“最嚴(yán)厲”調(diào)控持續(xù)的2012年，憑借全面革新而迸發(fā)的巨大力量，世茂房地產(chǎn)成功實(shí)現(xiàn)變革與超越。

全面變革成功，2012業(yè)績(jī)?cè)鲐?fù)債降

3月26日，世茂房地產(chǎn)(HK000813)2012年報(bào)在香港公布。2012年報(bào)世茂房地產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售面積409萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售金額達(dá)人民幣461億元，創(chuàng)造世茂年度業(yè)績(jī)新高，其銷(xiāo)售額51%的增長(zhǎng)幅度亦遠(yuǎn)超全國(guó)商品房銷(xiāo)售額10%的行業(yè)平均增幅。在TOP10房企中，世茂2012年銷(xiāo)售額增幅也遠(yuǎn)高于30%的平均增幅，位列十家領(lǐng)先房企增幅前列。年報(bào)同時(shí)顯示，世茂房地產(chǎn)2012年確認(rèn)收入為人民幣286億元，較2011年同期上升10.1%的其中房產(chǎn)銷(xiāo)售收入為人民幣266億元，較2011年增長(zhǎng)約8.2%；商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同簽約額人民幣85.3億元、合同簽約面積63.9萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)68.2%和86.3%；旗下酒店業(yè)務(wù)收入約人民幣10億元，同比增幅為12%。得益于業(yè)績(jī)大增，2012年每股派發(fā)股息港元55分，比2011年增加37.5%。

在近日公布的“2013年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果”中國(guó)世茂入圍百?gòu)?qiáng)， 在“企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)”中排名第九。這表明，世茂已充分通過(guò)產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、管理、品牌等綜合競(jìng)爭(zhēng)力的打造，鞏固其作為領(lǐng)先房企的成長(zhǎng)模式。

2012年，世茂持續(xù)推動(dòng)全面革新，一系列運(yùn)營(yíng)與管理優(yōu)化變革成為業(yè)績(jī)?nèi)嫣嵘母緞?dòng)力。在管理結(jié)構(gòu)方面，世茂根據(jù)地域和業(yè)務(wù)歸屬將旗下項(xiàng)目劃分到旅游地產(chǎn)、蘇滬、杭州等8個(gè)區(qū)域，縮短管理半徑，增加產(chǎn)品與區(qū)域客戶(hù)匹配性，極大提升了決策效率與執(zhí)行能力；并推行 “三級(jí)聯(lián)動(dòng)”、“飛行檢查”、“五方查驗(yàn)”等一系列措施提升品質(zhì)管控，實(shí)施“服務(wù)價(jià)值年”戰(zhàn)略，全面升級(jí)物業(yè)、客服服務(wù)品質(zhì)；并通過(guò)“新世力計(jì)劃”、“中生代計(jì)劃”和業(yè)社會(huì)精英計(jì)劃”等強(qiáng)化人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

銷(xiāo)售策略方面的靈活調(diào)整也成為全年驕人業(yè)績(jī)的重要推手。因應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，世茂制訂快速去化的銷(xiāo)售策略，在上半年立刻取得顯著成效。2012第一季度，世茂迅速實(shí)現(xiàn)70億元簽約銷(xiāo)售額；此后，4月銷(xiāo)售40.6億，5月銷(xiāo)售51.12億，6月簽約銷(xiāo)售60.5億，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)連攀新高。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)高位攀升同時(shí)，世茂亦實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率的明顯改善。8月份，世茂旗下項(xiàng)目平均售價(jià)為每平方米10069元人民幣，9元10011月份平均售價(jià)分別上升到每平米11007元、11563元人民幣、12057元，有效改善其全年利潤(rùn)狀況。年報(bào)顯示，2012年世茂全年平均毛利率33.5%，接近2011年的平均毛利率。

