【編者按】

黨的十八大報告指出，要“促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現代化同步發(fā)展”。城鎮(zhèn)化將是中國經濟發(fā)展長久而持續(xù)的動力，企業(yè)如何參與到新型城鎮(zhèn)化建設進程中，成為目前眾多企業(yè)關注的話題。

圍繞上述熱點話題，《新京報》將于8月10日發(fā)起“2013年中國城鎮(zhèn)化與企業(yè)家論壇”。論壇將聚焦城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢及政策方向進行預測分析，并集中探討新型城鎮(zhèn)化的空間投資戰(zhàn)略、產業(yè)投資戰(zhàn)略、新型商業(yè)模式等，以及企業(yè)將面臨的機遇和挑戰(zhàn)。論壇將會集眾多重量級城鎮(zhèn)化研究專家、城鎮(zhèn)化先行實踐地區(qū)負責人以及來自金融業(yè)、農業(yè)、信息產業(yè)、房地產業(yè)、建筑業(yè)的企業(yè)家，并將持續(xù)推出城鎮(zhèn)化系列報道。

爭議城鎮(zhèn)化

中國房地產業(yè)在過去十年間快速崛起，出現了以萬科為首的千億級房企。以住宅開發(fā)為主業(yè)的房企們在從未間斷的調控政策下走出“黃金十年”，但下一個十年，路在何方？——業(yè)內共識是“城鎮(zhèn)化”。

即使各界對城鎮(zhèn)化究竟如何落地、房企在其中扮演何種角色爭議不斷，但上半年經濟指標下滑，唯有樓市一枝獨秀，在新一輪拉動內需的經濟發(fā)展計劃中，房企圍繞著城鎮(zhèn)化的轉型已拉開帷幕。

業(yè)內專家普遍認為，新型城鎮(zhèn)化核心是“以人為本”，不能等同于“地產化”，不能再簡單停留在“蓋房子上”，但城鎮(zhèn)化進程中必然帶來房地產等相關需求的增長。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在第五屆中國房地產科學發(fā)展論壇上指出，中國最大的內需就是把農村人口的消費變成城市消費，首先有買房需求，還有租房、教育、醫(yī)療、消費等需求，但前提是政策改革能否落到實處。

“戶籍制度、農村土地流轉制度、財稅制度”三大政策改革成為推行城鎮(zhèn)化難以回避的攻堅核心。在上述大背景下，不乏謹慎派認為房企在城鎮(zhèn)化中的發(fā)展有限。

“90%的開發(fā)商不具備參與城鎮(zhèn)化的能力，必須有強大的資源整合能力和長錢、大錢?！眹_金融有限公司副總裁左坤在第五屆中國房地產科學發(fā)展論壇上指出，城鎮(zhèn)化包含房地產業(yè)，但遠超普通的房地產開發(fā)。

但也有樂觀派認為，房企自1998年以來迅猛發(fā)展，有錢有經驗有團隊，是當地政府推行城鎮(zhèn)化落地的最大助力和合作方，在城鎮(zhèn)化中大有可為。

中國房地產協會副會長兼秘書長苗樂如表示，房企可發(fā)揮資金、開發(fā)管理上的優(yōu)勢，積極參與當地城鎮(zhèn)、中小城市、大城市的基礎設施建設，也可按照規(guī)劃，參與棚戶區(qū)、城中村改造。

房企轉型時

在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路下，房企也必然面臨主動或被迫的轉型升級。據了解，飽受調控之苦的房企近年來已加速從傳統(tǒng)住宅開發(fā)轉型多元化，商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產都成為熱點。

雖然全國房地產市場自2012年下半年開始整體回暖，一線城市更呈現量價急升，但多數開發(fā)商都對后市較為謹慎，尤其是對樓市調控政策走向“一頭霧水”，也不清楚在參與城鎮(zhèn)化建設中，除了傳統(tǒng)房產開發(fā)外的盈利模式。著名經濟學家華生表示，未來房企肯定要做轉型，否則風險太大，但轉得太快，危機還沒來，就錯過了賺錢的機會。

