任志強:土地市場回歸正常之日 便是房價下降之時
今年以來,一線城市土地,尤其是宅地,因其相對穩(wěn)定的回報率以及迅速跳漲的土地紅利,使得大批房企爭搶,以泰禾集團為首的福建系房企成為其中重要的推手。
從北京樓市發(fā)展歷程看,包括通州、房山、朝陽多個區(qū)域,每一輪的房價上漲,背后都有土地價格上漲的影子。中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為,地價上漲帶動房價是很自然的;要調(diào)控房價就先要管控地價,破除“土地財政”。
上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,2012年全國共出讓國有建設(shè)用地中,基建占比最大,為47%,工礦倉儲用地近30%,住宅用地為16%,商服用地為7%,后二者統(tǒng)稱為房地產(chǎn)用地,合計僅為23%。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強估計,如果算上軍事用地和旅游用地,每年純商品房用地只占到總供應(yīng)面積的1.5%。而土地價格增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價增長幅度,因為2/3土地都用低價方式轉(zhuǎn)讓給能提供GDP的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施,而大部分土地出讓金則通過商業(yè)用地、住宅用地獲取。
大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,長期以來,真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。這在一線城市表現(xiàn)得尤為明顯。以北京為例,今年北京擬供應(yīng)5650公頃國有土地,其中僅1650公頃為住宅用地,保障房占800公頃,商品房占850公頃,僅占25%。
“我國國有建設(shè)用地出讓的總量并不少,但結(jié)構(gòu)有問題。不多的宅地中,集資房、公務(wù)員小區(qū)等灰色違規(guī)項目占相當(dāng)比重,導(dǎo)致市場化宅地,在一二線城市偏少,推高房價!”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出。
國泰君安地產(chǎn)分析師李品科的研究顯示,地方政府財政對于賣地收入的依賴度非常高:今年主流城市賣地占地方財政收入的44%,其中一線城市賣地收入占地方政府財政收入的39%、二線城市占50%;同時,來自國土部的調(diào)查也表明,“賣地收入”已成為地方政府還債主要手段。
高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵分析認(rèn)為,“隨著土地越來越稀缺,特別是好地段的地,稀缺價值更高。另一方面,土地整理成本越來越高,成本的上升推高了土地價格。”
“如果土地價格越來越高,開發(fā)商從成本考慮,一定會增添房源定高價的驅(qū)動力?!编u曉云說,地價推漲房價的效應(yīng)是存在的。根本原因是土地供應(yīng)制度的壟斷。
萬科副總裁肖莉在接受本報記者采訪時曾表示,土地全部由政府來開發(fā),政府開發(fā)依賴土地出讓金,土地出讓金又依賴開發(fā)商的投資,開發(fā)商投資又依賴市場的銷售,這是一個封閉的循環(huán)。當(dāng)市場低迷,開發(fā)商沒有錢了就不投資了,政府的出讓金又降低了,土地開發(fā)和供應(yīng)就跟不上了。
肖莉認(rèn)為,目前有些舊城改造項目,某些機構(gòu)手中的城市非經(jīng)營性用地,以及農(nóng)村的宅基地等,可以吸引民間資本來投資。通過這些市場化的方式進行土地供應(yīng),打破僅由政府供地的封閉循環(huán)。
“事實上,只要放開土地的供給,北京土地供給市場的供求關(guān)系馬上就會改變,北京的地價也會改變?!毕愀鄞髮W(xué)教授許成鋼說。
此外,在具體的土地出讓設(shè)計上,也存在很多不合理現(xiàn)象。北京等城市規(guī)定,地價達(dá)到上限后競報配建公租房面積,“房企在競報公租房過程中,商品房地價實際仍然在上升。同時,公租房這樣的保障房,本身應(yīng)是政府承擔(dān)的,卻推給了開發(fā)商,開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會再加到商品房上?!碧占t兵說。
“土地市場回歸正常之日,便是房價下降之時?!比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強認(rèn)為,建立健康的土地長效供應(yīng)機制,首先要統(tǒng)一市場和供給制度。
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