“國(guó)五條”出臺(tái)后心急賣(mài)房，落地后開(kāi)始觀望，溫州炒房者對(duì)后市判斷不一，抱團(tuán)行動(dòng)已成歷史

陳周錫

吵吵嚷嚷，到處都是溫州話(huà)。麻先生上月底跑去杭州為其房子辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，感覺(jué)像是回到了溫州老家。

與此同時(shí)，“溫州人急賣(mài)”、“溫州人低于行情急拋”等字眼，令一些上海的房源信息看起來(lái)就像是溫州鹿城區(qū)的廣告標(biāo)語(yǔ)。

為搶搭“國(guó)五條”新政落地末班車(chē)，3月份溫州人扎堆到杭州賣(mài)房，有人甚至主動(dòng)降價(jià)10%，還對(duì)售樓員許諾獎(jiǎng)勵(lì)。上海二手房交易大廳也出現(xiàn)不少溫州人排隊(duì)過(guò)戶(hù)。

多位一線(xiàn)中介人士、投資者、開(kāi)發(fā)商近日接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅，以及全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)信號(hào)，迫使一些溫州人出售投資房源，他們或?yàn)榻档蛡鶆?wù)、或?yàn)楂@利離場(chǎng)、或?yàn)榱碇\投資，表現(xiàn)出明顯的撤離行為。

但來(lái)到4月后，隨著“國(guó)五條”地方細(xì)則密集出臺(tái)，形勢(shì)似乎有所變化。“現(xiàn)在溫州人賣(mài)房不心急了，他們認(rèn)為地方實(shí)施細(xì)則比較松。”杭州合富置業(yè)置換服務(wù)有限公司項(xiàng)目總監(jiān)韓健對(duì)本報(bào)說(shuō)。

目前，溫州投資者正在密切關(guān)注各地的賣(mài)房個(gè)稅執(zhí)行情況?！艾F(xiàn)在觀點(diǎn)比較亂?！鄙鲜龆辔蝗耸勘硎?，如今溫州房地產(chǎn)投資者意見(jiàn)分歧很大，看跌看漲者都有，這與10年前“全民炒房”兩兩年前“多方力量為主”形成鮮明反差。

心急賣(mài)房的3月

3月底前，溫州人麻先生趕往杭州“市民中心”辦理過(guò)戶(hù)，在二樓房產(chǎn)受理大廳聽(tīng)到的都是溫州話(huà)。還有幾個(gè)溫州人正給中介打電話(huà)，讓其趕緊過(guò)來(lái)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

在“國(guó)五條”出臺(tái)后，全國(guó)各地二手房交易異?；鸨Ｓ捎趽?dān)心新政落地后再過(guò)戶(hù)會(huì)增加不少稅費(fèi)，一些溫州投資者開(kāi)始坐立不安，紛紛掛牌出售房源。

溫州人李女士名下至少有三套房子，差價(jià)空間都比較大，3月中旬她就委托中介出售了杭州城郊下沙地區(qū)的一套房子。

“當(dāng)時(shí)他們都急著賣(mài)房，認(rèn)為20%的個(gè)稅將是一筆很大的費(fèi)用。”韓健對(duì)本報(bào)表示。

3月份杭州主城區(qū)二手房成交量，出現(xiàn)了創(chuàng)歷史新高的8618套。韓健認(rèn)為，溫州人在這波交易中表現(xiàn)更為活躍，心態(tài)也更為著急。

同樣在上海，一些溫州人也急于出售房源。一套位于徐匯區(qū)“尚海灣豪庭”的房子，產(chǎn)權(quán)已滿(mǎn)五年，面積166平方米，中介報(bào)價(jià)700萬(wàn)元。據(jù)說(shuō)，該房東為溫州人，若有人誠(chéng)心買(mǎi)房，價(jià)格可以商量，在該基礎(chǔ)上減少100萬(wàn)元。

除了杭州和上海外，合肥、威海、海南、珠海等地中介也掛出“溫州人急售房源”

諸多業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)表示，溫州民間債務(wù)壓力，再加上20%所得稅等政策加碼，是導(dǎo)致溫州人此輪賣(mài)房的主要原因。

“之前降價(jià)10%賣(mài)掉比較多?！睖刂萑它S斌俊說(shuō)。兩年前，溫州民間借貸危機(jī)出現(xiàn)，黃斌俊受諸多賣(mài)房者委托，成為“二手房全國(guó)職業(yè)代理人”。他曾一次性接到十來(lái)套房子，無(wú)論是有差價(jià)空間的，還是虧損的，都會(huì)拋售，一個(gè)人根本就忙不過(guò)來(lái)。

此外，趕在新政落地之前，過(guò)戶(hù)房源進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分配，也是一些溫州人的處置方式之一。

持房觀望的4月

3月底4月初，各城市“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則紛紛出臺(tái)，但只有北京嚴(yán)格征收20%所得稅并出臺(tái)具體細(xì)則，其他城市要么僅僅提到20%所得稅，但尚無(wú)征稅細(xì)則，要么對(duì)20%所得稅只字不提。

“關(guān)鍵看地方執(zhí)行細(xì)則?！表n健說(shuō)，現(xiàn)在一些原本要賣(mài)房的溫州人并不著急了，“他們現(xiàn)在以觀望為主，認(rèn)為‘國(guó)五條’政策還是有些雷聲大、雨點(diǎn)小。

