陽(yáng)光城高杠桿猛攻上?！白再Q(mào)區(qū)” 買(mǎi)地半年已翻3倍

理財(cái)周報(bào)見(jiàn)習(xí)記者佘珂/文

9月29日掛牌成功，上海市自貿(mào)區(qū)的成立對(duì)于許多領(lǐng)域的商家來(lái)說(shuō)是跌宕半年終于塵埃落定的佳音。而在房產(chǎn)領(lǐng)域，有這樣一家房地產(chǎn)公司最有理由歡欣鼓舞。它就是陽(yáng)光城。

自9月末上海自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)掛牌之后，陽(yáng)光城的股價(jià)亦在持續(xù)十余天下跌之后，有小幅上升。而實(shí)際上，陽(yáng)光城亦是在2012年年末才將總部搬至上海。

今年四月，陽(yáng)光城旗下全資子公司福州濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以底價(jià)競(jìng)得外高橋新市鎮(zhèn)G03-17地塊——地處上海浦東五洲大道南側(cè)、張揚(yáng)北路西側(cè)，屬于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)配套的外高橋森蘭區(qū)域。出價(jià)僅4億元，樓板價(jià)折合4219.41元/平方米。

而僅僅半年后，自貿(mào)區(qū)一錘音定，這塊土地價(jià)格瞬間翻了三番。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院土地?cái)?shù)據(jù)顯示，與該地塊相鄰的，仁恒置地旗下浦東新區(qū)森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)地塊，成交價(jià)26.14億元，樓板價(jià)高達(dá)1.61萬(wàn)元/平方米。公開(kāi)資料顯示，近期在上海自貿(mào)區(qū)周邊地區(qū)，包括川沙板塊、張江板塊成交的土地，成交樓板價(jià)均超1.2萬(wàn)元/平方米。由此可計(jì)算，陽(yáng)光城于上海自貿(mào)區(qū)正式成立前競(jìng)得的這幅土地價(jià)值，在半年左右的時(shí)間內(nèi)，已升值近3倍。

這次出場(chǎng)令這家已在業(yè)界嶄露頭角的“福建祖籍”地產(chǎn)商再次聚焦在大眾視野。

今年上海布局兩塊地幅

乘勝追擊，一個(gè)月前，陽(yáng)光城于上海再下一筆，以高價(jià)奪下浦東新區(qū)川沙新市的一塊土地。

9月12日，經(jīng)過(guò)146分鐘激烈爭(zhēng)奪，陽(yáng)光城集團(tuán)最終以25.74億元奪下浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)C06-07A住宅地塊。而這也被視作陽(yáng)光城進(jìn)軍上海后迄今為止最大的一次動(dòng)作，為其深耕上海區(qū)域市場(chǎng)邁出的關(guān)鍵性一步。

據(jù)悉，浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)規(guī)劃為普通商品房用地，總出讓面積為69806.6平方米。當(dāng)天下午，綠地、招商、保利、陽(yáng)光城、建發(fā)股份、融信、寶龍、象嶼等18家知名房企參與該土地競(jìng)拍。鏖戰(zhàn)兩個(gè)半小時(shí)后，陽(yáng)光城突出重圍拿下該地塊。

這一地塊也是規(guī)劃中的上海迪士尼度假區(qū)所在，由此，C06-07A地塊將充分受益于周邊配套和迪士尼的地塊建設(shè)已無(wú)異議。

“當(dāng)下陽(yáng)光城的主要管理部門(mén)都已經(jīng)移步上海，這也加強(qiáng)了我們從去年八月起展露的一個(gè)市場(chǎng)信號(hào)：以上海為腹地開(kāi)拓長(zhǎng)三角市場(chǎng)。目前我們還是主做住宅樓和商住兩用樓。”陽(yáng)光城公關(guān)尹瀟向記者補(bǔ)充道，“譬如最近漲幅較大的外高橋地塊就是計(jì)劃建商住兩用樓；另外也有部分地幅以建別墅為標(biāo)的，但陽(yáng)光城一般做的別墅都是經(jīng)濟(jì)型的，這也是我們的品牌定位所在?！?/p>

尹瀟亦向記者表示，截至今年第三季度，陽(yáng)光城已實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額130億元，實(shí)際上，這已經(jīng)超過(guò)了公司在年初制定的120億元銷(xiāo)售目標(biāo)。

