有分析人士稱，3月樓市跑量跑得太厲害，部分城市公積金余額可能不足

柳九邦

“細則不細”的國五條威力猶存，讓政策空檔期的短暫瘋狂出現(xiàn)斷崖式回落。在剛剛過去的一周，不少城市的新房成交量環(huán)比大幅下滑，其中，上海環(huán)比跌幅約六成。

與此同時，多地公積金貸款政策卻仍在頻頻收緊。繼北京宣布使用公積金或商貸購買二套房，首付比例都由原來的六成提高至七成后，昨日，蘇州市區(qū)、昆山也收緊了公積金政策。兩地均規(guī)定，貸款額度調(diào)整為賬戶余額的10倍。

上海中原市場研究部總監(jiān)宋會雍對《第一財經(jīng)日報》記者表示，收緊公積金政策主要有兩種情況，一是配合樓市調(diào)控節(jié)奏，二是地方公積金余額不足。

“3月樓市跑量跑得太厲害，部分城市公積金余額不足的可能性很大，所以接下去應(yīng)會有更多的城市收緊公積金政策。不過無論是哪種情況，都會抑制成交?！彼虮緢笥浾叻Q。

公積金余額不足？

昨日，蘇州市住房公積金管理中心市區(qū)管理部下發(fā)通知，蘇州市區(qū)住房公積金貸款額度計算公式調(diào)整為：借款申請人(含共同借款申請人)住房公積金賬戶余額×10(倍)；借款申請人在申請之月前連續(xù)按期足額繳存公積金的期限，由六個月調(diào)整為十二個月以上。

盡管上述通知僅調(diào)整了蘇州市區(qū)的公積金政策，但蘇州下轄的昆山市也隨即跟進了這一政策。蘇州市住房公積金管理中心昆山分中心昨日公告稱，根據(jù)蘇州市住房公積金管理中心統(tǒng)一布置，貸款額度調(diào)整為賬戶余額的10倍。

值得一提的是，這已經(jīng)是昆山市今年第二次收緊公積金政策，2月18日，昆山方面就將借款申請人在申請之月前連續(xù)按期足額繳存公積金的期限，由六個月調(diào)整為十二個月以上。

按照原先的規(guī)定，蘇州夫妻雙方最高公積金貸款額度為50萬元，單人最高為30萬元，現(xiàn)在如果工作年限不長，想要近期買房，那么新規(guī)顯然成為了置業(yè)的阻礙。

蘇州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，對于普通的購房者而言，每個月繳存的也就在千元左右，如果按照新規(guī)，繳存2年才能貸款20余萬元。

今年初，東莞就出臺過類似的規(guī)定，即申請金額不得高于賬戶余額8倍。這一政策也被指存在“誤傷剛需”之嫌。

可作為對比的是，按照上海目前的政策，首次購房者公積金賬戶余額達到7500元，即可通過公積金最高貸款30萬元，公積金貸款額度理論上可達個人賬戶余額的40倍。

記者發(fā)現(xiàn)，蘇州、昆山方面將政策收緊歸因于“為保持公積金均衡持續(xù)運行”

宋會雍據(jù)此分析，這兩個城市收緊公積金政策的原因很有可能是余額不足。值得一提的是，北京調(diào)整公積金政策的相關(guān)文件則明確，調(diào)整是為了落實國五條精神。

上述蘇州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士也表示，目前，不少市民在申請公積金貸款的時候，都遇到大排長隊的現(xiàn)象，而且申請公積金貸款后也遲遲下不來。公積金貸款的利息相對低，擠在這條路上的購房者就不會少，那么僧多粥少的現(xiàn)象就明顯存在。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，蘇州2012年3月住宅類商品房共計成交11022套，較上月增加3715套，增幅為50.84% ；3月昆山樓市總成交5131套，創(chuàng)三年來新高。

樓市“斷崖式”回落

國五條細則落地后的首周，上海、北京、南京等地的樓市均冷清了不少。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海研究部統(tǒng)計，4月1日~7日，上海市新建商品住宅成交0.14萬套，共計面積為17.34萬平方米，環(huán)比分別下跌60.7%、59.7%、這一成交量是近六周來的最低水平。同時，與3月前7天相比，套數(shù)和面積分別下滑30.3%、33.9%。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，一方面，上周成交的“斷崖式”回落是3月透支后續(xù)成交的一種表現(xiàn)；另一方面，上海市政策公布后執(zhí)行層面的不確定，也促使市場逐步從恐慌轉(zhuǎn)變至觀望?？傮w而言，整個3月已大幅透支市場“能量”，至少在上半年內(nèi)樓市成交或是一個逐步向下“摸底”的階段。

一位上市房企負責(zé)人對記者稱，市場短期會陷入僵局，每一次調(diào)控政策落地后，購房者的第一反應(yīng)肯定是先捂緊口袋，看房價是否會下降。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，收緊公積金政策只不過是將現(xiàn)有需求后置，并不是根治房價過快上漲的方法。但是，對于遏制短期內(nèi)投資投機性需求來講會起到一定的作用，一些房價上漲過快的城市可能也會跟進，通過短期政策的收緊調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場走勢。

宋會雍稱，政策對于市場的影響已經(jīng)在上周的成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來了。但是相對于二手房需求的嚴(yán)重透支，新房客源大部分保留了下來，所以，在經(jīng)歷一段時間的觀望后，新房市場將出現(xiàn)交投反彈。