“排號(hào)在前50號(hào)的人都不一定能買(mǎi)到房子?！弊蛉眨?0月15日），上海自貿(mào)區(qū)附近一樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，眼下自貿(mào)區(qū)附近樓盤(pán)已是一房難求，由于要買(mǎi)房的客戶太多，很多樓盤(pán)已經(jīng)掛起了“免戰(zhàn)牌”。

同時(shí)，世邦魏理仕、高力國(guó)際等多家機(jī)構(gòu)昨日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，自貿(mào)區(qū)及其周邊多類物業(yè)出現(xiàn)了租售價(jià)格全面上漲的火爆行情。而其中的一些投機(jī)行為，也為自貿(mào)區(qū)未來(lái)樓市帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

今年9月，自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)的一手住宅的成交量達(dá)1121套，較1~8月的月均成交猛增129.5%，較去年同期增加147.5%。而同時(shí)期上海整體成交變化分別為-4.4%和13.9%。

成交價(jià)格方面，受看房量和成交量大幅上升的帶動(dòng)，自貿(mào)區(qū)版塊內(nèi)的主要項(xiàng)目售價(jià)在9月出現(xiàn)適度上漲，9月均價(jià)較1~8月平均價(jià)格上漲8.3%，高于上海整體市場(chǎng)的5.2%。

從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，臨港新城板塊項(xiàng)目9月表現(xiàn)較為突出，較1~8月平均漲幅達(dá)10%以上。如東方銘筑及朗詩(shī)未來(lái)書(shū)的成交均價(jià)分別上漲12.4%及16.2%；與此同時(shí)，兩項(xiàng)目成交量分別增長(zhǎng)275.2%及195.8%。

此外，自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)一些一手房源稀缺的區(qū)域，二手房報(bào)價(jià)頻頻跳價(jià)，上升幅度達(dá)20%甚至更高。業(yè)主大幅提高報(bào)價(jià)使買(mǎi)方處于暫時(shí)觀望狀態(tài)，驟升后的價(jià)格能否站穩(wěn)還有待檢驗(yàn)。

對(duì)此，克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)板塊住宅出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的行情說(shuō)明當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)叫價(jià)過(guò)高了，他表示只有合理的價(jià)格才能推動(dòng)成交。

除住宅外，倉(cāng)庫(kù)、寫(xiě)字樓等其他類型的物業(yè)也在短期內(nèi)出現(xiàn)租售價(jià)格的大幅上漲。

目前，洋山區(qū)域的日租金為1.1元/平方米，而外高橋區(qū)域的日租金則為1.46元/平方米。相比外高橋、浦東機(jī)場(chǎng)等區(qū)域，洋山區(qū)域工業(yè)物流土地和設(shè)施價(jià)格均處于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的一個(gè)洼地，同時(shí)區(qū)域內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地相對(duì)豐厚。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)已有的優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目并不多，運(yùn)營(yíng)面積約78萬(wàn)平方米，目前租金約每天每平方米1.1元～1.5元，總體空置率約為20%。預(yù)計(jì)2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)上市。

值得注意的是，自貿(mào)區(qū)從原先的綜合保稅區(qū)脫胎而來(lái)，目前區(qū)內(nèi)逾11000家企業(yè)中有近九成是貿(mào)易物流企業(yè)。世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)董事羅瑾認(rèn)為，工業(yè)物流地產(chǎn)無(wú)疑在自貿(mào)區(qū)擁有最為龐大的需求基礎(chǔ)，必將是從中獲益最多的物業(yè)類型之一。

高力國(guó)際中國(guó)調(diào)研部董事謝靖宇則表示，9月底掛牌的自貿(mào)區(qū)對(duì)其周邊物業(yè)市場(chǎng)的資產(chǎn)表現(xiàn)或會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但鑒于具體操作可執(zhí)行細(xì)節(jié)仍未出臺(tái)，短期內(nèi)市場(chǎng)投機(jī)行為將有所增加，這給整個(gè)市場(chǎng)蘊(yùn)藏了大量的風(fēng)險(xiǎn)。