相比北京、上海，廣州、深圳3月31日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則，對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)更為清晰。2013年廣、深房?jī)r(jià)控制目標(biāo)被定為：“新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅，要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。

對(duì)此，廣州市政府解釋說(shuō)，此次在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)中剔除了保障房，同時(shí)將房?jī)r(jià)漲幅與年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅掛鉤，可以更直接反映住房?jī)r(jià)格與居民住房支付能力的關(guān)系。

這反映了地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力。廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂此前表示，廣州要調(diào)房?jī)r(jià)，比其他城市的壓力都要大得多，主要因?yàn)閺V州中心城區(qū)高端住宅不斷推出，價(jià)高量大，要整體調(diào)控較困難。

在此背景下，廣州細(xì)則強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，要求對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)，不接受國(guó)土房管部門指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，受限價(jià)影響，廣州近期多個(gè)擬漲價(jià)新盤未能拿到預(yù)售證，入市項(xiàng)目大減。許多開發(fā)商正在考慮調(diào)整產(chǎn)品和價(jià)格方案。

深圳的限價(jià)令也已在3月發(fā)布。早在3月中旬，深圳國(guó)土委就已召集本地開發(fā)商開會(huì)，傳達(dá)關(guān)于年度房?jī)r(jià)“零增長(zhǎng)”的信息。

深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗指出，限價(jià)疊加限購(gòu)后的影響很大。2011年開始，受限購(gòu)限價(jià)政策的持續(xù)影響，深圳新房?jī)r(jià)格一直處于負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)的狀態(tài)，低于人均可支配收入漲幅。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，北京細(xì)則是國(guó)五條政策的升級(jí)，對(duì)北京房?jī)r(jià)有降溫作用。其中限價(jià)比較嚴(yán)格，這意味著今年房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)超過(guò)3%，否則房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)將落空。

地方另一個(gè)控制房?jī)r(jià)的做法是提高普通商品房供地比例。廣州細(xì)則中具體規(guī)定，2013年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)5.95平方公里，比過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量4.48平方公里多1.47平方公里；確保各類保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)比例不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%；禁止容積率小于等于1的低密度高檔住宅用地供應(yīng)。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，加強(qiáng)中小戶型住宅用地供應(yīng)，旨在從土地供應(yīng)環(huán)節(jié)上著手穩(wěn)定未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期。同時(shí)可望在短期內(nèi)對(duì)價(jià)格的穩(wěn)定將起到比較明顯的效果。

賀曉麗分析，各地細(xì)則出臺(tái)后，高熱的市場(chǎng)將得以降溫，短期內(nèi)二手房市場(chǎng)成交量將有所回落，市場(chǎng)將出現(xiàn)短暫的觀望期。長(zhǎng)期來(lái)看，在未有新的政策變動(dòng)前，新房市場(chǎng)在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的限制下，開發(fā)商受限漲令影響，價(jià)格也將保持平穩(wěn)，一定程度上必將抑制二手房?jī)r(jià)格的上漲。一二手市場(chǎng)仍將保持量?jī)r(jià)平穩(wěn)的狀態(tài)。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)計(jì)，從4月份開始，深圳二手房每天的備案數(shù)據(jù)將從1000多宗逐步下滑至900多，700多，直至500多，甚至300多宗。這是逐步至低位的過(guò)程。

更進(jìn)一步地，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為，新國(guó)五條及其地方版細(xì)則的出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)的強(qiáng)硬控制，意味著商品住宅的黃金十年已經(jīng)結(jié)束；一線城市的去投資化已經(jīng)啟動(dòng)。

至于政策出臺(tái)的效果，短期來(lái)看主要是加重了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手的成本，對(duì)房?jī)r(jià)的效果并不明顯。但中長(zhǎng)期看，是逐步改變消費(fèi)預(yù)期的過(guò)程，將商品住宅的屬性逐步轉(zhuǎn)為自住為主，去投資化。