)試的結(jié)果并不樂(lè)觀；而稍微樂(lè)觀的是，今年二季度以來(lái)房企銷售有所改善，這對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的緩解顯然有正面作用。

泛海建設(shè)：缺錢樣本

泛海建設(shè)就是房企中將要面對(duì)現(xiàn)金流大考的一個(gè)典型的標(biāo)本。數(shù)據(jù)顯示，該公司2012年一季度扣除預(yù)收賬款成本后的存貨為211.51億，其中60多億東風(fēng)鄉(xiāng)地塊及武漢王家墩37億商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均為15年以后竣工，短期回籠資金可能性極小，并且可能需要大量的后續(xù)建設(shè)資金。而在另一方面，該公司手持現(xiàn)金僅為8億元，短期債務(wù)規(guī)模卻高達(dá)41億。

“貨幣資金僅能覆蓋19%的短期負(fù)債，而且進(jìn)一步再融資也有難度，一旦出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，可能需要折價(jià)變現(xiàn)不少資產(chǎn)?！币晃徊辉敢夤_(kāi)姓名的分析師向記者表示，類似的情況如果演化成為流動(dòng)性危機(jī)，很可能同時(shí)觸發(fā)上市房企公司債的信用風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)很可能企業(yè)將面臨債務(wù)甚至資產(chǎn)重組。

泛海建設(shè)并非現(xiàn)金緊缺的唯一特例。根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在130家上市房企中，有超過(guò)40家手持現(xiàn)金不足以覆蓋一年內(nèi)到期的短期負(fù)債。盡管相當(dāng)部分企業(yè)仍具備再融資能力，可以“借長(zhǎng)還短”，但也已經(jīng)不乏一些“風(fēng)險(xiǎn)較大”的企業(yè)走在鋼絲繩邊緣。

公司債回售或成“壓力稻草”

由于房企中報(bào)的好壞，直接關(guān)系到其現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是否曝光，因此，對(duì)于絕大部分受困于現(xiàn)金流問(wèn)題的上市房企來(lái)說(shuō)，中報(bào)業(yè)績(jī)公布同樣不是一件輕松的事情。而根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布的房企中報(bào)顯示，有8家“現(xiàn)金流緊張”的企業(yè)中報(bào)業(yè)績(jī)?yōu)轭A(yù)虧、續(xù)虧或預(yù)減。津?yàn)I發(fā)展公布的中期業(yè)績(jī)預(yù)告稱，預(yù)計(jì)虧損幅度在7000萬(wàn)元至9000萬(wàn)元之間。數(shù)據(jù)還顯示，津?yàn)I發(fā)展現(xiàn)金流同樣緊張，一年以內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模為32.57億，憑手中現(xiàn)金僅能覆蓋一半。而同樣緊張的是，從今年11月底開(kāi)始，該公司的上市公司債即將迎來(lái)回售，這對(duì)于現(xiàn)金流緊張的津?yàn)I發(fā)展來(lái)說(shuō)，更像是債務(wù)重?fù)?dān)之下即將壓下的又一捆稻草。

“其大股東是國(guó)企泰達(dá)控股，股東背景尚可?！睎|方證券分析師孟卓群認(rèn)為，由于津?yàn)I發(fā)展進(jìn)一步融資的難度比較大，類似的情況，只能期待大股東出手解困。

“地頭蛇”日子也難過(guò)

值得注意的是， 在眾多陷入現(xiàn)金流困境的上市房企中，相當(dāng)部分是有著大國(guó)企或者地方政府背景的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，這類“地頭蛇”此前拿地以兇猛著稱，但如今也需要承受最大的現(xiàn)金壓力。

除津?yàn)I發(fā)展之外，南京高科和蘇州高新則是這類地方政府背景的典型代表，從凈負(fù)債率來(lái)看，兩公司分別為115%和174%，均屬于偏高水平。而這對(duì)“難兄難弟”今年下半年均需要面對(duì)不少現(xiàn)金流難題：南京高科一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)到51億元，而即使把所有可售項(xiàng)目都算上，年內(nèi)回籠資金加上現(xiàn)有的現(xiàn)金也僅為30億元；而在蘇州高新方面，，其10億元09蘇高新債將在今年11月進(jìn)入回售期，如果發(fā)生回售將對(duì)公司短期現(xiàn)金流帶來(lái)很大壓力。

“地方政府如果能給力，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該還是可控?！卑残抛C券一位研究員表示，另外從兩家地方色彩濃厚的上市房企來(lái)看，項(xiàng)目已經(jīng)扎根很深，地方政府顯然也不會(huì)坐視不管。從這個(gè)角度上看，目前“地頭蛇”的日子雖然難過(guò)，但到了真正危急的時(shí)候，也許就是危機(jī)化解的時(shí)候。