本報記者 劉力圖 深圳報道

“對于萬科來說，B轉(zhuǎn)H相當于二次股改?！比f科集團總裁郁亮表示，此舉是萬科邁向國際化的關(guān)鍵一步，但并不涉及融資安排，暫時也沒有融資計劃。

而里昂證券發(fā)布的最新研究報告指出，萬科B轉(zhuǎn)H的影響最早將在2014年度體現(xiàn)。報告還預測明年萬科銷售額將首度突破2000億元大關(guān)。

二次股改

1月18日晚，萬科公布B轉(zhuǎn)H方案，擬申請將現(xiàn)有13.15億股B股轉(zhuǎn)換上市地，并以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。

“此次B股轉(zhuǎn)H股，并不涉及融資安排，只是單純的轉(zhuǎn)板。萬科希望通過B股股改，轉(zhuǎn)換到流通性更好的市場，希望給更多投資者帶來機會?！庇袅琳f。

根據(jù)萬科公布的B轉(zhuǎn)H方案，出于對保護B股股東合法權(quán)益的考慮，萬科將安排第三方向全體B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)。第三方分別為華潤(集團)有限公司、新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本管理有限公司。

萬科董秘譚華杰表示，由于萬科B股被突然停牌，萬科在第三方上面并不具有太多的選擇權(quán)?！吧鲜鋈覚C構(gòu)實際上扮演了白馬騎士的角色。

根據(jù)方案，現(xiàn)金選擇權(quán)的價格為萬科B股股票停牌前一日，即2012年12月25日收盤價每股12.50港元的基礎(chǔ)上溢價5%，為每股13.13港元。而5%的溢價率與中集集團B轉(zhuǎn)H的溢價率相同。

本次方案中還規(guī)定，如果出現(xiàn)申請現(xiàn)金選擇權(quán)的股份數(shù)超過B股總股份數(shù)的1/3，方案將不予實施，但業(yè)內(nèi)人士分析，這種可能性很小。

此前，萬科在香港已經(jīng)擁有一個上市平臺。萬科去年收購了香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)(01036.HK)73.91%的股份，并更名為萬科置業(yè)(海外)有限公司。如果B轉(zhuǎn)H成行，如何避免兩個上市平臺出現(xiàn)同業(yè)競爭，成為業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點。

郁亮表示，萬科置業(yè)(海外)以香港地區(qū)的業(yè)務為主，未來將繼續(xù)在香港本土發(fā)展。而萬科目前只在內(nèi)地有業(yè)務，因此兩者之間不存在任何沖突。

里昂證券分析稱，萬科落實B股轉(zhuǎn)H股計劃將有利于該公司取得成本更低的融資渠道，股改影響最早將在2014年度體現(xiàn)，因公司可借新融資平臺，推動銷量增長，故將其2014年度合約銷售預測上調(diào)7%。

“盡管不涉及融資，但目前萬科境外上市平臺，即萬科置業(yè)(海外)資產(chǎn)規(guī)模并不大，如果要真正發(fā)展境外市場，日后利用H股平臺把資產(chǎn)做大也是趨勢?！毕愀郛a(chǎn)業(yè)分析師Jerry Gu分析，萬科置業(yè)(海外)這一平臺以萬科境外地產(chǎn)業(yè)務為重心，因其控制權(quán)變更未滿兩年，重大資產(chǎn)重組受港交所相關(guān)規(guī)定限制。他認為，萬科否認融資安排，是為了避免與相關(guān)政策相抗衡的局面。

境外投資者對萬科B股的支持，也被業(yè)內(nèi)視為萬科選擇在此時拓展股改路徑的信心來源。

有分析稱，按照中集集團B轉(zhuǎn)H流程用時4個月的周期推算，萬科最快有望在5月前后實現(xiàn)在香港H股上市。

后千億時代

實際上，萬科在2004年銷售額尚未過百億之時，就開始搭建百億平臺，到了2007年，萬科年銷售額剛過500億，就著手搭建千億平臺。

“此次二次股改雖然沒有強調(diào)下一步的發(fā)展目標，但以目前已經(jīng)實現(xiàn)1400億元銷售額的龐大規(guī)模來說，萬科未來幾年的發(fā)展將備受挑戰(zhàn)，需要關(guān)注其布局的新動向?！苯咏f科的分析人士稱。

“萬科邁入兩千億時代只是時間問題?！币患疑鲜蟹科蟮母邔痈嬖V記者。

對于千億之后的發(fā)展，郁亮曾提出“走內(nèi)涵增長的道路”，奉行不依賴資本規(guī)模擴張，不依賴股東投入也能盈利的原則。

“拓展境外平臺，無疑可以增強萬科的境外融資能力。事實上，萬科早已擺脫對土地和資金的單純依賴，當萬科營業(yè)額超過1400億后，這家房企巨頭需要考慮的是深層次的專業(yè)化，這包括深層次的戰(zhàn)略支持?！痹c萬科有戰(zhàn)略合作的機構(gòu)人士表示。

“B股轉(zhuǎn)H股是萬科國際化重要的步驟?！庇袅帘硎?，在萬科第四個十年來臨之際，要從國際化角度衡量萬科的治理水平是否達到標準。

譚華杰稱，萬科的國際化戰(zhàn)略已經(jīng)到了必須提到議事日程的時間點上，境外資本市場是萬科必須要接觸的，而B股轉(zhuǎn)H股是一個良好契機。

郁亮否認“國際化”是萬科第四個十年的標簽，并稱國際化是萬科的探索和嘗試，萬科希望有更多的境外合作者，嘗試發(fā)展海外業(yè)務以及國際化融資。

萬科置業(yè)(海外)完成對南聯(lián)地產(chǎn)的股權(quán)收購后，擁有位于香港新界葵涌和宜合道63號及打磚砰街70號麗晶中心的若干單位及停車場，建筑總面積約為65.7萬平方尺?！拔覀冊诿绹臉I(yè)務今年可能會落地，但國際化業(yè)務與此次B轉(zhuǎn)H關(guān)聯(lián)不大?！庇袅帘硎尽?/p>

郁亮亦強調(diào)，萬科的股改與商用地產(chǎn)發(fā)展沒有直接關(guān)系，并表示萬科對商用地產(chǎn)發(fā)展仍然持保留態(tài)度。對于萬科在后千億時代的發(fā)展，他堅持稱，規(guī)模龐大的萬科需要堅持尋找受波動最少的領(lǐng)域，就是堅持普通住宅開發(fā)。

“住宅可以降價賣掉，但商用地產(chǎn)如果過剩將閑置，這是很可怕的事情?！庇袅琳f。