編者按

瑞信(Credit Suisse)房地產(chǎn)分析師杜勁松不久前在一份報(bào)告中寫道：由于一、二線城市有更多更好的就業(yè)機(jī)會，很多三、四線城市的人口實(shí)際上一直在凈流出，同時那些地方出售給開發(fā)商的土地快速增加，令房屋供過于求的情況雪上加霜。

三、四線城市在城鎮(zhèn)化過程中建設(shè)大量新房，但沒有工作機(jī)會，人們就沒有遷居至此的動力，過剩的房屋就這么空置著，不得不上演“空城計(jì)”。本報(bào)記者日前赴山東威海乳山、貴州黔東南州凱里調(diào)查，從個案解讀三、四線城市的房產(chǎn)困境。

一些對外宣稱房已售罄的樓盤，在夜晚居然沒有一戶燈光亮起，馬路上路燈的強(qiáng)光與樓層里的黑暗形成鮮明的對比?！澳憧纯矗遗芰诉@么久，這里一直是這個樣子?！背鲎廛囁緳C(jī)陳師傅指著車窗外的“空城”說。

這是《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者8月初在貴州黔東南苗族侗族自治州首府凱里市看到的景象。這座市區(qū)人口35萬的城市，在建樓盤多達(dá)十幾個，整個城市仿佛一個巨大的工地。從距離市中心15公里遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)到最繁華的市中心，一路上是被綠色安全網(wǎng)覆蓋的樓盤。

而根據(jù)《凱里統(tǒng)計(jì)月報(bào)》，2013年1~6月，該市空置面積為98111平方米。

城市建設(shè)在這里熱火朝天地進(jìn)行，房子成為人們生活里的熱詞，有人愛它，有人恨它，有人失落，也有人迷茫。城鎮(zhèn)化將把這里的眾生帶向何方？一個接一個樓盤項(xiàng)目輪番上馬，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎還是一二線城市樓市泡沫向三四線城市的滾動？

房價(jià)扶搖直上

走在凱里的大街上，傳統(tǒng)與現(xiàn)代像兩股涌動的熱浪，碰撞、博弈、推進(jìn)。一面是傳統(tǒng)民俗的延續(xù)，古老的持槍部落猶在，另一面是鋼筋水泥筑起的新城。最終，現(xiàn)代化力量似乎占據(jù)上風(fēng)，人們都被卷入到這樣的一場變革里，不論這里的人們準(zhǔn)備好了沒有。

房子，房子，還是房子。

在凱里經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，有公園一號、法籍花鏡、翰林世家等樓盤在建或已經(jīng)建成，其中，翰林世家打出的大幅廣告牌稱：每平方米僅售3558元。

而在凱里市區(qū)，在建的十幾個樓盤里，較引人關(guān)注的有“十二號大院”和未來城項(xiàng)目，前者因?yàn)槎ㄎ桓叨?，后者則因體量巨大。

本報(bào)記者在“十二號大院”售樓中心了解到，該項(xiàng)目總建筑面積為43萬平方米，別墅價(jià)格為每平方米13500元，花園洋房的價(jià)格則是7000元/平方米，此外，還有起價(jià)為4100元/平方米的普通住宅。在“十二號大院”門口種有兩棵迎客松，售樓顧問透露它們價(jià)值百萬。

在建的未來城項(xiàng)目由貴州高投置業(yè)有限公司投資179億元興建，總建筑面積達(dá)500萬平方米，它將成為黔東南州第一大城市綜合體和貴州省第五大項(xiàng)目。

凱里市民徐燕如此形容凱里近幾年的變化：“有段時間，一兩個月不出去，就會有一棟樓蹭蹭地蓋上來了；一陣子不出門，就會發(fā)現(xiàn)哪里又新修了一條馬路?！?/p>

