凈利潤率連續(xù)四年下滑

有分析人士表示，從已公布中期業(yè)績的65家上市房企來看，營業(yè)收入大增四成，利潤僅增兩成，凈利潤率呈下降趨勢

截至8月21日，滬深兩市已有65家上市房地產(chǎn)企業(yè)（按照申萬行業(yè)分類）發(fā)布了2013年半年度財(cái)務(wù)報(bào)告。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，65家上市房企2013年上半年的營業(yè)收入合計(jì)1547億元，同比增長39.5%；凈利潤合計(jì)187.6億元，同比增長20%；此外，這65家房企的合計(jì)凈利潤率為12.1%，同比下降1.1%。

對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭向記者表示，上市房企凈利潤增速明顯大幅低于營業(yè)收入增速，這主要是由于項(xiàng)目結(jié)算周期的影響。在調(diào)控導(dǎo)致市場低迷期間房企降價(jià)銷售的項(xiàng)目成為了今年上半年主要結(jié)算項(xiàng)目，因此凈利潤率出現(xiàn)下滑。

凈利潤率微降

數(shù)據(jù)顯示，在上述65家上市房企中，15家房企營業(yè)收入出現(xiàn)下降；24家房企凈利潤出現(xiàn)下滑。其中，營業(yè)收入和凈利潤下滑的房企大部分都是中小房企。例如，津?yàn)I發(fā)展、銀潤投資、浙江東日、華麗家族、城投控股以及中茵股份等，其凈利潤同比下降幅度都超過了34%，甚至有2家企業(yè)凈利潤下降幅度超過了110%。

事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，不少中小房企，甚至部分大型房企都出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

張旭向記者表示，以萬科為例，今年1月—6月，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積388.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入406.3億元，結(jié)算均價(jià)為1.05萬元/平方米，較2012年同期下降1000元/平方米。雖然結(jié)算項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下降，但是資金、人力等成本均持續(xù)攀升，侵蝕了利潤。

更為值得注意的是，這65家上市房企的加權(quán)平均凈利潤率為12.1%，較2012年同期回落1.1%。

而從近年來房企半年報(bào)的數(shù)據(jù)看，凈利潤率在2009年為最高，達(dá)到14.6%。此后，這一數(shù)據(jù)持續(xù)回落。同時(shí)，張旭認(rèn)為，從目前的市場情況看，土地價(jià)格等房地產(chǎn)行業(yè)主要的成本因素持續(xù)上漲，但是房價(jià)漲勢趨穩(wěn)，房企的凈利潤率或會持續(xù)下降。

不過，另有業(yè)內(nèi)人士則向本報(bào)記者表示，從今年房企一、二線城市項(xiàng)目銷售價(jià)格來看，項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算后，其利潤情況可能最終要高于2012年。

債務(wù)水平下降

值得一提的是，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科、華僑城、金科和金地四家房企的資產(chǎn)負(fù)債率合計(jì)為77.83%，較年初增長1.42%，但是剔除預(yù)收款項(xiàng)后，資產(chǎn)負(fù)債率為45.84%，較年初下降1.12%。

張旭認(rèn)為，從數(shù)據(jù)來看，得益于2013年上半年銷售回款的增長，房企的債務(wù)水平有所下降。以萬科為例，其今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額836.7億元，同比分別增長18.9%和33.8%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降了1.24%。

張旭認(rèn)為，目前多數(shù)房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健，大型房企的債務(wù)水平甚至有所下降。除此之外，布局一、二線城市的多數(shù)房企得益于房價(jià)上漲，銷售回款增加，資金實(shí)力得到增強(qiáng)，資金鏈較為寬松。

“實(shí)際上，今年是房企擴(kuò)張發(fā)展的好機(jī)會?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，如果房企能夠抓住這一機(jī)會，迅速補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地，其擴(kuò)張將提速。

對此，張旭也認(rèn)為，2013年上半年，從房企的拿地以及新開工面積同比大漲來看，房企的投資意愿確實(shí)非常強(qiáng)烈，而低成本的融資和銷售回款及時(shí)到位為這些企業(yè)大手筆拿地奠定了基礎(chǔ)。

張旭稱，若房企在A股資本市場的再融資有條件放開，其融資渠道將得到拓寬，融資方式也將進(jìn)一步呈現(xiàn)多元化狀態(tài)，資金成本會隨之走低，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也會更加合理，債務(wù)水平有望持續(xù)降低。