剛需盤頻頻“日光”北京房?jī)r(jià)“跳漲”

陰雪

[ 在房?jī)r(jià)的快速上漲面前，想要完成年內(nèi)調(diào)控目標(biāo)的地方政府顯得頗為尷尬]

10月7日，“十一”小長(zhǎng)假的最后一天，位于北京東四環(huán)內(nèi)西大望路附近的鴻坤花語墅項(xiàng)目售樓處里，聚集了十余組前來看房的購(gòu)房者。對(duì)于一個(gè)銷售價(jià)格達(dá)到88000元/平方米、總價(jià)遠(yuǎn)超千萬的豪宅項(xiàng)目來說，如此的市場(chǎng)熱度似乎超出了開發(fā)商的預(yù)料。

“‘十一’難得的七天小長(zhǎng)假，大部分人選擇出游，但我們的項(xiàng)目在此期間的成交量和來訪量都讓我們感到滿意。”據(jù)該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，目前鴻坤花語墅·御園在售的4、5號(hào)樓，戶型為150平方米的三居、200平方米的大三居帶書房以及300平方米的一層帶花園等戶型，盡管項(xiàng)目總價(jià)較高，但在‘十一’期間確有成交。

在近期的北京樓市中，除豪宅之外，價(jià)格更加親民的剛需型住宅則頻現(xiàn)“日光盤”，供不應(yīng)求的局面在市場(chǎng)中蔓延。

北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至10月10日，北京可售的商品住宅存量為59921套，北京住宅庫存數(shù)值首次跌破6萬套。

供不應(yīng)求

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶長(zhǎng)假期間（10月1日~10月7日）北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交893套，成交面積7.04萬平方米，成交套數(shù)相比去年長(zhǎng)假期間上升了104.3%。

此前的9月，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，9月，北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽9140套，環(huán)比8月的8708套增長(zhǎng)5%，為3月份以來的成交新高。與此同時(shí)，1~9月北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽68216套，與去年同期相比上漲8.5%，交易套數(shù)創(chuàng)近四年新高；2013年1~9月北京純商品住宅（不含保障房）交易額1865億元，與去年同期相比上漲19.9%，為自有歷史記錄以來的最高值。

相對(duì)成交量的不斷上漲，北京樓市的供應(yīng)卻較為有限。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶長(zhǎng)假期間北京商品住宅市場(chǎng)僅有3個(gè)項(xiàng)目入市，相比去年同期減少了2個(gè)。3個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅211套，預(yù)售許可面積3.1萬平方米，相比去年同期分別減少81%、69.3%。

北京市住建委的登記信息顯示，2013年9月，共有23個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，其中供應(yīng)的住宅（含保障房）共有9091套，同期北京樓市成交的純商品住宅（不含保障房）已達(dá)9140套。

“在目前的北京樓市中，大部分項(xiàng)目入市即‘日光’，而且土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大部分土地價(jià)格都出現(xiàn)明顯上漲，對(duì)于掌握定價(jià)權(quán)的開發(fā)商來說，放緩入市節(jié)奏并上調(diào)銷售價(jià)格成為主流?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，供應(yīng)放緩的同時(shí)，整體市場(chǎng)需求仍在繼續(xù)上漲，購(gòu)房者看漲房?jī)r(jià)，入市積極。同時(shí)，二手房稅費(fèi)高、貸款難度大，也使得很多需求轉(zhuǎn)移到新建住宅市場(chǎng)。

相較而言，北京的豪宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況更為明顯。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交299套，成交面積9.62萬平方米，環(huán)比上月分別減少了13%、21%。從供應(yīng)情況來看，“金九月”的供應(yīng)情況也未現(xiàn)突破，僅兩個(gè)項(xiàng)目開盤入市，分別是位于昌平區(qū)的香江別墅Ⅱ以及密云縣的懿品府，兩個(gè)項(xiàng)目共新增別墅產(chǎn)品187套。