在大街上，隨處可見樓盤銷售的廣告牌，紛紛打出博人眼球的廣告語，諸如“交一萬，抵二萬”、“開盤贈送置業(yè)大禮包”、“中心地段，郊區(qū)價(jià)格”等。在熱鬧的大十字街周邊，處處是售樓店面，街邊不少樓盤銷售團(tuán)隊(duì)設(shè)點(diǎn)散發(fā)宣傳資料。在一個有數(shù)十個門面的十字路口，售樓處、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司門面就占了一半。

凱里市統(tǒng)計(jì)局提供的《凱里統(tǒng)計(jì)月報(bào)》顯示，今年前兩個月，凱里市房地產(chǎn)業(yè)投資增長迅猛，較去年同期增長217.40%。今年1~6月，凱里市房屋施工面積約為597萬平方米，其中住宅面積約為409萬平方米，約占房屋施工總面積的七成。

建設(shè)如此之多，以至于凱里市審計(jì)局不得不把工作重點(diǎn)放在基建的審計(jì)上。凱里市統(tǒng)計(jì)局一位科長告訴本報(bào)記者，該局率先實(shí)行的預(yù)決算審查制度，累計(jì)起來為當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)節(jié)約了幾十億元資金。

在凱里的街頭巷尾，充滿了市民對前任市長洪金洲的議論，大家對這位市長的描述大多離不開一個關(guān)鍵詞——房子。洪金洲在任期間，凱里建起各大樓盤。在今年年初的《政府工作報(bào)告》里，洪金洲曾自豪地宣布，2012年，凱里全年全社會固定資產(chǎn)投資同比增長76.5%，50萬元以上固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成210.55億元，同比增長79.4%，增速在全省30個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣中排名第7位。

建設(shè)坐上了火箭，房價(jià)隨之“扶搖直上”。

三年前，凱里市區(qū)的房價(jià)不到2000元/平方米，到2012年，房價(jià)漲了不止一倍，市區(qū)房價(jià)多在4000元/平方米以上，一些稍好地段的房子甚至漲到每平方米5000元~6000元。

與此同時，不少市民表示，這幾年收入并未見長。大部分接受采訪的凱里市民表示，他們月收入大多在1000元~2000元之間。根據(jù)《凱里統(tǒng)計(jì)月報(bào)》，今年1~6月，其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9957元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3185.28元。

陳師傅抱怨說，自從各種樓盤開發(fā)起來之后，他家原來還算體面的單位住房，現(xiàn)在已經(jīng)像凱里的“貧民窟”了。陳師傅稱，自己現(xiàn)在的收入還買不起市區(qū)的房子，“一個月掙的錢還買不到半平方米?！?/p>

一些中介信息顯示，現(xiàn)在凱里市區(qū)商品房均價(jià)在4000元/平方米左右，而貴陽均價(jià)也不足5000元/平方米。

繁榮背后

在凱里，一些人看不透為何一夜之間多了這么多房子、房價(jià)上漲得如此厲害，而一些人則給出了自己的看法，“房價(jià)都是他們內(nèi)部炒起來的?！币晃恍蘸蔚氖忻裾f。

凱里一名房地產(chǎn)開發(fā)商鄧某說，從2008年開始，凱里的房地產(chǎn)開始火熱。“這里樓盤早就存在，但是以前價(jià)格沒那么高，2008年之后價(jià)格才漲上來?！编嚹痴J(rèn)為，房價(jià)上漲，不排除炒作因素在作祟。

樓市的火熱，是剛需所致還是開發(fā)商自導(dǎo)自演？

本報(bào)記者在凱里幾處商品房售樓中心向售樓人員詢問房子賣得如何時，得到的答案幾乎一致——房子賣得很好。然而，多處售樓中心門庭冷落，顧客看得多買得少。

有業(yè)內(nèi)人士指出，為回籠資金，緩解壓力，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛推出各種促銷活動，比如打折促銷或節(jié)日促銷等。

