萬(wàn)科總裁郁亮稱，在公告B轉(zhuǎn)H股方案之前，萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)已做了大量工作，在確認(rèn)有機(jī)會(huì)完成這件事情之后再公告。

隨著B(niǎo)股轉(zhuǎn)板H股方案的公布，1月21日復(fù)牌的萬(wàn)科A（000002）、B股（萬(wàn)科A，000002）SZ；萬(wàn)科B（200002），200002）SZ）全天封住漲停，分別收于11.13元和13.75港元。深交所公布的21日萬(wàn)科A交易公開(kāi)信息中，在買賣出金額最大的前5名中，有4家為機(jī)構(gòu)賣出，2家機(jī)構(gòu)買入。公布B股回購(gòu)方案的上柴股份（600841）A、B股（600841.SH；900920.SH）亦全日封死漲停。

在1月21日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮稱，此次B股轉(zhuǎn)H股是萬(wàn)科繼A股股改后的第二次股改，并不涉及融資安排，也沒(méi)有融資計(jì)劃。而萬(wàn)科在香港擁有的上市公司萬(wàn)科置業(yè)（海外），未來(lái)將以香港本土業(yè)務(wù)為主，萬(wàn)科則以內(nèi)地業(yè)務(wù)為主，兩家公司之間并不存在業(yè)務(wù)上的沖突。

此前的1月18日，萬(wàn)科公布B股轉(zhuǎn)H股方案，擬申請(qǐng)將已發(fā)行的B股轉(zhuǎn)換上市地，以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。

“當(dāng)前環(huán)境下阻力最小”

“由于萬(wàn)科B股中，境外投資者比例極高，B轉(zhuǎn)H可以說(shuō)是當(dāng)前環(huán)境下阻力最小、對(duì)股東最有利的方案。”在1月21日的新聞發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰稱。

郁亮稱，在公告B轉(zhuǎn)H股方案之前，管理團(tuán)隊(duì)已做了大量工作，在確認(rèn)有機(jī)會(huì)完成這件事情之后再公告?！熬湍壳扒闆r來(lái)看，我們只等批準(zhǔn)?！?

按萬(wàn)科1月19日公告中披露的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科B股目前的前十大股東皆為外資股東。萬(wàn)科定于2月4日就B股轉(zhuǎn)H股一事召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)。在分別取得出席股東大會(huì)的全體股東和B股股東2/3以上表決權(quán)通過(guò)后，萬(wàn)科將向中國(guó)證監(jiān)會(huì)和香港聯(lián)交所、香港證監(jiān)會(huì)提交相關(guān)文件。

此次B轉(zhuǎn)H股，萬(wàn)科參照此前轉(zhuǎn)板成功的中集集團(tuán)（000039）提供現(xiàn)金選擇權(quán)方案，將安排第三方向全體B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)。原持有公司B股股份的投資者，既可以繼續(xù)持有股份，也可以選擇實(shí)施現(xiàn)金選擇權(quán)，將其持有的部分或全部萬(wàn)科B股轉(zhuǎn)讓給提供現(xiàn)金選擇權(quán)的提供方。

據(jù)譚華杰介紹，提供現(xiàn)金選擇權(quán)的有三家企業(yè)，分別是萬(wàn)科的大股東華潤(rùn)、GIC（新加坡政府公司）以及高瓴資本?，F(xiàn)金選擇權(quán)的價(jià)格較萬(wàn)科B股股票停牌前的收盤(pán)價(jià)溢價(jià)5%，即每股13.13港元。

譚華杰強(qiáng)調(diào)，如果申報(bào)選擇現(xiàn)金行使權(quán)的股份超過(guò)了B股總數(shù)的1/3，這個(gè)方案將會(huì)暫時(shí)停止實(shí)施。

萬(wàn)科方面解釋，作出上述約定的原因是，為了避免因現(xiàn)金選擇權(quán)行權(quán)比例過(guò)高，導(dǎo)致流通性過(guò)低、公眾持股量不足。

截至2012年12月26日停牌前，萬(wàn)科已發(fā)行B股總數(shù)為13.15億股，占總股本的比例為11.96%，B股市值達(dá)164億港元，為滬深兩市中B股市值第二大的上市公司。

關(guān)于轉(zhuǎn)板后的股價(jià)問(wèn)題，郁亮稱，萬(wàn)科在香港市場(chǎng)受關(guān)注度比其他B股公司要高，“成為香港資本市場(chǎng)的藍(lán)籌股是萬(wàn)科的目標(biāo)?！?

“轉(zhuǎn)板不涉融資安排”

對(duì)于轉(zhuǎn)板初衷，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉稱，B股轉(zhuǎn)H股是非常簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)板，目的主要是增強(qiáng)B股流動(dòng)性。它不是為了解決融資而做的一件事。未來(lái)萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H股之后，所有融資還是要按照監(jiān)管要求和監(jiān)管部門(mén)的程序來(lái)進(jìn)行。

此前有分析人士指出，萬(wàn)科已有5年未公開(kāi)融資。據(jù)郁亮介紹，在萬(wàn)科發(fā)展的早期，B股曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)很大的作用。正是通過(guò)發(fā)行B股，萬(wàn)科得以順利度過(guò)行業(yè)第一次低谷。

郁亮進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，轉(zhuǎn)板并不涉及融資安排，也沒(méi)有融資計(jì)劃，萬(wàn)科已經(jīng)習(xí)慣了沒(méi)有資本融資也可以解決發(fā)展問(wèn)題。萬(wàn)科有很多合作者，包括戰(zhàn)略合作者。

