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    北京國五條細則出臺:購200萬普通二手房增稅28萬

    2013年03月31日 06:30
    來源:京華時報 作者:張然 高晨

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    昨天發(fā)布的京版“國五條”細則明確,今起,個人轉(zhuǎn)讓住房個稅按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免征個人所得稅。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示,個稅調(diào)整無疑是“國五條”中對市場打擊最大的一項,或能改變投資性購房者的長期預期。

    此外,細則明確,將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例,但沒有明確具體的提高比例。目前,北京第二套住房貸款首付款比例為六成,業(yè)內(nèi)人士估計,如果繼續(xù)提高,二套房首付款至少會提高到7成。

    本版采寫京華時報記者張然 高晨京華時報漫畫謝瑤

    □個稅政策

    新舊政策以網(wǎng)簽時間為界

    市住建委相關(guān)負責人表示,3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易,通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的,依法嚴格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅,以有效抑制投機投資購房。不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。

    與此同時,為支持和保護自住、改善型需求,對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的,繼續(xù)實施免征個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

    該負責人特別強調(diào),新舊政策以存量房買賣合同網(wǎng)簽時間為準。

    -業(yè)內(nèi)分析

    六成二手房購房需求受影響

    鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示,這一政策下,約六成購房需求將受到影響。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,去年以來,改善型需求占比約為45%。其中至少八成為賣一買一的置換需求,也就是說有36%為業(yè)主的唯一住房,再除去少部分不滿5年的房源,預計二手住宅市場中將有60%左右的需求受到稅費調(diào)整影響。

    由于個稅改按差額的20%征收,不同類型的房源稅費增加的程度也有所不同。例如,未滿5年的非普通住宅新政后稅費占房款的18.1%,這一比值,是稅費最低的滿5年且業(yè)主唯一的普通住宅的18倍。(詳見下表)

    其中,均以2013年二手住宅成交均價為當前出售的價格水平,滿5年房源的購買價格以2008年水平計算,則其差額相當于當前價格55%,未滿5年按2009年購買計算,差額為當前價格的48%。

    或?qū)⒈苊赓I房人偷逃稅款

    北京房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰表示,本次北京細則最重要的調(diào)控措施是20%所得稅征收,它的主要內(nèi)容是對國五條的重申,最關(guān)鍵是具備了現(xiàn)實操作可能。“這一規(guī)定基本上囊括了大部分商品房。政府能夠落實這一細則,實際上意味著對房屋原值已經(jīng)有了核實的基礎(chǔ),并且同稅務部門進行了有效溝通?!?

    據(jù)記者了解,根據(jù)稅務規(guī)定,對所得征稅,可以在稅前扣除房屋原值和合理費用。但在實際征管中,由于各種歷史原因,一些納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證、不能正確計算房屋原值,對此,稅法又規(guī)定,可由稅務機關(guān)核定其原值。這樣,就有了“據(jù)實征收”和合核定征收”兩種做法。

    李文杰稱,由于北京房屋權(quán)屬十分復雜,比如一些自建房、公房、拆遷房等無法核實原值,對于這一部分依然按照核定征收,這也是尊重現(xiàn)實的辦法?!?0%所得稅的嚴格執(zhí)行,短期之內(nèi)會影響市場氣氛,長期來看未來都會被買房人消化?!崩钗慕鼙硎?,根據(jù)以往的經(jīng)驗來看,交易環(huán)節(jié)的費用一般都會轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

    此外,新政對此前一部分偷逃稅款的買房人影響巨大,將會避免部分買房人今后偷逃稅款。由于北京此前都按照核定征收,即1%房價征收,一部分買房人為了少繳稅,故意將成交價降低,如200萬的房價網(wǎng)簽成150萬。但如果這一人群此后賣房,房產(chǎn)的原值將會以150萬為準,這意味著他將繳納更多的所得稅。

    >>算筆賬

    購200萬房將增稅28萬

    北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉算了筆賬:以一套目前總價200萬的普通二手房計算(非5年內(nèi)唯一住房),之前個稅繳納2萬,而房主原購房值50萬,新政后按照差額的20%計算,也就是30萬。個稅增加28萬。個稅就相當于房屋總價的14%。

    張大偉稱,這一政策必然會影響成交量明顯下調(diào),在細則執(zhí)行后,成交量必將萎縮,可能會回到2012年年中平均水平。

    二套房首付

    二套房首付比例或提至7成

    細則明確,繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放,將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。目前,北京第二套住房貸款首付款比例為六成,業(yè)內(nèi)人士估計,進一步提高意味著,二套房首付款至少會提高到七成。

    北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示,信貸政策嚴厲程度創(chuàng)歷史新高,預計首付款比例有可能上浮到7成。他認為,此政策主要影響人群為改善型需求的購房者。

    京城個貸機構(gòu)“偉嘉安捷”指出,二套房相比首套房,購房者的支付能力一般更強,同樣增加一成首付,對于首套房購房者來說,可能會抑制30%的需求,而對于二套房來說,增加一成首付的影響要小很多。

    也就是說,假設(shè)二套房的首付提高至70%,以評估價200萬的二手房為例,貸款20年,首付提高70%以后借款人要多支付20萬的首付款,前期資金壓力較大,但是相對還款的壓力會減少很多,因為相應的貸款額度也隨之降低。從月還和總還款的金額來看,商業(yè)貸款新舊政策對比月還節(jié)省1575.3元,總還款節(jié)省378073元。公積金貸款新舊政策對比,月還節(jié)省1314.4元,總款節(jié)省315454元。二套房新政策商貸與公積金對比,因為公積金的利率較低,所以月還款會比商業(yè)貸款少782.73元。總還款少187855元。

    -銀行反應

    首套房貸政策不會馬上收緊

    一位國有大行信貸部負責人表示,目前二套房貸款量占房貸總量的比重不到兩成,進一步提高二套房首付比例影響不會太大。他告訴記者,近幾年銀行的貸款結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生了變化,以前是房貸量占個貸中的80%以上,經(jīng)過近幾年的調(diào)整,消費貸款和經(jīng)營貸款的量逐漸增加,目前個人房貸、消費貸款和經(jīng)營貸款的比重基本相當,各占三分之一。該負責人還分析,預計首套房貸政策不會馬上收緊,目前還能享受一定的利率優(yōu)惠

    中國銀行發(fā)布二季度宏觀經(jīng)濟金融展望報告,對于市場比較關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”報告指出,從短期看,二手房的銷量會受到較大影響,但在目前供小于求的情況下,需求會轉(zhuǎn)向新房市場,從而促使新房交易量上升,房地產(chǎn)市場將由一季度的量價齊漲轉(zhuǎn)向二季度的量滯價穩(wěn),三季度,隨著供需雙方對政策的逐步消化,房地產(chǎn)市場將試探性下挫,成交量可能萎縮。中行對2013年房地產(chǎn)銷售維持前高后低的觀點。

    [責任編輯:wanggq] 標簽:核定征收 第二套住房 首付款比例 
     

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