低價(jià)拿地，有的放矢

樓市持續(xù)升溫，不少房產(chǎn)企業(yè)在角逐各類(lèi)“地王”時(shí)不惜重金投入，在拍賣(mài)過(guò)程中“你追我趕”、“一山還比一山高”的場(chǎng)面如今比比皆是、司空見(jiàn)慣。

然而陽(yáng)光城這廂，卻“始終堅(jiān)持不以高價(jià)拿地，在拍賣(mài)地塊時(shí)總是保有理性的頭腦。從自身資金鏈的實(shí)際情況出發(fā)來(lái)估量一塊土地的價(jià)值?！?/p>

“可能這也是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的當(dāng)下我們陽(yáng)光城的‘法寶’吧。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)泡沫還是存在的，怎么在眾多猛將中突出重圍，眼光是一方面、實(shí)力是一方面，而理性和‘定力’更是必不可少的?！币鼮t認(rèn)為。

面對(duì)同行對(duì)于陽(yáng)光城拿地的疑惑，尹瀟則表示，“很多同行和我聊天時(shí)都對(duì)陽(yáng)光城有這樣疑問(wèn)：你們?yōu)槭裁丛谀玫貢r(shí)好像總是比較保守，一般都不出高價(jià)，而即便是最后你們拿下來(lái)的地幅，拍賣(mài)價(jià)格一般也都高不到哪里去？那我就回應(yīng)他：我們對(duì)于任何一塊地塊都有自己的考量，無(wú)論是從自身實(shí)力還是這塊地的核心價(jià)值：陽(yáng)光城永遠(yuǎn)不會(huì)盲目追高?！?/p>

有業(yè)內(nèi)分析人士向理財(cái)周報(bào)記者表示，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)基本面穩(wěn)中向好，企業(yè)銷(xiāo)售勢(shì)頭強(qiáng)勁，從資金鏈來(lái)看，陽(yáng)光城資產(chǎn)負(fù)債率正逐步降低，謀求安全下的盈利水平。

自貿(mào)區(qū)樓市將持續(xù)升溫

“從政策上來(lái)看，此次自貿(mào)區(qū)最后掛牌其實(shí)是低于預(yù)期的。之前許多放出來(lái)的利好政策最終都沒(méi)有‘成文’。但是無(wú)論如何自貿(mào)區(qū)未來(lái)的樓市還是非常值得期待?！泵鎸?duì)市場(chǎng)地前對(duì)于自貿(mào)區(qū)的種種期許，尹瀟如此認(rèn)為。

關(guān)于自貿(mào)區(qū)掛牌對(duì)地產(chǎn)公司的影響，尹瀟則表示“畢竟一來(lái)許多投資者會(huì)到自貿(mào)區(qū)來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)投資，另一方面自貿(mào)區(qū)對(duì)于企業(yè)十分誘人的各項(xiàng)優(yōu)惠政策也會(huì)吸引企業(yè)紛紛入駐；甚至不排除有的企業(yè)會(huì)在‘自貿(mào)區(qū)’概念感召下從外地移入外高橋等地的可能性?！?/p>

“這個(gè)房?jī)r(jià)上漲不一定說(shuō)多即時(shí)，多立桿見(jiàn)影；但可以預(yù)見(jiàn)的是，會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間有所持續(xù)。自貿(mào)區(qū)不是綜合開(kāi)發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)在三年左右嘛，那至少這幾個(gè)區(qū)域樓市的熱度持續(xù)時(shí)間，不會(huì)少于三年?！?/p>

某大型券商的資深房地產(chǎn)研究員在接受采訪時(shí)表示：盡管目前自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)前景未明，也不排除許多房產(chǎn)商有伺機(jī)借“泛自貿(mào)區(qū)”概念炒作的嫌疑；但鑒于目前可見(jiàn)的自貿(mào)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目遠(yuǎn)為低廉的融資成本，以及種種優(yōu)惠政策，未來(lái)區(qū)域內(nèi)樓市的長(zhǎng)期升溫幾乎不在話下。

在如今的環(huán)境下，陽(yáng)光城則表示，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期都不會(huì)減弱對(duì)于自貿(mào)區(qū)的熱忱，“只要外高橋、臨港新城那幾個(gè)片區(qū)有合適的地塊出來(lái)，我們都會(huì)不遺余力地關(guān)注?！币鼮t補(bǔ)充道。