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    地王頻出引房?jī)r(jià)再漲擔(dān)憂:專家稱面粉漲了面包能不漲嗎

    2013年06月02日 12:49
    來源:新華網(wǎng) 作者:羅宇凡、華曄迪

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    新華網(wǎng)北京6月2日電(記者 羅宇凡、華曄迪)5月底,一線城市的土地市場(chǎng)為樓市平添了幾分熱度。隨著北京、上海、廣州等地多個(gè)地塊高溢價(jià)成交,“地王”再次成為人們熱炒的話題。面對(duì)高壓的調(diào)控態(tài)勢(shì),是什么堅(jiān)定了開發(fā)企業(yè)拿地的決心,高企的地價(jià)會(huì)不會(huì)成為房?jī)r(jià)再漲的前奏?

    一線城市頻頻上演搶地大戰(zhàn)

    5月22日,北京大興區(qū)三宗經(jīng)營性土地公開掛牌出讓,成交金額達(dá)到35.22億元,創(chuàng)下“國五條”出臺(tái)以后北京單日土地成交價(jià)格的新高。

    一天之后,廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價(jià)格拍出兩塊住宅用地,在去除配建的保障性住房面積之后,兩塊土地的樓面價(jià)分別達(dá)到了每平方米2.4萬元和3.5萬元。

    5月29日,上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來的總價(jià)“地王”記錄。20天前,浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)兩幅地塊的樓面單價(jià)相繼刷新上海年內(nèi)單價(jià)“地王”記甚至以每平方米40079元的價(jià)格創(chuàng)下上海三年以來的樓面地價(jià)新高。

    5月30日,北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價(jià),競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊,樓面地價(jià)達(dá)到每平方米13601元。值得一提的是,就在4月份之前,該區(qū)域地價(jià)不過每平方米五六千元,在售商品房價(jià)格也不過每平方米13000元左右;而到了5月底,最高出讓地價(jià)已達(dá)到了每平方米1.9萬元,上漲3倍以上。

    “地王”背后誰是推手?

    事實(shí)上,土地市場(chǎng)的火熱并非僅止于一線城市,也并非從5月才露端倪。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù):2013年前5個(gè)月(截至30日),全國13個(gè)一、二線城市,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)春、南京、杭州蘇州、長(zhǎng)沙等,合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元,相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。其中,北京為617.9億元,上海為515.億元,而在2012年同期,該數(shù)字均在120億-130億元。

    在年初中央再次出手嚴(yán)控樓市的背景下,土地市場(chǎng)為何“逆勢(shì)上揚(yáng)”?

    “面包賣得快,自然需要買面粉補(bǔ)庫存?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受新華社記者采訪時(shí)這樣比喻,隨著去年年中以來房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量不斷走高,房地產(chǎn)去庫存程度加大,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了購買土地布局新市場(chǎng)的周期。

    各大房企資金面緩解也為你追我趕、競(jìng)相買地提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴記者,中原地產(chǎn)研究中心跟蹤的國內(nèi)10大標(biāo)桿房企今年以來的融資額已達(dá)380億元,而2012年全年融資總額為413億元。

    比資金更為重要的助漲因素還是房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

    “各地‘國五條’細(xì)則落地的力度不一,除北京外,大部分城市目前執(zhí)行的政策與國五條出臺(tái)前差別不大。導(dǎo)致整體市場(chǎng)依然在延續(xù)之前的熱度。這也增強(qiáng)了房企看好后市的預(yù)期?!睆埓髠フf。

    此外,地方政府的“土地財(cái)政”沖動(dòng)依舊在發(fā)揮著作用。“尤其是在宏觀經(jīng)濟(jì)面出現(xiàn)回落的背景下,地方政府的賣地沖動(dòng)更大,而且會(huì)放出很多優(yōu)質(zhì)地塊以激活市場(chǎng)?!睏罴t旭說。

    地市暖會(huì)否再引樓市熱?

    “面粉漲了,面包能不漲價(jià)嗎?”

    人們對(duì)于土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的疑慮,依舊源自對(duì)未來房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的前奏。

    “整體來說,當(dāng)下樓市量?jī)r(jià)均居于高位,而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年,在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。”在張大偉看來,目前土地市場(chǎng)傳遞出的信息顯示,“市場(chǎng)存在著失控的風(fēng)險(xiǎn)。

    不過,并非所有人都擔(dān)心目前的地市會(huì)帶熱未來的樓市。

    “‘地王’項(xiàng)目入市時(shí),如果市場(chǎng)整體低迷,企業(yè)不賺錢甚至虧錢也要降價(jià)促銷的情況比比皆是?!睏罴t旭表示。

    在他看來,目前土地市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大程度上仍然是對(duì)普通購房者心理預(yù)期的影響。擔(dān)心地價(jià)漲了,房?jī)r(jià)就會(huì)跟著漲,從而出現(xiàn)恐慌的入市心理。而實(shí)際上,決定房?jī)r(jià)和樓市走向的最根本因素仍舊是供需和政策基本面。“畢竟,看好后市,和后市實(shí)際如何變化是兩回事。

    事實(shí)上,在房地產(chǎn)調(diào)控政策高壓態(tài)勢(shì)未減的大背景下,市場(chǎng)的整體走向仍是趨于穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看,房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅已經(jīng)開始回落,下半年這一數(shù)據(jù)很可能會(huì)繼續(xù)保持回落的態(tài)勢(shì)。

    同時(shí),如果仔細(xì)分析近期高溢價(jià)成交的地塊不難發(fā)現(xiàn),并非所有高價(jià)地塊都是住宅項(xiàng)目,其中不乏商業(yè)地產(chǎn),而一些優(yōu)質(zhì)地塊本身的特殊性也決定了其較高的市場(chǎng)價(jià)值。

    “地價(jià),對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期影響較大,短期影響較小,所以也沒必要放大‘地王’對(duì)房?jī)r(jià)的影響。”楊紅旭表示。

    在他看來,目前更應(yīng)該提醒的是房企要理性拿地,“現(xiàn)在已經(jīng)過了最佳的抄底時(shí)期,土地市場(chǎng)正步入風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警期?!?

    [責(zé)任編輯:aijx] 標(biāo)簽:地王 一線城市 土地市場(chǎng) 
     
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