雖然房企面臨轉型“兩難”，但已出現不少先行者“探路”。如萬科謹慎試水，加大配套設施開發(fā)，未來可能轉型為城市配套服務商。綠地集團則推行雄心勃勃的“智慧城鎮(zhèn)計劃”，而萬通在四五年前提出轉型做房地產專業(yè)的投資、開發(fā)、運營企業(yè)，星河灣集團則在廣州參加現代新農村建設。

“目前更多是新嘗試、改進，而非轉型?！比f科集團副總裁毛大慶則表示，企業(yè)無法左右大周期或政策，唯一能做好的是企業(yè)的生存之道，讓企業(yè)能持續(xù)發(fā)展。他判斷，未來10-15年內，人口老齡化將引發(fā)城市形態(tài)變化，這或是對中國房企更大的挑戰(zhàn)。

■ 對話先行者

將“大數據”引入新型城鎮(zhèn)化開發(fā)

代表房企：

綠地集團

參與舉動：

推出“智慧城鎮(zhèn)”計劃

在探路城鎮(zhèn)化的房企中，上海國有巨無霸綠地集團無疑是最高調、最具參與實力的房企。綠地集團董事長張玉良以“做政府想做但做不了、但市場又需要的事”聞名，在配合政府政策導向和市場需求中，綠地先后提出了“新城戰(zhàn)略”、“超高層戰(zhàn)略”、“產城一體化戰(zhàn)略”。7月16日，綠地在上海發(fā)布“智慧城鎮(zhèn)計劃”，和IBM、思科、三星、中國電信、微軟、華為、中興等合作，將“大數據”引入新型城鎮(zhèn)化開發(fā)，希望借此成為新一代領軍房企。

新京報：“智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略”和此前的“造城”模式有何不同？

張玉良（綠地集團董事長）：第一是更人性化，比如“大數據”精準對接，不僅能提供更高品質的居住生活體驗，也能提升產業(yè)運營需求；第二是更強大的資源整合力，除了整合開發(fā)、運營產業(yè)鏈上下游企業(yè)，還聯合信息技術的頂尖企業(yè)一起研究。第三是不僅停留在產品開發(fā)層面，而是立足于產業(yè)推廣運營，要構建一個智慧城市的產業(yè)生態(tài)體系。我們的目標是成為智慧城市產業(yè)發(fā)展的引領者。

新京報：綠地智慧城鎮(zhèn)落地時，如何與當地政府合作？

張玉良：合作方式有很多，比如綠地提供智慧城市頂層規(guī)劃設計、投融資、建設、運營的全產業(yè)鏈服務，并且?guī)雍献髌髽I(yè)共同將成熟的開發(fā)模式進行復制，推動各地“智慧城市”概念的落地。政府則可能為項目運營、入駐企業(yè)等提供一定的政策優(yōu)惠等，共同營造投資環(huán)境。同時，企業(yè)承擔智慧城鎮(zhèn)建成后的運營管理，有助于緩解政府前期資金投入、后期運營精力投入的壓力，企業(yè)則獲得運營管理的長效收益回報。

新京報：你如何看房企在城鎮(zhèn)化中的發(fā)展前景，綠地未來參與城鎮(zhèn)化會更多集中在哪些城市？

張玉良：新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺后中長期將進一步釋放大中城市新增住房需求。綠地將繼續(xù)大力投資，全年業(yè)務經營收入將確保超過3000億元，較上年增長30%。至少從今年來看，綠地仍將聚焦資源投入經濟發(fā)展能級高的一、二線城市項目開發(fā)。當然，如果三、四線城市有優(yōu)質項目，比如區(qū)位優(yōu)越、有需求支撐、資金杠桿性強的項目，我們也會積極獲取。