以二三線城市為重點(diǎn)的提前全面戰(zhàn)略布局成為世茂制勝先招。業(yè)績(jī)來(lái)源看，2012年世茂全面開(kāi)花，這其中龍頭項(xiàng)目表現(xiàn)尤為突出，全國(guó)37個(gè)項(xiàng)目明星頻出。上海世茂濱江花園、昆山世茂東壹號(hào)、昆山世茂國(guó)際城、廈門(mén)世茂湖濱首府、常熟世茂世紀(jì)中心、福州世茂天城、蘇州世茂運(yùn)河城等均單盤(pán)銷(xiāo)售超過(guò)10億元。而南京世茂外灘新城前十月即實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額20億，杭州濱江世茂、福州世茂御龍灣業(yè)績(jī)突破21億；晉江世茂御龍灣更以全年銷(xiāo)售金額36億位列集團(tuán)銷(xiāo)冠。

2012年，世茂房地產(chǎn)資金狀況顯著改善，負(fù)債率降大幅度低、資金結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。年初，世茂將降低負(fù)債率作為重要目標(biāo)，為此采取了嚴(yán)格措施，負(fù)債率半年降到68.3%，年底凈負(fù)債率進(jìn)一步降至55.9%。

此外，2012年領(lǐng)先房企均制訂了銷(xiāo)售量?jī)?yōu)先的策略，導(dǎo)致2012年房企平均銷(xiāo)售價(jià)格普遍有所下降。已公布業(yè)績(jī)顯示，領(lǐng)先房企中萬(wàn)科2012年銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米10901元，較2011年、2010年分別下降4%和10%；恒大地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米5962元，同比下降10%左右。2012年世茂平均入賬銷(xiāo)售價(jià)格從2011年每平方米人民幣11,786元下降至2012年每平方米人民幣10,251元，降低4.9%，利潤(rùn)率降低的普遍特征在世茂亦有體現(xiàn)，但其降幅遠(yuǎn)低于500強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)18.64%的平均降幅。世茂表示，“自2012年開(kāi)始，本集團(tuán)部份項(xiàng)目以?xún)?yōu)惠促銷(xiāo)老庫(kù)存，以及在二三線城市項(xiàng)目的銷(xiāo)售比重大幅增加，導(dǎo)致平均入賬銷(xiāo)售價(jià)格有所下調(diào)。

持現(xiàn)充足，后勢(shì)蓄力充分，2013延續(xù)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)

世茂表示，預(yù)期2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期。董事局主席許榮茂表示，世茂房地產(chǎn)會(huì)因應(yīng)市場(chǎng)的變化而調(diào)整自身的銷(xiāo)售策略，同時(shí)整合產(chǎn)品，務(wù)求產(chǎn)品配合政策及市場(chǎng)需求。實(shí)際上，全年銷(xiāo)售飆升、資金充裕的世茂已提前布局，為2013年業(yè)績(jī)繼續(xù)攀升充分蓄力。

在土地儲(chǔ)備方面，世茂連續(xù)出手，增加土地資源儲(chǔ)備，于海南文昌、上海、福州閩侯、武漢蔡甸、南京及南通、寧波、杭州及濟(jì)南等地增加住宅土地達(dá)255萬(wàn)平方米，新增土地平均樓面地價(jià)約為每平方米人民幣4,382元。截止2012年底，世茂房地產(chǎn)以3,622萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備位居房企前列，集團(tuán)土地成本為每平方米人民幣2,082元。從地域來(lái)看，2012年世茂房地產(chǎn)新增土地主要分布在發(fā)展?jié)摿薮?、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未飽和的省會(huì)級(jí)二三線城市，確保了項(xiàng)目的發(fā)展空間及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。世茂表示，將秉承穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的一貫作風(fēng)，審慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，綜合平衡發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)控制。