“虛假的繁榮”背后，是開發(fā)商的資金鏈壓力。

當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老板高先生向本報(bào)記者透露，不少樓盤由于賣不動，不得不一再調(diào)整銷售價(jià)格。

比如，在當(dāng)?shù)匾远ㄎ桓叨硕矣鲬魰缘摹笆柎笤骸币苍{(diào)整過賣價(jià)。高先生說，起初，“十二號大院”項(xiàng)目老板楊智勇在同包括他在內(nèi)的業(yè)界人士吃飯時，曾表示要將價(jià)格定在每平方米8000元，但在場人士均認(rèn)為這個價(jià)格高了。后來價(jià)格降到每平方米7000元。

一位出租車司機(jī)說，以前離市中心有段距離的一個樓盤，一開始炒到5000元/平方米，賣不掉，降到4500/平方米，后來又降至4000元/平方米。

本報(bào)記者在“十二號大院”售樓中心了解到，上一波促銷活動剛結(jié)束，新一輪的促銷即已開始，57平方米單身公寓優(yōu)惠活動正被推出：首付兩萬元，三月內(nèi)還2.5萬元，交房時還2.5萬元。一位售樓顧問勸記者早點(diǎn)下手，因?yàn)楦浇磳⒔ㄆ鸬?6層高的寫字樓會拉動單身公寓出租。

凱里市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站一篇統(tǒng)計(jì)分析稱，該市目前房地產(chǎn)市場運(yùn)行壓力依舊較大，全市商品房成交量總體減少，其中商品住宅銷售額有所回升，房價(jià)穩(wěn)中略漲。

上述統(tǒng)計(jì)分析指出，2012年房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場住宅存量大的情況下，紛紛選擇轉(zhuǎn)變商品房開發(fā)類型，投資商業(yè)、辦公用房市場，辦公用房的投資、建設(shè)量明顯增加，凱里地區(qū)辦公用房投資量同比增長439.02%，新開工辦公用房為9820平方米，同比增長513.75%，明顯高于其他類型商品房增長率。

該統(tǒng)計(jì)分析認(rèn)為，商業(yè)用房、辦公用房將成為凱里市房地產(chǎn)市場下一步的開發(fā)熱點(diǎn)。

誰在買房？

樓市繁榮之虛實(shí)姑且擱置一邊，凱里究竟是哪些人在買房？需求如何？

凱里市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年凱里地區(qū)共銷售商品住宅5385套，面積63.54萬平方米。其中，90~144平方米的為3645套，面積為43.32萬平方米；90平方米以下的為977套，面積7.83萬平方米。

該市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的統(tǒng)計(jì)分析稱，從購房者年齡分布來看，購房者年齡主要集中在30歲~50歲群體，20歲~30歲人群主要是購買首套房，40歲~50歲人群主要是改善性需求購房。剛需和改善性需求已成為推動樓市交易量回升的主要動力。

黔東南州東訊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人高勤豐告訴本報(bào)記者，買房人中許多是公務(wù)人員，每個家庭平均有2~3套房。

凱里市某單位職工李萍稱，當(dāng)?shù)毓珓?wù)員月收入約三四千元，高于普通市民的收入。前兩年她也投資了房子，身邊同事不乏買房投資的。

一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老板向本報(bào)記者透露，某樓盤在開盤之初，就曾拿出100套以遠(yuǎn)低于市場價(jià)格賣給公務(wù)人員和教師。

凱里市房管局一位官員向本報(bào)表示，買房需求還來自黔東南州下面縣市，那里的人想來首府凱里置房，“這與貴陽人想去北上廣買房是一個道理。”他說，一方面，一些縣市的年輕人出去打工，掙了錢給父母在凱里買房；另一方面，一些縣市的父母給即將結(jié)婚的子女在凱里買房。

除了黔東南州各縣市的需求，本報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買房人中不乏外地生意人。近幾年，凱里市旅游業(yè)發(fā)展迅速，許多外地生意人賺錢后在此買房?！秳P里統(tǒng)計(jì)月報(bào)》顯示，今年前6個月，凱里共接待旅游人數(shù)逾597萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入56.78億元，同比增長28.6%。

