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    京樓市“限價(jià)令”落地 高端房現(xiàn)價(jià)格分拆應(yīng)對(duì)跡象

    2013年04月12日 02:51
    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者:尚希

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    4月10日,北京市住建委主任楊斌在媒體上表態(tài),對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格,且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目,可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。此前,有消息人士稱,北京市住建委已開(kāi)始分批約談均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

    有房企人士對(duì)此表示,在限價(jià)的背景下,能做的只有通過(guò)各種方式來(lái)應(yīng)對(duì),“這都是沒(méi)有辦法的辦法”

    “這次政府打壓房?jī)r(jià)的決心非常大,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也會(huì)有這樣的準(zhǔn)備。自去年下半年以來(lái),北京房?jī)r(jià)一直處于上升趨勢(shì),這也使開(kāi)發(fā)商有足夠的資金來(lái)抵御此次調(diào)控,但到底能抗衡多久?”第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)(北京)有限公司住宅銷售部銷售總監(jiān)陳明告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“可能半年是一個(gè)坎兒,如果這期間還出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策,開(kāi)發(fā)商的日子就會(huì)非常難過(guò)。

    開(kāi)發(fā)商多招應(yīng)對(duì)“限價(jià)令”/

    對(duì)于北京樓市來(lái)說(shuō),限價(jià)令并不陌生。在此之前,沒(méi)有任何政府部門對(duì)此公開(kāi)表態(tài),也沒(méi)有相關(guān)政策文件。4月10日,限價(jià)令 “轉(zhuǎn)正”了。楊斌首次公開(kāi)表示,對(duì)于新建商品房在新盤取得預(yù)售資格的時(shí)候,政府將對(duì)價(jià)格進(jìn)行管理和引導(dǎo)。 “新盤取得預(yù)售資格的時(shí)候要報(bào)價(jià),報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤此前的成交價(jià),也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格?!睏畋蟊硎?,如果開(kāi)發(fā)商不接受指導(dǎo),就不發(fā)預(yù)售許可證,或者對(duì)于成交資格不予備案等,通過(guò)合理指導(dǎo)確保房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)快上漲。

    “現(xiàn)在來(lái)看只要是持平或低于前期報(bào)價(jià),基本上都沒(méi)問(wèn)題,但凡漲價(jià),都有不獲批的風(fēng)險(xiǎn)。”北京一家房企營(yíng)銷總監(jiān)說(shuō)。

    正因如此,開(kāi)發(fā)商也有意改變推盤模式?!叭绻切马?xiàng)目可能就會(huì)從最貴的開(kāi)始推?!鄙鲜龇科笕耸勘硎?,此前很多樓盤在推盤時(shí),并不會(huì)一開(kāi)始就推所謂的樓王項(xiàng)目,或者價(jià)格最高的產(chǎn)品,而且項(xiàng)目往后越接近現(xiàn)房,周邊配套也逐步完善,出現(xiàn)價(jià)格上漲也十分自然。

    “一旦漲幅被限制,只能說(shuō)先推最貴的,價(jià)格也許會(huì)比正常的高出10%左右,這樣如果能通過(guò)審批,在接下來(lái)的項(xiàng)目銷售中也能分期進(jìn)行價(jià)格控制?!痹撊耸空f(shuō)。

    調(diào)控至今,預(yù)售證似乎已成為開(kāi)發(fā)商不能言說(shuō)的痛?!昂芏嚅_(kāi)發(fā)商原計(jì)劃是在3月份之后再拿證,如今后悔莫及。”東匯置地投總裁劉東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,拿證的難度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。

    “但還有一部分開(kāi)發(fā)商未雨綢繆,在去年底的時(shí)候就多拿到了一批預(yù)售證?!币晃幌⑷耸扛嬖V記者,據(jù)他了解的情況,特別是在高端市場(chǎng),部分開(kāi)發(fā)商似乎已預(yù)料到今年調(diào)控的嚴(yán)厲?!霸局幌胪?00套,但可能會(huì)拿200套或300套預(yù)售證。

    在采訪中,記者同樣發(fā)現(xiàn),針對(duì)限價(jià)令,開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)方式層出不窮?!吧踔劣胁糠猪?xiàng)目會(huì)通過(guò)價(jià)格拆分來(lái)獲得預(yù)售許可證?!鄙鲜鱿⑷耸糠Q,譬如6萬(wàn)元/平方米的房屋,開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將其分拆為4萬(wàn)元的房款和2萬(wàn)元的裝修款或其他款項(xiàng)?!坝悬c(diǎn)類似二手房中的‘陰陽(yáng)合同’,在購(gòu)房者簽署了購(gòu)房合同,網(wǎng)簽后,再與開(kāi)發(fā)商簽署一個(gè)補(bǔ)充合同。