在B股轉(zhuǎn)板之前，萬(wàn)科已經(jīng)在港購(gòu)得上市平臺(tái)。

此前的2012年5月，萬(wàn)科宣布以10.79億港元的價(jià)格，收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司73.91%股權(quán)。此后南聯(lián)地產(chǎn)更名為萬(wàn)科置業(yè)（海外）。

對(duì)于兩個(gè)不同的境外平臺(tái)，郁亮稱，萬(wàn)科置業(yè)海外將以香港業(yè)務(wù)為主，萬(wàn)科目前只在大陸有業(yè)務(wù)，所以兩者間并不存在業(yè)務(wù)上的沖突，彼此沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

有港資房企高管稱，境外融資渠道多元，成本也普遍低于國(guó)內(nèi)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，搭建境外融資平臺(tái)，有利于引入更多的境外投資機(jī)構(gòu)和戰(zhàn)略合作者，同時(shí)也利于發(fā)債等多元化的融資模式。

國(guó)際化“還是小心點(diǎn)”

B股轉(zhuǎn)H股被視作科國(guó)際化的一個(gè)步驟。

據(jù)郁亮介紹，20年來(lái)萬(wàn)科每年都會(huì)堅(jiān)持在香港做投資者推介，萬(wàn)科B股投資者里面超過(guò)95%是境外投資者，“目前B股比A股股價(jià)高的上市公司，我們是惟一一家。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這次B股轉(zhuǎn)H股當(dāng)然對(duì)萬(wàn)科國(guó)際化進(jìn)程很重要，使得萬(wàn)科整個(gè)公司能夠達(dá)到更高國(guó)際化的水準(zhǔn)?！?

郁亮同時(shí)強(qiáng)調(diào)，國(guó)際化業(yè)務(wù)跟B轉(zhuǎn)H的安排是兩個(gè)不同的事情，“我們?nèi)ツ旮静恢繠股有轉(zhuǎn)H股可能性的時(shí)候，就制定了國(guó)際化策略。”

據(jù)他介紹，萬(wàn)科去年成立了美國(guó)業(yè)務(wù)小組，“我相信今年也會(huì)落地”，“如果狹隘地說(shuō)海外蓋房子這件事，我們確實(shí)也正在謀劃之中?！?

但郁亮也強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科不可能把主要業(yè)務(wù)放在海外市場(chǎng)，因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化還未完成，仍有大量需求存在。而且在國(guó)際化上，萬(wàn)科并沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，“還是小心點(diǎn)好……國(guó)際化業(yè)務(wù)對(duì)萬(wàn)科是一個(gè)嘗試性投資，目前我們?cè)谧咭徊娇匆徊健薄?

“為做好住宅而做商業(yè)”

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，郁亮昨日稱，到目前為止萬(wàn)科仍持保留態(tài)度。

據(jù)郁亮介紹，萬(wàn)科的社區(qū)商業(yè)需要占有一定比重，必須管理起來(lái)。萬(wàn)科一直以來(lái)對(duì)商業(yè)的定位都是為了做好住宅而做商業(yè)，成立商業(yè)管理部也并沒(méi)有改變既定策略。

“目前商業(yè)地產(chǎn)在個(gè)別城市出現(xiàn)了一些過(guò)快發(fā)展的勢(shì)頭，如果住宅出現(xiàn)過(guò)快發(fā)展勢(shì)頭過(guò)快，通過(guò)降價(jià)可以解決。商業(yè)地產(chǎn)的話，降價(jià)賣不出去就只能通過(guò)閑置來(lái)處理掉，這是一個(gè)危險(xiǎn)的事情?！庇袅琳f(shuō)。

此前，譚華杰在接受早報(bào)記者采訪時(shí)也曾表示，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不在少數(shù)，萬(wàn)科也必須學(xué)會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)，但萬(wàn)科以城市住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的方向不會(huì)變。據(jù)他介紹，短期內(nèi)萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模占比不會(huì)超過(guò)10%；長(zhǎng)遠(yuǎn)看，投資規(guī)模占比也不會(huì)超過(guò)20%。

郁亮昨日重申，樓市下半場(chǎng)是一個(gè)長(zhǎng)期的開(kāi)始，并不是一個(gè)短暫的變奏。大多數(shù)城市并沒(méi)有出現(xiàn)恢復(fù)上漲，還在盤(pán)整中，甚至在往下走的過(guò)程，只不過(guò)個(gè)別城市像北京、上海進(jìn)入調(diào)整比較早、調(diào)整幅度比較深的，現(xiàn)在逐步在深入調(diào)整的基礎(chǔ)上有所復(fù)蘇。

“下半場(chǎng)，萬(wàn)科策略依然是給普通人蓋好房子、蓋有人住的房子。堅(jiān)持不囤地、不捂盤(pán)、不拿地王?！庇袅琳f(shuō)，萬(wàn)科這么多年始終如履薄冰，平衡好發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。防范風(fēng)險(xiǎn)是萬(wàn)科的生命。每周、每月跟蹤存貨、銷售情況，堅(jiān)持現(xiàn)金為王，保持足夠現(xiàn)金在手里留著。剔除預(yù)售賬款之后的凈負(fù)債率，萬(wàn)科永遠(yuǎn)不會(huì)超過(guò)40%。目前這一數(shù)字是27%。

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