對土地財政的依賴與現(xiàn)有的政績考核模式相交織，是造就空城鬼城的根本原因。對于市長市委書記而言，城市是彰顯政績的最佳舞臺：每個領(lǐng)導(dǎo)都想在自己的任期內(nèi)，使城市的面貌越來越現(xiàn)代化，評價一個政府官員是否有能力，在很大程度上也看其為城市做了怎樣的改觀，尤其是表面視覺上的變化。

這使得生長在全國各地的空城鬼城的發(fā)展模式如出一轍，將政府部門從老城搬遷到新城區(qū)，依靠政府中心搬遷的模式帶動區(qū)域發(fā)展，美其名曰“政務(wù)新區(qū)”。從城市形態(tài)上看，新區(qū)的政務(wù)中心旁多半環(huán)繞著人造湖泊、大廣場，以及一棟棟的住宅樓和寫字樓……對于地方政府而言，低買高賣，政府部門的土地是劃撥的，住宅和寫字樓的地價房價卻是按照市場定價的，既有光鮮的城市形象，又有亮麗的GDP數(shù)據(jù)，還有大筆的土地出讓金收入，怎么看都是不賠本的買賣。

在這場狂熱的造城運動中，地方政府和房地產(chǎn)商奮勇前進，房地產(chǎn)投資投機者也不甘人后。近年來，貨幣貶值，住宅市場中的投資性需求也旺盛起來，不僅在一線城市，二三線城市亦如此，這種需求并不看重房子本身的好壞，居住環(huán)境的優(yōu)劣，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ拇笮?，只是為了轉(zhuǎn)手謀利。

中國的房地產(chǎn)業(yè)正在墮落為一個擊鼓傳花的游戲，地方政府、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投機者都試圖在鼓槌落下時分一杯羹。地方政府過度追求形象工程，沉迷于GDP競賽的造城運動，使得中國的城市化和經(jīng)濟發(fā)展對土地財政產(chǎn)生嚴(yán)重的依賴，空城鬼城此起彼伏也不令人意外了。

然而，這種發(fā)展模式必然是不可持續(xù)的！因為城市的發(fā)展缺少產(chǎn)業(yè)支撐。在規(guī)劃和建設(shè)新城的過程中，地方政府并沒有很好地考慮導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，區(qū)域內(nèi)的就業(yè)機會很少，人們居住在此工作在彼，非常不方便。很多不發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，地方政府造新城也是硬著頭皮上馬，明知不可為而為之，無法引入足夠的產(chǎn)業(yè)，大量房屋建好后只能任其空置，長此以往，必然債臺高筑，難以為繼。

城市化是經(jīng)濟發(fā)展的自然結(jié)果，是人口從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市，城市規(guī)模不斷擴大，城市產(chǎn)業(yè)自然轉(zhuǎn)型的過程，這是人口、土地、經(jīng)濟和生活方式等多方面轉(zhuǎn)變的自然過程。很多地方卻錯誤地把城市化看作促進經(jīng)濟發(fā)展的手段，依靠大量資本建設(shè)的城市，收獲了GDP數(shù)據(jù)，卻無人居住、無產(chǎn)業(yè)可發(fā)展，是對社會資源的巨大浪費！

據(jù)統(tǒng)計，中國內(nèi)地大中城市人均綜合用地已超過120平方米，對照國際上的大都市，東京人均綜合用地僅78平方米，中國香港才37平方米。與日本的快速發(fā)展時期相比較，中國GDP每增長1%，對土地的占用量差不多是日本的8倍。只執(zhí)著于土地擴張的城市化，不僅造就了空城鬼城，也是低效粗放的城市化。

要改變這種現(xiàn)狀，從技術(shù)層面而言，有許多方法，比如嚴(yán)格控制城市擴張規(guī)模，小規(guī)模出讓土地；完善硬件配套，改革戶籍制度，吸引更多的移民到新城區(qū)居?。粍?chuàng)造有利于實體經(jīng)濟發(fā)展的城市投資環(huán)境，而非把全部的重心都寄托于房地產(chǎn)業(yè)和固定資產(chǎn)投資……然而從戰(zhàn)略層面而言，只有一種方法，那就是改革現(xiàn)有的政績考核模式。

鬼城空城在全國蔓延，源于各地對土地財政的依賴，根子卻在于中央對地方政府政績考核模式。例如上級政府每年都會對下級政府下達固定資產(chǎn)投資的考核目標(biāo)，使得許多地方想方設(shè)法搞大項目大投資重復(fù)建設(shè)，空城鬼城是投資拉動經(jīng)濟的極端表現(xiàn)。國內(nèi)經(jīng)濟在轉(zhuǎn)型，結(jié)構(gòu)在調(diào)整，但來自上級的政績考核機制未能同步轉(zhuǎn)型，對GDP、固定資產(chǎn)投資的招商引資等指標(biāo)的考核仍對地方政府的行為起著主導(dǎo)作用?？己藱C制如果不能實質(zhì)性地轉(zhuǎn)變，必然導(dǎo)致地方官員新瓶裝舊酒，換個土地財政的馬甲再上陣?？粘枪沓谴笮衅涞?，板子不僅僅要打在地方政府身上，更需要改革政績考核機制。

作者系安邦咨詢高級研究員