10月15日，周二。2013年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎名花有主，由芝加哥大學(xué)教授法瑪（Eugene Fama）、漢森（Lars Peter Hansen）和耶魯大學(xué)教授席勒（RobertShiller）分享。三人獲獎的原因以至窮畢生精力研究的范疇，皆直接涉及金融市場、資產(chǎn)定價和組合理論，投資者即使看不懂三人的學(xué)術(shù)著作，但諾獎由法瑪、漢森和席勒瓜分，較其他經(jīng)濟領(lǐng)域的學(xué)者獲獎，“親切感”肯定遠有過之。

放在香港的土壤，三人中應(yīng)以席勒最具“現(xiàn)實”意義。這不是說影響后世深遠的“有效市場假說”（efficient markets hypothesis，EMI）奠基者法瑪或在金融研究中發(fā)現(xiàn)“廣義矩陣法”的漢森，貢獻不如席勒寶貴（這方面的辯證留待經(jīng)濟學(xué)者賜教），而是席勒的名字所以能走進尋常百姓家，全因他對資產(chǎn)泡沫的形成和預(yù)測甚有心得，法瑪卻深受數(shù)十年來致力于證明由他奠基的“有效市場假說”不假，既不認同市場經(jīng)常出現(xiàn)泡沫，且一有機會便反駁席勒在金融危機面前具先見之明的說法。諾獎評審委員會讓法瑪、席勒二人平分秋色，誰也占不了誰的便宜，本身就是一個十分“有趣”的安排。

席勒的實證研究雖以美國資產(chǎn)市場為主要對象，但香港人對樓市泡沫有刻骨銘心的感受，而把席勒捧上“神壇”的名著《非理性繁榮》，初版于2000 年3 月，面世之日與科網(wǎng)狂潮見頂分毫不差；同名著作2005 年再版，內(nèi)容增添了對樓市泡沫的分析。翌年，美國樓價見頂，由房地產(chǎn)和信貸過熱促成的金融災(zāi)難，至今仍在困擾著環(huán)球經(jīng)濟。

法瑪認定，席勒這類空頭，分析資產(chǎn)價格的時間框架動輒以百年計，悠悠歲月，任誰亦能聲稱自己“預(yù)見”這個泡沫那個危機，就此輕信某人具先見之明，靠譜嗎？

老畢無法回應(yīng)法瑪對席勒的質(zhì)疑，但先股后樓，《非理性繁榮》初版與再版俱非常懂得選時點，先后碰上“百年一遇”的資產(chǎn)爆煲，法瑪不以為然雖講到出口，但無損席勒在普羅大眾心目中“泡沫專家”的形象。

過去兩天，香港運輸及房屋局局長張炳良和特首梁振英相繼開腔，明確表示不會在現(xiàn)階段為樓市調(diào)控措施“減辣”；在地球的另一端，英國樓市因為卡梅倫政府推出“幫你買”（Help to Buy）政策而迅速升溫，樓市泡沫重現(xiàn)之說不脛而走。

“幫你買”是政府向無力負擔(dān)首期者提供按揭擔(dān)保，協(xié)助初次置業(yè)人士“上車”的計劃。從英國樓按申請宗數(shù)上月按年上升七成來看，“幫你買”刺激置業(yè)需求效用顯著。

過去一年倫敦樓價上升金額超過業(yè)主打足一年工所賺，成為英國人的熱門話題。受席勒兩大“看家本領(lǐng)”之一S&P / Case-Shiller 美國樓價指數(shù)（另一“看家本領(lǐng)”為經(jīng)周期調(diào)整市盈率〔cyclically adjustedprice earnings ratio， CAPE〕）啟發(fā)，老畢想在“幫你買”刺激樓價的英國，與受“辣招”壓抑的香港樓市之間作一對比。

S&P / Case-Shiller 是一項經(jīng)通脹調(diào)整的樓價指數(shù)，顯示的乃實質(zhì)樓價走勢。按此準(zhǔn)則，經(jīng)通脹調(diào)整后，不論大倫敦區(qū)還是英國全國，目前樓價水平分別仍低于2007年夏季峰值約三成【圖1】。

換句話說，以名義基礎(chǔ)為準(zhǔn)，英國樓價跟2007年高峰也許相差不遠，但經(jīng)消費物價調(diào)整后，兩者仍存在明顯距離，金融海嘯后英國“磚頭”抗通脹的效力僅屬一般。

再看香港樓市。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署所有類別樓價指數(shù)，經(jīng)香港綜合消費物價指數(shù)調(diào)整后，香港的實質(zhì)樓價非但拋離2007 年金融海嘯前的高位，也早就超越97這個前歷史峰值【圖2】。

席勒的一貫態(tài)度是，住宅并非理想投資，物業(yè)即使升值，樓宇折舊維修保養(yǎng)，資金積壓“磚頭”牽涉的機會成本（無法分散投資），都會大大降低住宅的投資價值。席勒之見，放諸四海樓市皆用得著，但這位新鮮出爐的諾獎得主，對香港物業(yè)市場不知會否疑中留情？