如今，黃斌俊接到的委托單越來(lái)越少，且房子地段偏遠(yuǎn)不易出售。

同時(shí)，一些溫州投資者認(rèn)為，在合適價(jià)位上，房子賣(mài)掉也行，賣(mài)不掉也無(wú)所謂。韓健說(shuō)，4月份前7天，杭州二手房交易明顯萎縮，日均成交量126套，不到3月份的一半。

黃斌俊說(shuō)，有資金實(shí)力的溫州購(gòu)房者，其房源主要集中在北京、上海、廣州、深圳、杭州等一二線(xiàn)城市，其中投資最多的是杭州和上海。另外，之前溫州人還組團(tuán)去山東、海南、安徽、廣西等地購(gòu)房。這些房子絕大部分是在2011年之前買(mǎi)入的。

一家溫州中介公司的調(diào)查顯示，即便在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，超過(guò)50%的溫州人為了子女在杭州購(gòu)房，30%的溫州人打算來(lái)杭州居住、工作，還有近20%的溫州人以投資為目的。說(shuō)明許多溫州人并非以純粹的炒房為目的。

溫州中梁地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理陳永鋒對(duì)本報(bào)說(shuō)，目前溫州專(zhuān)業(yè)炒房者有的已經(jīng)撤出來(lái)，有的還沒(méi)有撤出；而跟風(fēng)炒房者，大多通過(guò)抵押、借款方式，于2011年房?jī)r(jià)高企時(shí)買(mǎi)入，如今多數(shù)被套；而買(mǎi)入較早的少數(shù)投資者，20%所得稅和全國(guó)住房聯(lián)網(wǎng)信號(hào)，會(huì)把他們的房源逼出來(lái)。

在當(dāng)前的不確定形勢(shì)下，不少溫州人也考慮轉(zhuǎn)售為租，畢竟滬杭租金相對(duì)較高，可以“以租養(yǎng)貸”

溫州人高某在杭州有三套房子，之前兩年他的房子掛在中介公司，但一直未能如愿出售，如今他打算把房子全部出租。在他看來(lái)，之前調(diào)控加碼的稅費(fèi)，后來(lái)一般都由買(mǎi)家承擔(dān)，關(guān)鍵還是日后買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)博弈。

眾說(shuō)紛紜的后市

在與溫州投資者的接觸中，韓健、黃斌俊均明顯感覺(jué)到，如今溫州購(gòu)房者的觀點(diǎn)分歧很大。

韓健說(shuō)，“國(guó)五條”出臺(tái)后，一些溫州購(gòu)房者預(yù)判后市認(rèn)為，如地方執(zhí)行很?chē)?yán)格，房?jī)r(jià)將會(huì)平穩(wěn)向下；如地方執(zhí)行比較寬松，房?jī)r(jià)還有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

黃斌俊表示，一些溫州購(gòu)房者認(rèn)為，今后兩三年里的政策利空已經(jīng)出盡；一些人則認(rèn)為房?jī)r(jià)不漲，就意味著投資受損；也有人認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量還是很大，房?jī)r(jià)必漲無(wú)疑?！案魅擞^點(diǎn)不同，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一意見(jiàn)，這與十年前溫州‘全民炒房’、兩年前‘多方力量為主’形成鮮明反差?！彼f(shuō)。

“賣(mài)的人很多，買(mǎi)的人也不少?！币晃粶刂葙Y深炒房者對(duì)本報(bào)說(shuō)，今后中國(guó)城市“房?jī)r(jià)梯度”還會(huì)更加明顯。

該炒房者認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫集中在三四線(xiàn)城市，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌空間非常有限，北上廣深杭等城市土地供應(yīng)有限，其教育、醫(yī)療等資源優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯，所以一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不能以當(dāng)?shù)厝耸杖胨絹?lái)衡量。在他看來(lái)，今后一段時(shí)間內(nèi)，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

于是，一些有實(shí)力的溫州購(gòu)房者，還是繼續(xù)捂住一二線(xiàn)城市的房源。一位在上海開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的溫州開(kāi)發(fā)商對(duì)本報(bào)表示，之前一位溫州瑞安的女士對(duì)他說(shuō)，她手里“拿著”300余套房子，這些房子的房東主要來(lái)自當(dāng)?shù)卮迕褚约坝H戚朋友，她充當(dāng)“房產(chǎn)代理人”角色。

盡管各方觀點(diǎn)分歧很大，但在市場(chǎng)不確定因素下，如今一些溫州普通購(gòu)房者的投資方向正在出現(xiàn)轉(zhuǎn)移。

“‘撈一把’的心態(tài)不存在了。”溫州天浩置業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)理谷建光對(duì)本報(bào)說(shuō)，住房限購(gòu)、限貸政策沒(méi)有放開(kāi)，二手房交易流通開(kāi)始減緩，一些溫州炒房者看不到房?jī)r(jià)暴漲前景，于是賣(mài)掉住房，回籠資金投資其他領(lǐng)域，比如沒(méi)有限購(gòu)、限貸的商業(yè)地產(chǎn)，以及回報(bào)穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品等。