昨日(4月10日)，“國五條”之后的上海土地第一拍——浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)12萬平D-05-01住宅地塊，經(jīng)過336輪的激烈競爭，被浦發(fā)置業(yè)以37.75億元拍下，折合樓板價18199元/平方米，溢價65%。

一天前，因為有保利、中海等54家地產(chǎn)商參與競拍，業(yè)界有預(yù)測認為，拍賣將會沿襲北京土地市場的火爆，溢價率會超過100%。

“上海第一拍”溢價65%

在該地塊開標之前，到場的易居中國克而瑞上海區(qū)域總經(jīng)理李振宇就通過微信作出了預(yù)言。根據(jù)他的爆料，有54家企業(yè)領(lǐng)了標書，8家企業(yè)提交了申請，其中包括了綠城、融創(chuàng)、九龍倉的聯(lián)合體，還有中海、保利、旭輝、招商、建發(fā)。他稱業(yè)內(nèi)有不少人看好該地塊，樓板價會超過2萬元，而他本人也認為至少會超過18500元/平方米。因為2010年9月由仁恒購得的一幅周邊地塊的單價是16102元/平方米。

但是，昨日(4月10日)，經(jīng)過336輪的激烈競爭，該地塊被浦發(fā)置業(yè)以37.75億元拍下，折合樓板價18199元/平方米，溢價率僅65%。

中房信資深分析師薛建雄說，這個價格并不算高，他曾預(yù)測該地塊的出讓價格將達2萬元/平方米。“此前被九龍倉拿下的周浦‘地王’樓板價達到13335元/平方米，該‘地王’附近的項目售價約為1.7萬元/平方米。唐鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)還有綠城玉蘭花園這類單價在4萬元/平方米以上的產(chǎn)品存在，所以只要朝著這個方向去做，開發(fā)商肯定能賺錢。

薛建雄分析稱，“國五條”細則落戶上海之后，近期的市場環(huán)境較為冷淡，因此開發(fā)商拿地也較為謹慎。這是一塊相對稀缺的地塊，溢價僅有65%，看得出來開發(fā)商較為理性。

上海中原地產(chǎn)咨詢研究總監(jiān)宋會雍則持不同意見，他認為成交價格已偏高了?！疤奇?zhèn)板塊內(nèi)僅有一個地鐵站點，難以將區(qū)域內(nèi)多個項目串聯(lián)起來，項目無法形成合力。而且除綠城玉蘭花園之外，區(qū)域內(nèi)其他項目售價也僅為2萬多元/平方米。

地產(chǎn)商手中土地存貨不多

在上述地塊出讓的前一天，由中房信組織的2013年一季度房地產(chǎn)金融會議上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場委員會副秘書長、克而瑞信息集團企業(yè)戰(zhàn)略部總經(jīng)理陳嘯天曾透露，參與拍地的一家地產(chǎn)公司在近期拿地時表現(xiàn)得十分猶豫，上述公司總經(jīng)理曾向他請教，如果在這樣的環(huán)境下再去投資拿地，到底應(yīng)該怎么選擇。這家公司在去年底訂出的增長預(yù)期不過是45%，但最終一季度公司銷售額較前一年增長了166%。

事實上，不僅僅上述公司，中海、保利、融創(chuàng)，幾乎所有參與了昨日土地拍賣的地產(chǎn)公司一季度的銷售額都是大幅增長。根據(jù)中房信的一季度銷售排名，中海賣出了299萬平方米，保利賣出了284萬平方米，幾乎所有的公司的銷售額都較前一年大幅增長。

在這樣的一背景下，地產(chǎn)商的存貨有些吃不消。以保利為例，根據(jù)其2012年年報，在建擬建項目184個，其中待開發(fā)僅4278萬平方米(按規(guī)劃建筑面積計)。如果按照今年一季度的銷售量，那么現(xiàn)有的土地儲備只夠維持三年。而根據(jù)公司披露的信息，目前土地儲備中只有約9%位于一線城市。同樣，截至去年末，中海外發(fā)展待建面積一共也只有3510萬平方米。

陳嘯天說，雖然保利、萬科、綠地等企業(yè)拿地比較多，但就算他們以目前這樣的速度去拿地，土地存量還是不夠的。減掉一些超級土地，這些主流開發(fā)企業(yè)土地可供開發(fā)時間也就是兩三年。

開發(fā)商的土地存貨較少在一線城市表現(xiàn)得更為明顯。薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在上海市場，目前開發(fā)商手頭的存貨都不多。而土地對開發(fā)商來說，意味著未來的發(fā)展速度，以及進入一線地產(chǎn)公司的空間。陳嘯天說，今年中海能取得如此迅速的增長，與2011年中海利用調(diào)控契機進行布局和土地調(diào)整有非常大的關(guān)系。事實上，2008年保利地產(chǎn)也是靠在合適的時間，拿了一批低價地，而取得迅速增長的。

地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認為，土地儲備的質(zhì)量和區(qū)位優(yōu)勢直接決定了未來的格局。金科、榮盛這些老牌公司所以跑不過陽光城，最簡單的道理就是陽光城的區(qū)位選擇決定了未來的格局和層面。陽光城去年的土地儲備位置都是二線省會城市的核心地帶和價值區(qū)域。但是，金科、榮盛發(fā)展仍然是圍繞三四線的操作思路，當(dāng)陽光城賣一套房子，金科和榮盛發(fā)展需要賣兩套房子，最終的結(jié)果就是在資源的投入量上和公司的發(fā)展上要相對增速放緩一點。