住建部政策研究中心主任秦虹：下一步房地產(chǎn)投資要瞄準成熟城市群

過去幾個月，關(guān)于新型城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，始終是個炙手可熱的話題，業(yè)內(nèi)觀點亦見仁見智。在此次“第三屆中國價值地產(chǎn)年會”上，參會各方的討論仍然離不開城鎮(zhèn)化是否能給房企帶來機會，房企如何抓住機會，成就新的黃金十年？

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，城鎮(zhèn)化是圍繞人的城鎮(zhèn)化，解決戶籍問題是第一步，下一步則是農(nóng)民進城過程中對保障房的需求，短期內(nèi)房地產(chǎn)還不會從城鎮(zhèn)化中獲利很大。而知名財經(jīng)人士葉檀則直言，房地產(chǎn)興中國經(jīng)濟興，房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化進程的主要引擎。住建部政策研究中心主任秦虹建議，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資時，要瞄準成熟的、密度大的城市群。

“城市發(fā)展的不均衡決定了房地產(chǎn)市場增長的格局。不均衡發(fā)展格局對市場影響特別大，特別明顯。城市人口增長主要來源仍然是城鎮(zhèn)化，但是現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化和過去的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的影響是不一樣的?！睂τ诔擎?zhèn)化與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，8月24日，住建部政策研究中心主任秦虹在由《每日經(jīng)濟新聞》報社主辦的“第三屆中國價值地產(chǎn)年會”上如是表示。

此前，秦虹曾指出，目前新型城鎮(zhèn)化是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式。它對房地產(chǎn)市場的影響，不能簡單地套用過去的經(jīng)驗。

秦虹認為，未來住房政策調(diào)整一定要解決的問題，除了有效率地抑制過度占用住房資源外，還要滿足新型城鎮(zhèn)化下的新增住房需求。這個主要體現(xiàn)在保障性住房需求，還有首次置業(yè)。其三，就是要尊重市場發(fā)展的基本規(guī)律。

此外，2020年之前，城鎮(zhèn)住房需求包括以下四個方面。第一、城鎮(zhèn)新增人口要有地方?。坏诙?、住房要改善，2000年的時候人均住房面積是30平方米，到2020年要達到35平方米；第三、城市拆遷；第四、城鎮(zhèn)家庭的小型化。

秦虹指出，當城市化率不到50%時，農(nóng)村人口多，城鎮(zhèn)人口少，城市人口的流動主要體現(xiàn)在農(nóng)民進城。當城市化率超過50%時，城市人口流動是以中小城市向大城市流動為主。這就決定了未來房地產(chǎn)市場格局一定是不平衡的，分化格局就此出現(xiàn)。這是城市化發(fā)展通常的規(guī)律，當城市化率超過30%開始快速增長，到70%以上開始放緩。

“我認為由于我們的公共資源集中偏向大城市，而不是偏向中小城市，這種格局在短時間內(nèi)難以改善，特別是就業(yè)機會和教育、文化、醫(yī)療這些豐富的公共資源（分布很不均衡）。目前中國還沒有出現(xiàn)人口的逆流，什么時候會出現(xiàn)人口逆流呢？大約在城市化率70%以上。”秦虹說。

針對房地產(chǎn)投資的趨勢，秦虹認為，中國房地產(chǎn)市場絕對沒有掉頭向下，沒有到無路可走的階段，下一步房地產(chǎn)市場投資要關(guān)注城市群。“我始終認為，城市發(fā)展格局對房地產(chǎn)市場影響大，下一步要瞄準成熟的城市群?！?/p>

按照秦虹的表述，城市群是從“十一五”開始確定的，城市化如何推進，“一直以來我們的認識不怎么穩(wěn)定，一會兒大力發(fā)展中小城市，一會兒大力發(fā)展小城市，一會兒限制大城市發(fā)展，但現(xiàn)在已經(jīng)明確了，下一步是以城市群為發(fā)展形態(tài)?！?/p>

同時，秦虹指出，發(fā)展城市群，不是說所有規(guī)劃的城市群都是值得投資的重點。不要看政府規(guī)劃了多少城市群，它可能規(guī)劃10個、20個。但是對企業(yè)來講，一定要選擇密度大的城市群。