房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：受“五一”假期影響銷量環(huán)比下降

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體銷售備案數(shù)據(jù)情況——

（1）第18周（13/4/29—5/5）滬穗深等18重點(diǎn)城市新建商品房周銷量備案數(shù)據(jù)受到“五一勞動(dòng)節(jié)”假日影響，整體環(huán)比下跌27.2%，同比上漲11.1%，除濟(jì)南、廈門和成都少數(shù)城市有環(huán)比上漲外，其它各大城市銷量均出現(xiàn)不同程度下滑；另根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的47城數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)4月份新建商品房成交套數(shù)備案數(shù)據(jù)環(huán)比3月下降19.21%，同比去年4月上漲37.96%，我們認(rèn)為在“新國(guó)五條”出臺(tái)后的3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了恐慌性搶房現(xiàn)象，另外4月份包含了3天清明假期，因此我們認(rèn)為4月銷量環(huán)比3月銷量下降亦屬正常；

（2）庫(kù)存方面，上周重點(diǎn)城市的可售量平均環(huán)比下降2.6%，其中北京上周可售量大幅下降8.5%，自2012年初以來(lái)其可售量一直延續(xù)震蕩下行的趨勢(shì)，供需矛盾較為突出；另根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的11城可售量及銷量推算目前11城的去化周期為11個(gè)月左右，較前期略有提升；

（3）上周18重點(diǎn)城市成交均價(jià)備案數(shù)據(jù)環(huán)比上漲2.7%，整體趨勢(shì)仍保持平穩(wěn)。

行業(yè)投資策略

一、3月5日以來(lái)地產(chǎn)股板塊表現(xiàn)符合我們當(dāng)日晨早研報(bào)《情緒宣泄之后，板塊仍具比較優(yōu)勢(shì)》的判斷

3月4日，資本市場(chǎng)對(duì)國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)進(jìn)行了盡情宣泄，主流地產(chǎn)股紛紛跌停，我們?cè)谑毡P(pán)后發(fā)出了市場(chǎng)快評(píng)，認(rèn)為在情緒宣泄之后，板塊仍具比較優(yōu)勢(shì)，龍頭已落入買入?yún)^(qū)間。從3月5日開(kāi)盤(pán)至今，房地產(chǎn)指數(shù)漲幅在23個(gè)行業(yè)中排名較為靠前，跑贏滬深300指數(shù)，跑贏大部分行業(yè)，符合我們的判斷。

二、即使在2010年，住宅開(kāi)發(fā)類地產(chǎn)股指數(shù)在消化“拐點(diǎn)型政策”（4.17新國(guó)十條）一個(gè)月后的一年時(shí)間里（10.5.17-11.5.16）仍上漲18%，跑贏大盤(pán)近10個(gè)百分點(diǎn)，跑贏16個(gè)行業(yè)！要講政策拐點(diǎn)幅度，2010年4.17新國(guó)十條拐點(diǎn)幅度更大；要講行業(yè)比較，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)復(fù)蘇，其他行業(yè)都是政策扶持，唯地產(chǎn)打壓；要講調(diào)控頻率，當(dāng)時(shí)幾乎月月出地方和部委細(xì)則，還加了四次息、出了滬渝兩地房產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)很多人看空地產(chǎn)的理由和現(xiàn)在并無(wú)二致，事實(shí)已證明政府手伸得太長(zhǎng)并不會(huì)有好結(jié)果，想扶的沒(méi)扶起來(lái)，想打的未必能打下去；

三、 調(diào)控“矯枉過(guò)正”是小概率事件

①當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)并不能承受新建商品住宅出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的后果；②我們認(rèn)為“新政”本質(zhì)是為了擴(kuò)充了土地財(cái)政，并有望使飆升的房?jī)r(jià)中短期內(nèi)穩(wěn)住；③歷史上看，由于土地財(cái)政是政府繞不開(kāi)的死結(jié)，房地產(chǎn)銷售又攸關(guān)經(jīng)濟(jì)全局，因此政府在防止調(diào)控矯枉過(guò)正方面，拿捏得還都比較精準(zhǔn)，并沒(méi)有出現(xiàn)“錯(cuò)殺”行業(yè)的情況，一旦房地產(chǎn)銷售不暢對(duì)年度銷售增長(zhǎng)構(gòu)成威脅，勢(shì)必會(huì)推出一系列“松綁”措施；④政策在執(zhí)行時(shí)，總是需要相機(jī)抉擇的，政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面已日漸成熟，“矯枉過(guò)正”是小概率，拖到3月底才集中出臺(tái)的地方細(xì)則寬松程度大幅超出中央細(xì)則已證明了這點(diǎn)。

四、三月份土地市場(chǎng)迅速降溫，出現(xiàn)了趨冷跡象，有利于倒逼政策糾偏、改善政策預(yù)期

五、地產(chǎn)股板塊在配臵選擇上仍具比較優(yōu)勢(shì)

①當(dāng)前調(diào)控背景下，政府已較難給出合乎邏輯的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政替代方案，龍頭地產(chǎn)股相對(duì)其他周期股更具比較優(yōu)勢(shì)；②下一階段銷售無(wú)論以何種情形演繹，均有望獲得較好收益：a、量?jī)r(jià)齊升或量滯價(jià)升，估值受壓，但底部抬高獲絕對(duì)收益，不排除同時(shí)有相對(duì)收益（如2010.5.17-2011.5.16行情）；b、量?jī)r(jià)齊跌，調(diào)控效果達(dá)到，政策預(yù)期改善，出現(xiàn)趨勢(shì)性機(jī)會(huì)（如2008年底開(kāi)始的行情和2012年2月開(kāi)始的行情）；c、量?jī)r(jià)齊跌后政策依然如故，導(dǎo)致超調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)向上中下游行業(yè)及銀行、財(cái)政傳導(dǎo)，給A股帶來(lái)巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但由于地產(chǎn)股已部分反映了悲觀預(yù)期，在此種情形下相對(duì)收益將較為明顯（如2011年4季度的行情，當(dāng)時(shí)銷售額無(wú)論環(huán)比、同比增速均為負(fù)，此時(shí)第38頁(yè)的估值剪刀差勢(shì)必收斂）；d、量增價(jià)滯（跌），地產(chǎn)軟著陸，出現(xiàn)趨勢(shì)性機(jī)會(huì)（類似2012年3-4月行情）。②從絕對(duì)收益看，目前地產(chǎn)股估值已落入“四限”（限貸、限證、限購(gòu)、限外）政策常態(tài)化化以來(lái)的估值箱體底部，在情緒宣泄下，估值箱體的天花板和箱底或短暫下移，待情緒穩(wěn)定后，有反彈至該箱體中樞的可能，從目前價(jià)位上看，空間有望達(dá)30%?、勰壳肮荚诘禺a(chǎn)股上配臵偏低，機(jī)構(gòu)低配往往是做多的突破口；④推薦萬(wàn)招金（金地、金科）、榮盛、華夏幸福等。（國(guó)信證券研究所）