盡管如此，許多當(dāng)?shù)厝吮硎?，以現(xiàn)在的收入水平，根本買不起新房。前述房管局的一名官員稱，之所以有當(dāng)?shù)厝苏f買不起房子，是因?yàn)檫@些人已經(jīng)有一套房子，買不起第二套新房子，但又舍不得把舊房賣掉換新房。

這位官員認(rèn)為，凱里超高價(jià)位需求可能有限，“我們這個地方可能消費(fèi)不起一萬幾的那種，但是4000多元每平方米還是可以的?！彼硎?，現(xiàn)在建筑成本和土地成本都太高了，國家開始控制土地規(guī)模后造成房價(jià)拉高。

泡沫之虞

盡管凱里存在著購房需求，但是否存在樓市泡沫一直是人們關(guān)心的問題。

前述凱里市房管局官員對本報(bào)記者稱，該市不存在房屋過剩的情況，房屋空置面積僅為幾千平方米，而根據(jù)《凱里統(tǒng)計(jì)月報(bào)》，2013年1~6月，該市空置面積為98111平方米。

8月初的一個夜晚，本報(bào)記者在21時至23時這段時間內(nèi)探訪了凱里市幾處大小樓盤。2010年開盤的某小區(qū)晚上亮起的燈光僅有兩三成，豐球綠都等小區(qū)入住率大約為五成。

一些開盤數(shù)年的小區(qū)至今入住率不高。坐落在凱里老城區(qū)的狀元府小區(qū)四年前就已經(jīng)開盤，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的星誠物業(yè)公司的一名工作人員告訴本報(bào)記者，雖然大部分房子早已售出，但小區(qū)目前的入住率只有六成左右。該小區(qū)居民何燕說，自家的鄰居多是租客，在這里住了幾年仍不清楚隔壁房子真正的主人是誰。記者在該小區(qū)看到，晚上只有一半的房屋亮起燈光。

前述凱里市房管局官員則對本報(bào)記者稱，凱里并不存在房屋過剩的情況。在他看來，凱里屬于三四線城市，房地產(chǎn)發(fā)展正處于上升階段，不像大城市，房價(jià)已上到極限。凱里房價(jià)還會走高，但是分區(qū)域和地段，漲幅趨向理性化，可能會一兩百元地漲，但不會像以前成千驟漲，“我們這里房地產(chǎn)增長幅度來得緩慢一點(diǎn)，全國在瘋漲的時候我們剛剛才漲?！?/p>

當(dāng)被問起是否存在泡沫時，凱里房地產(chǎn)開發(fā)商鄧某說：“泡沫肯定是存在的?！彼瑫r透露，自己正著手開發(fā)剛到手的市中心的一塊地，新樓盤的價(jià)格將定在5000元/平方米，“凱里這么多樓盤在建，肯定會存在房子過剩，但我們做得小，又在好地段，影響不大，那些幾十萬上百萬平方米的樓盤會存在過剩的問題?！?

凱里究竟有多少樓盤在建？按照前述凱里市房管局官員的說法，凱里在建樓盤為十幾個，但一些業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)表示，在建樓盤不止這個數(shù)目，甚至有人猜測在建項(xiàng)目在30個左右。

值得一提的是，正在上馬的未來城項(xiàng)目，以“500萬平方米的超級生活航母”自稱，它將成為凱里第一大盤。待它建成之時，這座常住人口只有35萬的城市，是否消耗得動已建和新增的這些樓盤？

就在本報(bào)記者離開凱里時，離市政府不遠(yuǎn)的迎賓大道和風(fēng)情大道上，幾個建筑工地仍處于繁忙的施工狀態(tài)，巨大的支架疲憊地旋轉(zhuǎn)著，挖掘機(jī)的鋼鐵長臂在烈日下亂舞。