有開發(fā)商認(rèn)為，長遠(yuǎn)看調(diào)控最終應(yīng)回到“市場決定市場”這條路上來，但除了房產(chǎn)稅、保障房，目前還看不到太多有效辦法。

(注：數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，易居研究院，增速指“較去年同期增速”)

限購兩年后，監(jiān)管層關(guān)于完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的聲音日見響亮。

10月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作。關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控，會(huì)議除了重申要“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施”，特別提出“抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系”

會(huì)議同時(shí)提到，四季度要制定農(nóng)村集體土地征收條例。

此前的10月12日、13日和15日，溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、部分地方部門和企業(yè)負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者三場座談會(huì)。溫家寶說，“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。

市場和法制手段

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生昨日分析，溫家寶的表態(tài)基本上是對(duì)前一階段調(diào)控政策的總結(jié)，表明這一輪調(diào)控已進(jìn)入總結(jié)期。

聶梅生說，對(duì)于這一輪調(diào)控政策的評(píng)價(jià)，業(yè)內(nèi)和學(xué)界已有共識(shí)，即行政手段調(diào)控有效，但不是長遠(yuǎn)的辦法。

在她看來，從操作層面看，已經(jīng)出臺(tái)的限購、限貸、限價(jià)、限售政策，都不是市場手段。如何去替代，是一個(gè)問題?！岸唐趦?nèi)不能指望這些政策有什么變化，否則房地產(chǎn)市場會(huì)有報(bào)復(fù)性反應(yīng)。長期看，(還是)要改革。

聶梅生認(rèn)為，溫家寶此番提出“(從長期講)更加注重市場和法制手段”，這對(duì)政府作出了要求。如果從立法的長效角度看，這會(huì)牽涉到一系列的改革，如稅收、戶籍等。長遠(yuǎn)看，這需要對(duì)供需關(guān)系予以重視，包括當(dāng)下的供需關(guān)系和對(duì)供需關(guān)系的預(yù)期。此外，還牽涉到加快保障房建設(shè)的問題。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，溫家寶的上述表態(tài)首先肯定了調(diào)控取得的成效，但行政的辦法會(huì)造成市場的扭曲和不公平，“這幾年，調(diào)控的目標(biāo)一致盯在房價(jià)上，但歸根到底是要理順供求關(guān)系，供求關(guān)系理順了，房價(jià)自然會(huì)下來。

“目前房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)觸底后連續(xù)四個(gè)月小幅恢復(fù)之勢，這表明調(diào)控政策是有效的，起到了防止房價(jià)過快上漲的作用?！甭櫭飞f。

易居根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測算得出，9月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲0.02%，漲幅較8月收窄。

進(jìn)入9月以來，各地樓市調(diào)控政策小幅收緊的趨勢仍在持續(xù)：上海開展限購政策執(zhí)行情況專項(xiàng)檢查，北京規(guī)定北京戶籍居民購房須持第二代身份證，廣州將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施等等。

“限購限貸也許會(huì)以更合理形式存在”

限購、限貸短期內(nèi)似乎仍難退出。

此前的7月31日，中共中央政治局召開會(huì)議。彼時(shí)，會(huì)議要求，下半年，“堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房價(jià)反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。

顧云昌認(rèn)為，從短期來看，現(xiàn)有的調(diào)控政策很難替代，原因是體制改革沒跟上。“現(xiàn)在房價(jià)是控制住了，但是不是也影響了行業(yè)的發(fā)展和增長？是不是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響了？”顧云昌說，真實(shí)的需求，如剛需、改善型需求是很旺盛的，甚至投資性需求也是應(yīng)該被允許的，真正應(yīng)該限制的是投機(jī)性需求。

在他看來，有些地方房價(jià)過快上漲，那都是供求關(guān)系失衡所致。目前是通過限購的辦法來解決的，但房地產(chǎn)市場的問題其實(shí)是體制的問題，“像土地、稅收方面的改革這兩年沒什么推進(jìn)，金融方面的改革一會(huì)兒冷一會(huì)兒熱，影響房地產(chǎn)市場預(yù)期。要想長遠(yuǎn)解決房地產(chǎn)市場的問題，是要找出治本的辦法來。

即便是限購、限貸，某上市房企營銷負(fù)責(zé)人也認(rèn)為“有改進(jìn)空間”

據(jù)該營銷負(fù)責(zé)人稱，類似限購、限貸等行政手段干預(yù)市場的情況，在西方發(fā)達(dá)國家也在一定程度上存在，但它們制定的政策更合理和科學(xué)。

他猜測，將來限購、限貸政策也許會(huì)以更合理的形式存在，在細(xì)則上可能會(huì)更合理，“像單身人士、戶籍方面的限制可能會(huì)放松或規(guī)定得更合理些，再比如非戶籍常住人口也能享受保障房等。

開發(fā)商“適應(yīng)性”增強(qiáng)

限購兩年來，開發(fā)商對(duì)于調(diào)控的“適應(yīng)度”明顯增強(qiáng)。

滬上某開發(fā)商直言，“對(duì)于企業(yè)來說，只能適應(yīng)形勢，適應(yīng)政策，適應(yīng)市場，不適應(yīng)就要被淘汰。

前述上市房企營銷負(fù)責(zé)人也說，調(diào)控兩年多來，目前他們基本能適應(yīng)了，剛需項(xiàng)目也好，中高端項(xiàng)目也好，目前都能賣得動(dòng)。房企已學(xué)會(huì)在政策限制下做市場，盡可能挖掘。

某上市房企副總裁介紹，剛開始調(diào)控時(shí)，大家手足無措，降價(jià)、高息融資，拼命存活下來。經(jīng)過這一輪調(diào)控后，對(duì)中小企業(yè)而言，基本是“守住”，不拿地，少開工，等等再說，再不行就退出，“通過這輪調(diào)控，我們看到，行業(yè)的集中度大大提高，一些央企漸漸躋身行業(yè)前列。

分區(qū)域看，上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認(rèn)為，一二線城市應(yīng)該說基本已適應(yīng)了調(diào)控，“一二線城市的好處是，有一個(gè)需求的池子，這個(gè)池子會(huì)隨著城市化發(fā)展而不斷擴(kuò)充。

他認(rèn)為，對(duì)剛需項(xiàng)目開發(fā)商來說，在一二線城市發(fā)展目前問題不大。房企在當(dāng)下拿地時(shí)，也會(huì)根據(jù)調(diào)控和市場經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)中小戶型。但對(duì)于較為偏遠(yuǎn)的三四城市，開發(fā)商還處在適應(yīng)的過程中，“這些城市的開發(fā)商面臨的困難較大，市場需求如何擴(kuò)展？如何可持續(xù)？它們的市場情況還沒有穩(wěn)定下來，還沒達(dá)到像一二線城市那樣穩(wěn)定的平衡點(diǎn)。

放眼長遠(yuǎn)，宋海認(rèn)為，最終還是應(yīng)回到“市場決定市場”上來。除了房產(chǎn)稅、保障房，目前還看不到太多有效辦法，“保障房由于過去欠賬太多，集中在這幾年建設(shè)，壓力自然會(huì)比較大。但如果形成長久機(jī)制，會(huì)對(duì)未來的市場良性發(fā)展，對(duì)供求關(guān)系的平衡有好處。

某上市房企營銷總監(jiān)則提到，稅收政策方面還有提高空間，如增加交易、持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，“房產(chǎn)稅可能會(huì)在更多省市推廣，并推進(jìn)到保有環(huán)節(jié)，交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)也可能會(huì)被提高?！?