“別墅市場(chǎng)成交在‘金九銀十’期間仍維持低迷狀態(tài)，其主要原因就是供應(yīng)量的不足?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，自2013年以來，別墅項(xiàng)目的月度入市量多在兩到三個(gè)左右，有的月份甚至出現(xiàn)“零推盤”，市場(chǎng)供應(yīng)明顯處于稀缺不足狀態(tài)。

價(jià)格跳漲

市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律之下，供不應(yīng)求必然導(dǎo)致價(jià)格的上漲。

“我們預(yù)計(jì)的最終售價(jià)在38000~40000元/平方米之間?！薄笆弧逼陂g，位于北京西南四環(huán)外地鐵郭公莊上蓋的京投萬科西華府項(xiàng)目銷售人員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，就在幾個(gè)月前該項(xiàng)目正式亮相時(shí)，對(duì)外宣布的價(jià)格為35000元/平方米左右。另據(jù)接近該項(xiàng)目的人士表示，京投萬科西華府在項(xiàng)目運(yùn)作之初，其銷售相關(guān)負(fù)責(zé)人透露的擬售價(jià)格僅為28000元/平方米。

無獨(dú)有偶，位于北京西部門頭溝的西山藝境項(xiàng)目尚未開盤，價(jià)格也出現(xiàn)了跳漲。

“我們的實(shí)景示范區(qū)即將在國(guó)慶節(jié)之后開放，洋房的銷售均價(jià)約為35000元/平方米?！蔽魃剿嚲车囊庀蛸?gòu)房者黃先生對(duì)本報(bào)記者表示，就在8月初，該項(xiàng)目初定的毛坯房銷售均價(jià)為30000元/平方米。盡管每平方米的價(jià)格上漲5000元，改善性需求的黃先生還是決定，“到時(shí)候去實(shí)地看看”。

“下半年以來，大量項(xiàng)目的入市熱銷，使得大量房企已近完成全年銷售計(jì)劃，基于房企整體存貨量的不足，項(xiàng)目的快速消化使得提價(jià)風(fēng)潮風(fēng)靡市場(chǎng)，個(gè)別項(xiàng)目一年內(nèi)價(jià)格漲幅高達(dá)30%以上。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示。

然而，在房?jī)r(jià)的快速上漲面前，想要完成年內(nèi)調(diào)控目標(biāo)的地方政府顯得頗為尷尬。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布的8月房?jī)r(jià)指數(shù)看，指數(shù)同比漲幅超過10%的城市已經(jīng)達(dá)到10個(gè)，其中包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、鄭州、南京、沈陽、福州、長(zhǎng)沙。

“這10個(gè)城市，目前房?jī)r(jià)即使不漲了，年底的指數(shù)顯示漲幅也將超過10%，完成年內(nèi)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)可以說非常困難?！睆埓髠フJ(rèn)為，從目前整體市場(chǎng)走勢(shì)看，年內(nèi)北京樓市的庫存減少狀態(tài)很難得到緩解，“銀十”量?jī)r(jià)繼續(xù)上漲已經(jīng)成為定局。

“用政策解決房?jī)r(jià)是個(gè)錯(cuò)誤，不如從根本上解決市場(chǎng)調(diào)節(jié)的問題，政府只調(diào)節(jié)群眾的基本保障就行了?！痹谌A遠(yuǎn)集團(tuán)30年司慶上接受記者采訪時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，三中全會(huì)以后，很可能對(duì)土地政策和相關(guān)的政策做一些調(diào)整，即建立所謂的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

有接近北京市住建委的人士也對(duì)媒體表示，北京的樓市調(diào)控將逐漸去行政化而向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)化，未來北京樓市調(diào)控將轉(zhuǎn)向高端市場(chǎng)由商品房主導(dǎo)、中端市場(chǎng)由自住型商品房主導(dǎo)、低端市場(chǎng)由保障房主導(dǎo)的三元制格局。