自主創(chuàng)業(yè)已一年有余的孫翔（化名）覺得自己仍然是個“無家可歸”的人，在創(chuàng)業(yè)之前他曾經(jīng)全國各地跑了個遍，就是為了想給企業(yè)找個園區(qū)“落腳”。轉(zhuǎn)了一圈之后，他仍和創(chuàng)業(yè)團隊窩在一幢商住兩用樓內(nèi)?！昂芏鄨@區(qū)都喜歡打著‘租金減免，政策優(yōu)惠’的招牌，但現(xiàn)在凡是看到有這類字眼的園區(qū)就直接PASS掉，太不靠譜了?！睂O翔告訴《第一財經(jīng)日報》。

在請教了一位在園區(qū)內(nèi)浸淫多年的“老法師”老姜后，孫翔發(fā)現(xiàn)，他根本就沒搞清楚“游戲規(guī)則”，找個園區(qū)遠沒有那么簡單。

參差不齊的服務名目

經(jīng)過多年對園區(qū)模式的探究，老姜把現(xiàn)在的園區(qū)服務分為三類，第一類叫基礎型服務。這種服務可有可無，因為企業(yè)自己都能想辦法搞定，比如說企業(yè)需要律師、會計師，不管園區(qū)是否幫忙推薦，企業(yè)都能搞定，園區(qū)唯一的價值在于其推薦的可能相對來說比較靠譜，能幫助企業(yè)縮短決策的時間。

這絕對不是園區(qū)的亮點。老姜強調(diào)，“現(xiàn)在很多園區(qū)還在宣傳這塊，比如代理記賬之類的，但這其實是最基本的?！?/p>

第二類是引導型服務，通俗而言就是中介服務，比如企業(yè)需要申請一些政府扶持項目，項目比想象中繁雜得多。老姜曾經(jīng)做過一次統(tǒng)計，光上海對于企業(yè)的扶持政策就有3000多個條目，這時候就需要有人幫企業(yè)有針對性地來梳理哪些政策可能更適合企業(yè)?！安贿m合的看都別看，有這點時間企業(yè)還不如去想辦法多賺點錢呢?！崩辖f。

第三類則是產(chǎn)業(yè)型服務，也是老姜最為看重并一直在努力的方向。“園區(qū)的作用是搭個平臺，把產(chǎn)業(yè)聚集起來，內(nèi)部的企業(yè)間可以互相協(xié)作，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的對接交流?！崩辖J為，“同類企業(yè)聚集在一起絕對有助于效率提升?！?/p>

聚集只是第一步，這類園區(qū)在企業(yè)發(fā)展過程中還承擔著幫助其尋找資源對接的任務。老姜認為，在這其中資金是企業(yè)成長中最重要的?！捌髽I(yè)最重要的是現(xiàn)金流，如果賺不到錢或是融不到錢，資金鏈一斷，團隊就散了。而如果在能力范圍內(nèi)還能幫企業(yè)找到上下游伙伴、目標客戶那就更好了?！?/p>

老姜一再強調(diào)，園區(qū)要從原來的保姆式服務上升到教練式服務，所謂的教練式服務就是告訴團隊應該如何經(jīng)營。而這種服務的能力從哪里來，必須是要自己去提升，服務團隊要像園區(qū)入駐企業(yè)一樣懂他們的產(chǎn)業(yè)，這樣才能指導并服務于他們。

“混圈子”

在他看來，做園區(qū)就是一件混圈子的事情，招商會沒有過多實質(zhì)性的作用，相反如果能服務好園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，依靠同行企業(yè)間的相互口碑營銷，比漂亮的包裝更可靠。

事實卻是相反的，由于目前園區(qū)數(shù)量巨大，而幾乎每個園區(qū)都背負著為當?shù)卣冏鲐暙I的壓力，這也就導致了同行間的競爭也是異常激烈，甚至相互之間挖墻腳，特別是一些有招商指標的園區(qū)，爭奪企業(yè)的情況非常嚴重。

“各家對被挖墻腳的企業(yè)開出的條件無非就是稅收減免的優(yōu)惠力度。”老姜舉例說，“比如企業(yè)在目前入駐的園區(qū)享有50%的退稅政策，一旦‘跳槽’過去，對方承諾給予其更高比例的退稅待遇。”

據(jù)老姜透露，目前大部分園區(qū)的收益主要來源于企業(yè)的一部分稅收，但有些園區(qū)顯然不滿足于這些“小錢”，特別是那些自有物業(yè)的園區(qū)持有者，一旦空租率過高，就會有壓力。

“做園區(qū)應該更為細致、聚焦產(chǎn)業(yè)，而不是只要出得起租金，讓什么企業(yè)都進駐，這就跟做房地產(chǎn)沒什么區(qū)別了。”老姜說，“說到底還是有些園區(qū)沒有耐心，一旦違背了先前的產(chǎn)業(yè)設定，產(chǎn)業(yè)聚集的難度就大了。  

此外，在園區(qū)的生財之道上，還會包括一部分的中介費?！安簧賵@區(qū)在給企業(yè)介紹投資人或是拓展業(yè)務方面一旦對接成功，會有一個中介費的提成，一般百分比在個位數(shù)。”老姜說這是行情價。

究竟該如何找合適的園區(qū)？老姜給孫翔的建議是，首先在不增加企業(yè)成本的前提下，找到園區(qū)能幫助解決企業(yè)的一些公共的服務，其次該園區(qū)內(nèi)部的企業(yè)群與孫翔的創(chuàng)業(yè)方向接近，不能讓單個企業(yè)感覺自己是被孤立的，最后也是最重要的一點就是園區(qū)的服務團隊要懂得園區(qū)內(nèi)主導產(chǎn)業(yè)的實際業(yè)務及發(fā)展方向。

“如果他們不懂，有再好的條件也不要去，因為根本服務不了你的企業(yè)?！崩辖獢蒯斀罔F地說，“選擇園區(qū)還是得看資源，一定要有資源整合的能力?！?span id="kqe000m" class="ifengLogo">