樓市回暖效應(yīng)在開(kāi)發(fā)商的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上得到體現(xiàn)，上市房企2013年上半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)呈現(xiàn)整體“飄紅”現(xiàn)象。

截至7月18日，已經(jīng)發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告的56家上市房企中，超過(guò)六成企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)預(yù)增，這一比例在近年來(lái)處于高位。

尤其是大型房企在房地產(chǎn)調(diào)控中不斷勝出，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)頗為搶眼，但中小型開(kāi)發(fā)商盈利壓力則不斷加大，開(kāi)始步步退守。

從總體盈利情況來(lái)看，上半年出現(xiàn)凈利潤(rùn)預(yù)減或者虧損的房企，幾乎全部為中小型開(kāi)發(fā)商，這一群體大有被加速淘汰之勢(shì)。

盈利房企大增

通過(guò)Wind資訊統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至7月18日，滬深兩市共有56家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)布了2013年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中有34家企業(yè)為凈利潤(rùn)預(yù)增，占總體樣本的61%。而凈利潤(rùn)預(yù)減或者預(yù)虧的企業(yè)為22家。

此前的2011年和2012年上半年，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)預(yù)增的房企比重分別約占據(jù)46%和44%，這意味著上市房企整體盈利能力在今年上半年出現(xiàn)不小的增長(zhǎng)。

與此相對(duì)應(yīng)，上述出現(xiàn)凈利潤(rùn)預(yù)減或者預(yù)虧的上市房企比重，由去年同期的56%下降至今年上半年的39%。

從房企會(huì)計(jì)處理方式的特殊性來(lái)看，房企開(kāi)發(fā)樓盤完工、綜合驗(yàn)收后，才能正式結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，而在未完工前收到的房款均計(jì)入預(yù)收賬款。

這意味著房地產(chǎn)行業(yè)存在著結(jié)算周期滯后性，房企利潤(rùn)指標(biāo)往往反映的是大概半年前或者一年前的經(jīng)營(yíng)狀況。

2012年年中，全國(guó)主要城市樓市開(kāi)始逐漸回暖,下半年再現(xiàn)“日光”盤現(xiàn)象，不少地方甚至重現(xiàn)通宵排隊(duì)買房的局面，房?jī)r(jià)亦呈現(xiàn)不跌反增態(tài)勢(shì)。

在上述實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)預(yù)增的34家房企中，約有18家企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度高達(dá)100%至32600%，13家企業(yè)凈利潤(rùn)增幅在30%至100%。

值得注意的是，一些中小型上市房企由于相對(duì)“起點(diǎn)低”，上升空間較大，適當(dāng)調(diào)整策略后，業(yè)績(jī)出現(xiàn)暴漲。

凈利潤(rùn)增幅居首的鐵嶺新城（000809.SZ），預(yù)計(jì)2013年半年度凈利潤(rùn)盈利1億至1.1億元，比上年同期增長(zhǎng)297倍至326倍。

由于已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，大中型開(kāi)發(fā)商在上半年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)顯得十分搶眼，尤其是標(biāo)桿房企盈利勢(shì)頭強(qiáng)勁。

公告顯示，保利地產(chǎn)（600048.SH）預(yù)計(jì)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)33.98億元，同比增長(zhǎng)35.37%，而去年同期的凈利潤(rùn)增幅為-10.16%。

招商地產(chǎn)（000024.SZ）的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，今年上半年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)25億元至26億元，同比增長(zhǎng)105%至113%。而其去年同期凈利潤(rùn)為12.21億元。

此外，世榮兆業(yè)（002016.SZ）預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)預(yù)增22.5倍，濱江集團(tuán)和南國(guó)置業(yè)凈利潤(rùn)分別預(yù)增10倍和9.65倍，泰禾集團(tuán)和泛海建設(shè)凈利潤(rùn)預(yù)增分別為874%和596%。

開(kāi)發(fā)商分化加劇

大中型房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗，但小型房企卻深陷盈利壓力之中。2013年上半年凈利潤(rùn)預(yù)減或者預(yù)虧的上市房企，涵蓋首開(kāi)股份（600376.SH）、金融街（000402.SZ）、合肥城建（002208.SZ）、中航地產(chǎn)（000043.SZ）等，均為小型開(kāi)發(fā)商。

具有央企背景的中航地產(chǎn)凈利潤(rùn)跌幅位居第一，中航地產(chǎn)預(yù)計(jì)1~6月凈利潤(rùn)虧損2800萬(wàn)元至3600萬(wàn)元，由盈轉(zhuǎn)虧，同比降幅達(dá)1113%。

中航地產(chǎn)表示，虧損的主要原因是公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目本期未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)虧損，從而導(dǎo)致公司整體凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。

實(shí)際上，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目不足幾乎是中小開(kāi)發(fā)商凈利潤(rùn)下降的普遍根源，光華控股（000546.SZ）、中關(guān)村（000931.SZ）、銀潤(rùn)投資（000526.SZ）、津?yàn)I發(fā)展（000897.SZ）、綿世股份（000609.SZ）等房企下降幅度在100%至200%。

大型開(kāi)發(fā)商依然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，中小型開(kāi)發(fā)商盈利壓力不減，房地產(chǎn)行業(yè)分化繼續(xù)呈現(xiàn)加劇趨勢(shì)，行業(yè)洗牌持續(xù)。

除保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)之外，目前其他大型開(kāi)發(fā)商尚未發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告，但標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)攀升，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的25家房企上半年業(yè)績(jī)情況顯示，銷售額合計(jì)5338.7億元，同比增長(zhǎng)45.9%，主流房企的銷售額大都有30%~50%的增幅，整體遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2012年同期，2013年6月成交均價(jià)同比上漲11.3%。

此外，萬(wàn)科曾向媒體回復(fù)稱，截至今年一季度末，萬(wàn)科的預(yù)收賬款為1504億元，而去年底為1310億元，已基本覆蓋萬(wàn)科全年的銷售收入。

海通證券分析預(yù)測(cè)，即使在下半年各月銷售毫無(wú)增長(zhǎng)基礎(chǔ)上,行業(yè)也可保持15%左右增速，處于近4年銷售增速高點(diǎn)。

在此基礎(chǔ)上，盡管目前僅僅有部分房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，中小開(kāi)發(fā)商盈利能力差距拉大，但上市房企上半年乃至全年盈利狀況仍被機(jī)構(gòu)看好。