外國學(xué)者:中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控核心是防范金融危機(jī)
(加拿大西安大略大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授)
供不應(yīng)求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)建設(shè)起碼還有20年以上的快速增長(zhǎng)。只有當(dāng)城市化比例達(dá)到75%以后,商品房建設(shè)的速度才能有所減緩。采用行政手段抑制房地產(chǎn)建設(shè),是將房地產(chǎn)需求推后。其實(shí),房?jī)r(jià)是一個(gè)金融問題,房?jī)r(jià)調(diào)控的核心不在于房?jī)r(jià)高低而是防范金融危機(jī)。
近年來,公務(wù)員、軍人、退休人員和國企職工的工資都得到顯著提高。許多人誤以為只要給員工提高工資就可以促進(jìn)消費(fèi),內(nèi)需上去之后就可以帶動(dòng)生產(chǎn),可以在外部市場(chǎng)萎縮的情況下,給國內(nèi)企業(yè)提供更多的訂單,拉動(dòng)增長(zhǎng)和就業(yè)。沒料到,在增加工資之后,民眾并沒有增加消費(fèi)或投資而是把錢存進(jìn)了銀行。
在金融機(jī)構(gòu)存款的三個(gè)部分(城鄉(xiāng)居民存款、企業(yè)存款和政府及其他存款)中,由于居民存款的產(chǎn)權(quán)分散在千家萬戶,最難以控制。而這些日益增多的居民存款,已經(jīng)形成了一個(gè)超級(jí)堰塞湖。
從2009年4月至今,平均每個(gè)月居民存款余額新增量超過4000億元。這些錢就好像是天上落下來的雨,還在不停地落入堰塞湖。令人擔(dān)憂的是,如果新增存款改變流向,不進(jìn)堰塞湖,那這些錢會(huì)流向何處?更為嚴(yán)重的是,如果堰塞湖的水流出來怎么辦?在銀行出現(xiàn)負(fù)利率的情況下,這些情況都會(huì)發(fā)生,更明確地說,預(yù)計(jì)這些錢很大部分會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
另一方面,那些因?yàn)楸l(fā)金融危機(jī)的可能性而看空房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論,也是缺乏依據(jù)的。從全球金融市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看,如果出現(xiàn)新的金融危機(jī),那么極有可能屬于增發(fā)貨幣型的金融危機(jī)。
而現(xiàn)在的情況是,居民存款是一個(gè)天文數(shù)字。在貨幣流動(dòng)性嚴(yán)重過剩的情況下,房?jī)r(jià)和物價(jià)大幅度下跌的概率很低。一旦資本市場(chǎng)失去穩(wěn)定,人們不得不為了保值從銀行中取出存款,而最佳的保值手段莫過于購房。增發(fā)貨幣型金融危機(jī)很可能導(dǎo)致物價(jià)和房?jī)r(jià)雙雙飛漲。
目前,京、滬、廣、深等一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)很高,遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了普通居民的購買力范圍,而國內(nèi)資金和外資沖擊的主要目標(biāo)則是一線城市的高檔住宅。因此,要做好一線城市高檔住宅房?jī)r(jià)大幅度上漲的準(zhǔn)備。
作為政府部門,既要大蓋廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,照顧老百姓的生活需求,又要在輿論上教育民眾對(duì)商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)不必大驚小怪。同時(shí),還要有計(jì)劃地增加一線城市高檔住宅的土地供應(yīng),做好吸收大量流動(dòng)資金的準(zhǔn)備;更大幅度地開放黃金、土地、債券、證券、期貨和外匯市場(chǎng),創(chuàng)造資金分流的渠道;做好提高利率的準(zhǔn)備,盡可能緩解負(fù)利率的沖擊。此外,還要在輿論上避免推動(dòng)通貨膨脹預(yù)期。
房?jī)r(jià)暴漲充其量不過是肌膚之瘡,銀行危機(jī)才是心頭大患。無論新政有多少條,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的著眼點(diǎn)是防范金融危機(jī)。只有認(rèn)真分析金融形勢(shì),未雨綢繆,預(yù)先籌劃防范惡性通貨膨脹的對(duì)策,才能夠在金融市場(chǎng)發(fā)生變化的同時(shí),沉穩(wěn)應(yīng)對(duì),減少危機(jī)發(fā)生的可能性與影響范圍。(支點(diǎn)雜志2013年8月刊)
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