新型城鎮(zhèn)化是回報農民的最好方法

代表房企：

星河灣集團

參與舉動：

投資1.8億元參與廣州從化市社會主義新農村建設

新型城鎮(zhèn)化中，農村人口向城市的轉移最受關注，但由于這是“窮人的城鎮(zhèn)化”，也是房企一直缺失的板塊?？偛课挥趶V州的豪宅開發(fā)商星河灣集團一貫低調，卻是國內房企中最先參與實質性“新型城鎮(zhèn)化”開發(fā)的房企。星河灣集團從2011年開始對口扶貧從化市獅象村建設，目前已初步投資1.19億元建設新農村社區(qū)住宅，一期已入住。星河灣董事長黃文仔表示，城鎮(zhèn)化中房企作用其實有限，關鍵還是政府要發(fā)揮作用。

新京報：如何看待新型城鎮(zhèn)化？

黃文仔（星河灣集團董事長）：中國從一個窮國到經濟強國，農民在廉價土地、廉價勞動力上都付出了一半的貢獻，農民是中國最大的一群人，農民不富裕，中國就不可能走向共同富裕，中國夢也不可能實現，新型城鎮(zhèn)化的下一步發(fā)展是回報農民的最好方法。

新京報：建設獅象村有什么心得？

黃文仔：獅象村很美麗，但很貧窮，99%的房子都是泥土房，破破爛爛，我當時的設計是讓它成為真正的生態(tài)農村，農村要改變，不是給錢就能富裕起來，我們企業(yè)做不到長期供血，最好提供一種造血。獅象村原本要用一千多畝土地，我們只用一半來蓋新房，省下來的土地給農民引入效益高的農產品，旁邊還要建一個大型農貿市場，解決農副產品的交易問題。

新京報：星河灣在其中如何獲利，后續(xù)是否在當地進行商業(yè)開發(fā)？

黃文仔：建設獅象村是完全公益的、無償的，農民按人口免費入住相對的面積，想要更多面積按1000元/平米向政府買，建筑成本是1600元/平米，我沒因此拿一塊地，以后也不會（拿）。

新京報：未來是否會有更多房企加入獅象村這種項目？

黃文仔：這項目投資1個多億，說的都是出廠價，連施工單位都不賺錢，幫我一起去做。最重要的是企業(yè)、政府、農民一起努力，政府應該加大對農村的改造和扶貧，比如現在廣州北部農村還有不少貧困農村，我們搞一個亞運會都花一兩千億元，你只花一兩百億元來扶貧、搞新農村建設都不得了了。

■ 觀點PK

城鎮(zhèn)化是否該向小城鎮(zhèn)傾斜？

住房和城鄉(xiāng)建設部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長孫安軍表示，在新型城鎮(zhèn)化問題上，不光要關注大城市，還要關注縣級小城鎮(zhèn)的發(fā)展。

提到新型城鎮(zhèn)化，自然離不開處理大城市與小城鎮(zhèn)關系的問題。

住房和城鄉(xiāng)建設部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長孫安軍在第五屆中國房地產科學發(fā)展論壇上表示，根據調研，我國城鎮(zhèn)化出現人口向縣城、小城鎮(zhèn)聚集的趨勢?？h是我國最基本的行政單元，是解決三農問題、人口轉移的基本平臺。因此，在新型城鎮(zhèn)化問題上，不光要關注大城市，還要關注縣級小城鎮(zhèn)的發(fā)展。

萬通集團董事長馮侖則表示，城鎮(zhèn)化的核心是聚集效應，包括空間、產業(yè)和人口三方面的聚集。和很多發(fā)達國家相比，我國大城市目前整體聚集度不是很高，仍有開發(fā)潛力。隨著城市空間聚集度的升高，就會吸引相關產業(yè)和人口的聚集，進而實現城鎮(zhèn)化。

