張泓銘

本報(bào)記者 姚建莉 北京報(bào)道

“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍明確推行……“兩會(huì)”前夕釋放的房地產(chǎn)調(diào)控政策動(dòng)向，引發(fā)“兩會(huì)”代表委員對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的熱議。

“新國(guó)五條”將會(huì)產(chǎn)生什么效果？房產(chǎn)稅如何擴(kuò)圍？房?jī)r(jià)調(diào)控下一步怎么走？全國(guó)政協(xié)委員、住建部專(zhuān)家委員會(huì)成員、上海市政府參事、原上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘就此接受了本報(bào)專(zhuān)訪。

張泓銘在肯定“新國(guó)五條”的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)的調(diào)控從長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)靠經(jīng)濟(jì)手段而非行政手段，“而且推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸的正確策略應(yīng)該是重‘相對(duì)回歸’輕‘絕對(duì)回歸’”

如果沒(méi)調(diào)控，房?jī)r(jià)將高得不可想象

《21世紀(jì)》：“新國(guó)五條”引起輿論反彈，引發(fā)一輪“過(guò)戶(hù)潮”、甚至“離婚潮”。外界對(duì)“新國(guó)五條”產(chǎn)生質(zhì)疑，自2003年起，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，有人認(rèn)為效果并不明顯，甚至越調(diào)控房?jī)r(jià)漲得越快，您怎么看？

張泓銘：近段時(shí)間各地房地產(chǎn)交易中心搶成交，這只是臨時(shí)的躁動(dòng)?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，各地的實(shí)施細(xì)則頒布以后，經(jīng)過(guò)一個(gè)時(shí)期，市場(chǎng)必然要穩(wěn)定下來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)穩(wěn)定下來(lái)。

至于自2003年起，國(guó)家出臺(tái)多輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，其效果也是有的，抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。假如沒(méi)有這些調(diào)控措施，目前的房?jī)r(jià)早就高得不可想象，早就要崩盤(pán)了。

《21世紀(jì)》：按“新國(guó)五條”細(xì)則，二手房交易按差價(jià)20%稅率繳納個(gè)人所得稅，這是中央的稅種，地方在這塊收入中有什么自主權(quán)？會(huì)不會(huì)影響到地方的積極性？

張泓銘：如果個(gè)人所得稅完全交給中央財(cái)政，地方政府執(zhí)行此一規(guī)定的積極性可能有所保留。這種傾向是有的。

但是，政策能否嚴(yán)格貫徹的可能性，仍取決于中央政府權(quán)威的發(fā)揮程度和管理部門(mén)的努力。從技術(shù)角度說(shuō)，各地的實(shí)施細(xì)則在實(shí)施以前，應(yīng)該會(huì)經(jīng)過(guò)住建部和財(cái)政部過(guò)濾和把關(guān)。

房?jī)r(jià)合理回歸應(yīng)靠經(jīng)濟(jì)手段

《21世紀(jì)》：新政包括房產(chǎn)稅要加快擴(kuò)大試點(diǎn)，提高商品房預(yù)售門(mén)檻等，這短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度似乎有抑制效果，但長(zhǎng)期來(lái)看呢？

張泓銘：房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大、提高商品房預(yù)售門(mén)檻等，都是經(jīng)濟(jì)手段。行政手段表現(xiàn)在限購(gòu)和地方政府的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、約談問(wèn)責(zé)等。中長(zhǎng)期看來(lái)，穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主要手段應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)手段為主，包括稅收和信貸。

《21世紀(jì)》：您認(rèn)為房產(chǎn)稅以什么方式推開(kāi)較為合理？目前已經(jīng)試點(diǎn)的滬版和渝版都有各自不同的模式。

張泓銘：目前，房產(chǎn)稅的實(shí)際樣本很少，也很難說(shuō)誰(shuí)的樣本更好。但是，可以掌握一些原則：第一，對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象，要進(jìn)行公平的復(fù)蓋。即：不分住房檔次全部納入；不分新購(gòu)、舊有全部納入。第二，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的稅率，應(yīng)設(shè)計(jì)多個(gè)進(jìn)階，并實(shí)行稅率遞進(jìn)。第三，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的免稅范圍是保護(hù)大多數(shù)民眾一個(gè)方法，也可有地區(qū)特點(diǎn)，但應(yīng)穩(wěn)健掌握。第四，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的推行，要有全國(guó)的總體設(shè)想，但可分步實(shí)施。第五，在個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，非住房應(yīng)按既有政策征收。

《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)調(diào)控要使房?jī)r(jià)能夠回歸合理水平，回歸到什么水平算是合理？

張泓銘：用中外任何方法來(lái)測(cè)度，中國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)是偏高了。房?jī)r(jià)回歸包括兩種途徑，即絕對(duì)回歸和相對(duì)回歸。絕對(duì)回歸是指房?jī)r(jià)絕對(duì)下降；相對(duì)回歸是指房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，待國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)上升(包括CPI的上升、各種產(chǎn)品和勞務(wù)價(jià)格的上升)價(jià)格，使房?jī)r(jià)同其他產(chǎn)品和勞務(wù)價(jià)格的比價(jià)關(guān)系下降。

推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸的正確策略，應(yīng)該是重“相對(duì)回歸”輕“絕對(duì)回歸”。即強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)回歸主要靠經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長(zhǎng)，不是主要靠降價(jià)，尤其不是靠快速跌價(jià)。