    陳明表示,目前北京市并沒(méi)有對(duì)預(yù)售證做“底線”規(guī)定。“沒(méi)有說(shuō)限定多少價(jià)格以上的樓盤不予銷售,此前聽(tīng)聞北京曾要求暫停批準(zhǔn)均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的樓盤預(yù)售。

    據(jù)記者了解,通過(guò)拆分房?jī)r(jià)的案例在北京市場(chǎng)早已出現(xiàn),特別是一些精裝修樓盤,購(gòu)房者在簽訂了購(gòu)房合同之后,還會(huì)簽訂一個(gè)每平平米幾千元的裝修合同。“但如果涉及到高端樓盤,這樣的方法是否可行,住建委能否批準(zhǔn),還不好說(shuō)?!标惷鲗?duì)此表示。

    第一太平戴維斯北京研究及顧問(wèn)咨詢部董事王瓊則表示,如果是在購(gòu)房者認(rèn)可的情況下,有發(fā)票可跟查,就可以實(shí)現(xiàn)價(jià)格分拆。

    重點(diǎn)監(jiān)控高端項(xiàng)目/

    在此次限價(jià)細(xì)則中,重點(diǎn)監(jiān)控更是直指高端項(xiàng)目。楊斌指出,提高預(yù)售門檻將差別化對(duì)待,重點(diǎn)是針對(duì)高檔住宅和商業(yè)項(xiàng)目。這部分房屋的預(yù)售門檻要提高,目的是把前些年開(kāi)發(fā)商大量投資到商業(yè)和高檔住宅的注意力吸引到市場(chǎng)急需的、供給剛需的改善型住房上。自住和改善型的,滿足剛需的普通商品房的預(yù)售門檻不會(huì)提高。

    “但是這部分高端項(xiàng)目本身占整個(gè)市場(chǎng)成交比例非常小,真正出現(xiàn)價(jià)格暴漲的仍是剛需項(xiàng)目?!眲|表示,根據(jù)今年一季度分析報(bào)告,北京成交單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目?jī)H占全市的0.65%,單價(jià)6萬(wàn)元以上的項(xiàng)目目前共有30個(gè)。

    根據(jù)東匯置地統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)中心公布的2013年第一季度成交分析報(bào)告顯示:一季度北京新建商品房總成交33233套,其中單價(jià)4萬(wàn)元以下的成交量為31482套,占94.73%。另外,單價(jià)6萬(wàn)元143套,7萬(wàn)元33套,8萬(wàn)元24套,9萬(wàn)元3套,10萬(wàn)元1套,12萬(wàn)元1套。

    “目前我們還沒(méi)有上市,所以也還沒(méi)有接到政府的約談,但一旦項(xiàng)目入市,價(jià)格肯定是要超6萬(wàn)元/平方米,因?yàn)楫?dāng)時(shí)拿地地價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元了?!北本┮患曳科蟮钠放瓶偙O(jiān)告訴記者,“而且每期的產(chǎn)品不太一樣,價(jià)格參照體系到底怎么確定?與周邊相同品質(zhì)的樓盤價(jià)格比對(duì),這個(gè)品質(zhì)相同又該如何去衡量?”

    值得注意的是,高端住宅項(xiàng)目在今年3月出現(xiàn)了近3年的成交新高。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月北京高端住宅市場(chǎng)共成交338套,成交面積11.1萬(wàn)平方米,成交量創(chuàng)近3年來(lái)同期新高。環(huán)比2月,成交套數(shù)暴漲238%,成交面積大漲242%,不僅環(huán)比出現(xiàn)較大幅度上漲,成交套數(shù)暴面積相比去年同期也分別增長(zhǎng)59.4%和46.6%。

    資料顯示,今年3月,北京在售報(bào)價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的76個(gè)項(xiàng)目中,共有49個(gè)實(shí)現(xiàn)成交,共成交598套,成交金額達(dá)45.1億元。

    然而,與成交量的火爆相反的是,高端住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況不容樂(lè)觀。第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出,今年第一季度北京共有104套高端住宅入市,環(huán)比減少61.8%,售價(jià)比上季度略降,達(dá)到每平方米41919元?!坝捎?a target="_blank">限購(gòu)政策進(jìn)一步收緊,預(yù)計(jì)高端住宅市場(chǎng)成交量在短期內(nèi)略有萎縮,銷售價(jià)格也有下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)?!蓖醐傊赋觥?/p>

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,在以保護(hù)剛需、抑投資投機(jī)需求為方向的調(diào)控政策下,增加5環(huán)外中小套型商品住房的供地已成為當(dāng)前土地供應(yīng)的主力,中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)逐漸減少,豪宅產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)乏力?!氨本?a target="_blank">公寓豪宅產(chǎn)品已進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代。而供應(yīng)量的相對(duì)不足,直接導(dǎo)致了一手公寓豪宅成交呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)。”

    [責(zé)任編輯:zhangzh] 標(biāo)簽:北京 預(yù)售 項(xiàng)目 價(jià)格 
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