孫安軍認為，國內大城市的居住用地空間密度已相當高，未來發(fā)展應在目前高密度的基礎上突出綠色和宜居的生活環(huán)境。

“根據歐美城鎮(zhèn)化經驗，小城鎮(zhèn)不僅是城鎮(zhèn)化的主要載體，更是城鎮(zhèn)化的高端載體。同時，小城鎮(zhèn)更有利于拉動內需、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，并且?guī)诱w區(qū)域發(fā)展?！弊》亢统青l(xiāng)建設部村鎮(zhèn)建設司司長趙暉表示。但趙暉也同時指出，目前我國小城鎮(zhèn)發(fā)展情況并不好，需從政策、產業(yè)、行政體制等多方面進行改革。

怎樣解決高房價？

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵稱，解決之道唯有對戶籍、限購政策等進行改革，將商品房定價放權給市場。

高房價一直是困擾各界的老大難問題。在第五屆中國房地產科學發(fā)展論壇上，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，中國房價上漲勢頭迅猛的多是一二線大城市，這也說明中國房價上漲和我國等級化的城鎮(zhèn)管理體系有著直接的關系。等級化管理造成公共資源分配不均。北京、上海等一線大城市擁有優(yōu)質公共資源，再加上土地資源稀缺，房價仍存在上漲空間。

經濟學家、燕京華僑大學校長華生認為，高房價與我國目前的財政制度密不可分，“我國的住宅建設成本中，農田水利建設、城市建設費用所占的比例不菲，這直接抬升了住宅價格。另一方面，我國目前針對房地產的稅收制度仍有待提升。例如，韓國的別墅現在向業(yè)主征收4%的保有稅，一千萬元的房子一年僅保有稅一項就得繳納40萬元。我們常說富有人群投資助推了房價，如果國內也有類似的房產稅出臺，目前的房價體系應該是另一種面貌?！?/p>

對于房價上漲的解決之道，李鐵表示，唯有對戶籍、限購政策等多方面進行改革。他認為應當尊重市場規(guī)律，不讓真正的稀缺資源被低估，將商品房定價放權給市場，取消限購政策。同時，要在空間上合理配置公共資源，使一些優(yōu)質資源向中小城市相對均勻分布，也會合理疏散人口并遏制房價的上漲趨勢。

房企轉型過程中應該做什么？

上海東方房地產學院院長張永岳認為，只有精耕細作，才可能使房地產業(yè)得到更持續(xù)的健康發(fā)展。

房地產業(yè)是推進城鎮(zhèn)化的重要載體，新型城鎮(zhèn)化也給房地產業(yè)帶來了巨大機遇。但包括中國房地產業(yè)協會、中國房地產研究會會長劉志峰等參與第五屆中國房地產科學發(fā)展論壇的眾多業(yè)內人士認為，城鎮(zhèn)化絕不是房地產化，更不是簡單的造城運動。這些，都給房企帶來巨大壓力，正如華生所說，房企轉型正當時。

劉志峰認為，新型城鎮(zhèn)化中對工業(yè)園區(qū)、旅游休閑產業(yè)的需求，也會帶動相關地產項目發(fā)展，給房企轉型帶來更多的機會。同時，房企應樹立綠色環(huán)保意識，并不斷提升管理和服務創(chuàng)新。

原住建部政策研究中心主任陳淮表示，房企轉型要在變化的市場環(huán)境中活下來，這是轉型必經階段。但企業(yè)轉型并不等同于復制模式，各企業(yè)的轉型方式也不同。唯一相同的是，房企需要不斷適應變化的環(huán)境，提升生存能力，做到企業(yè)形態(tài)進化，而不是簡單的業(yè)務轉變。

華生則認為，在新型城鎮(zhèn)化階段，房企成功轉型需要主動、被動地將低價土地利益擠出，最終依靠產品設計、配套盈利。

上海東方房地產學院院長張永岳認為，只有精耕細作才可能使房地產業(yè)得到更持續(xù)的健康發(fā)展。除去在大城市開發(fā)外，在合理的城鎮(zhèn)化布局中，尋找可以開發(fā)、投入，而且可以按周期進行產出的亮點項目。