世茂重點(diǎn)區(qū)域與業(yè)務(wù)板塊優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。這包括在福建、長(zhǎng)三角及中部地區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以及在中國(guó)旅游地產(chǎn)板塊的領(lǐng)先格局。在福建、世茂業(yè)績(jī)一馬當(dāng)先，全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額逾150億，成為福建市場(chǎng)首個(gè)突破百億大關(guān)的房企。長(zhǎng)三角及中部區(qū)域，世茂蘇滬區(qū)2012年銷(xiāo)售額達(dá)百億規(guī)模。近期，世茂新增土地儲(chǔ)備亦集中于上海、福州閩侯、武漢蔡甸、南京及南通、寧波、杭州等地。在旅游地產(chǎn)板塊，隨著世茂“旅居模式”的加速推進(jìn)，旅游地產(chǎn)各項(xiàng)目紛紛發(fā)力，2012年為集團(tuán)貢獻(xiàn)逾百億銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。日前，旅游地產(chǎn)今年代表性項(xiàng)目上海“納米魔幻城”正式亮相即推升市場(chǎng)熱度，將與大連御龍海灣、晉江御龍灣等主力項(xiàng)目共同推動(dòng)旅游地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)新高。

年報(bào)顯示，2013年世茂將增加約510萬(wàn)平方米的可售面積，連同截至2012年底256萬(wàn)平方米的可售面積，2013年可供出售面積約為770萬(wàn)平方米，比2012年供應(yīng)增加36%，這將為2013年的業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)提供充足供應(yīng)。此外，目前世茂在建面積共約1,000萬(wàn)平方米，亦為未來(lái)兩三年集團(tuán)業(yè)的績(jī)持續(xù)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

另一方面，持續(xù)優(yōu)化的資金成本與充裕的現(xiàn)金規(guī)模提供給世茂以資金保障與利潤(rùn)空間。2012年上半年，世茂陸續(xù)償還了20多億元信托并全面暫停所有高息融資，隨著2013年陸續(xù)到期，信托資金將繼續(xù)減少。2012年11月，世茂房地產(chǎn)獲得約6.7億美元等值銀團(tuán)貸款，2013年初發(fā)行8億美元高級(jí)票據(jù)，延長(zhǎng)整體債務(wù)期限。利息成本由2011年的7.9%減至2012年的7.7%。此外，集團(tuán)持有現(xiàn)金充足，截至2012年底，持有現(xiàn)金約人民幣181億元，未提用貸款額度約為人民幣100億元。

提前籌謀與充分蓄力之下，世茂房地產(chǎn)2013年銷(xiāo)售目標(biāo)劍指550億元。據(jù)悉，目前世茂累計(jì)未入賬合約銷(xiāo)售額超過(guò)人民幣400億元。此外，2013年世茂已展現(xiàn)強(qiáng)勁銷(xiāo)售勢(shì)頭。1月1日，晉江世茂御龍灣新一批房源正式推售，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售逾10億元，成為2013年世茂攀升業(yè)績(jī)新高的“開(kāi)門(mén)紅”。截止2013年2月28日，世茂房地產(chǎn)2013年累計(jì)合約銷(xiāo)售金額為73.3億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積60.65萬(wàn)平方米，較去年同期分別升151%及137%。晉江世茂御龍灣新福州世茂御龍灣、南昌世茂天城、南京世茂外灘新城等項(xiàng)目的銷(xiāo)售額均過(guò)億，其中僅福建地區(qū)單月銷(xiāo)售近6億。成功實(shí)現(xiàn)全面變革后，2013年世茂將確定持續(xù)增長(zhǎng)基調(diào)。

日前有報(bào)告指出，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控常態(tài)化背景下，房地產(chǎn)告別高增長(zhǎng)時(shí)代是不可阻擋的行業(yè)趨勢(shì)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局日趨激烈，房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步回歸居住屬性，企業(yè)更多的回歸到品牌、產(chǎn)品逐周轉(zhuǎn)等諸多自身能力的打造和建設(shè)上。世茂表示，將“繼續(xù)不懈的進(jìn)行內(nèi)部管理提升工作，包括管理變革、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)增值及加強(qiáng)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”。