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    383方案透露房地產(chǎn)長效機制:破土地壟斷 房產(chǎn)稅擴圍

    2013年10月31日 03:14
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 作者:張曉玲

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    由國務(wù)院發(fā)展研究中心擬定“383方案”,成為近期的熱點話題。

    具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域,“383方案”中共提到土地改革/小產(chǎn)權(quán)房、金融改革以及房產(chǎn)稅三個方面,與近期業(yè)內(nèi)討論很多的房地產(chǎn)長效調(diào)控機制相關(guān)。

    多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士及專家學(xué)者分析,土地改革主要是指農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),其可能從地方試點突破;小產(chǎn)權(quán)房的問題一下子解決的可能性不大,需要農(nóng)村集體建設(shè)用地進一步確權(quán);最可能短期內(nèi)實施的是房產(chǎn)稅,明年或?qū)U大試點范圍。

    破除土地壟斷

    房地產(chǎn)行業(yè)的核心問題,在很多開發(fā)商人士看來,就是土地的壟斷供應(yīng)問題:政府收儲農(nóng)村集體土地,以高價賣給開發(fā)商,而不允許開發(fā)商直接向村鎮(zhèn)集體購買。

    383方案提出,“在規(guī)劃和用途管制下,允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場,形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺,建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。”

    這被認(rèn)為是方案中最大的亮點,允許農(nóng)用地的流轉(zhuǎn),對土地自由化的進一步推進,特別是在一些土地異常緊張的大中城市,是一個行之有效的解決方案。

    對于與土地流轉(zhuǎn)相關(guān)聯(lián)的、已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”,方案提出可以按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。

    然而,克而瑞分析師認(rèn)為,土地改革相關(guān)方案上屆三中全會便已提出,至今仍未取得實質(zhì)進展。而對于農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)而言,一旦能夠?qū)崿F(xiàn)流轉(zhuǎn),地方政府將失去對土地資源的控制權(quán),進而可能影響原定的市政規(guī)劃,政府的土地收入也將大幅縮減。另外,農(nóng)村集體土地使用權(quán)缺乏保護,農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)之后存在失地的風(fēng)險。諸多動輒牽動全身的困難擺在土地改革面前,方案落地恐怕困難重重。

    一位部委人士認(rèn)為,出臺一個一攬子的土地改革執(zhí)行方案,在本屆三中全會上不太可能。目前更為穩(wěn)妥的方案是各地試點,其實全國很多省份已經(jīng)在進行相關(guān)試點了。

    國土部專家鄒曉云認(rèn)為,土地流轉(zhuǎn)和改革的實施,取決于土地確權(quán)的程度,目前土地確權(quán)大部分只到村集體或村下面的小隊,而尚未到農(nóng)戶,只有確權(quán)到戶,土地流轉(zhuǎn)才有自由、平等的基礎(chǔ)。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也認(rèn)同說,就“383”方案中提及的深化土地制度改革,集體土地入市交易等諸多方面的措施而言,不是一蹴而就的。

    不過,上述人士均認(rèn)同,中國土地壟斷的逐漸破除,農(nóng)地流轉(zhuǎn)的自由化試驗,是中國房地產(chǎn)未來面對的最大變數(shù)之一。

    房產(chǎn)稅擴圍

    張宏偉認(rèn)為,房地產(chǎn)長效調(diào)控機制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記等長效機制基礎(chǔ)的工作下,從土地、金融、財稅等多方面進行改革,而改革方向便是調(diào)控更加市場化,堅持“去投資化”,使市場回歸以自住需求為主。

    383方案便指出,加快建立不動產(chǎn)登記制度,擴大房產(chǎn)稅試點范圍,盡快完善相關(guān)制度,一定過渡期后全面推開。

    上述易居克而瑞分析師認(rèn)為,盡管目前在重慶、上海已經(jīng)展開了房產(chǎn)稅試點工作,但僅是出于調(diào)控房價、對住宅成交進行約束為目的的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施,與廣義的房產(chǎn)稅改革存在明顯差異,所以383方案關(guān)于房產(chǎn)稅擴圍的意見短期內(nèi)恐難被采納。

    但房地產(chǎn)業(yè)界普遍對房產(chǎn)稅明年擴圍已有心理準(zhǔn)備。本報記者隨機采訪上海、北京、深圳等地開發(fā)商人士,約有70%的人士認(rèn)為明年房產(chǎn)稅試點會在更多城市推出。在政策層面,今年包括財政部、國土部等多個部委的領(lǐng)導(dǎo),明確提出推進房產(chǎn)稅試點擴圍工作。

    “房產(chǎn)稅符合讓住房回歸自住的長效調(diào)控思路,”張宏偉說,中長期來看,住房信息聯(lián)網(wǎng),為全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅做技術(shù)上的鋪墊已成為共識。

    張宏偉建議,就現(xiàn)階段而言,房產(chǎn)稅可以分批次逐步在各個城市推進,首先一線城市及部分重點二線城市可以優(yōu)先推進,比如深圳、北京、杭州等,其次,東中部省會省市都參與進來,接著,其他市場征收條件成熟的地級市也可以征收,尤其是東部一些地區(qū)的地級市。

    這與北京師范大學(xué)教授鐘偉的分析接近,鐘偉認(rèn)為,房產(chǎn)稅會選擇數(shù)據(jù)基礎(chǔ)比較成熟的省份全省試點,之后到2015-2016年,再全面鋪開。

    對于383方案提出的財稅改革體制要積極推進以房產(chǎn)稅和消費稅為主的地方主體稅建設(shè),逐步弱化“土地財政”的影響,分析人士均認(rèn)為這涉及中央地方分稅制改革,事關(guān)重大,期待在三中全會上有比較明確的說法。

    [責(zé)任編輯:yuran]
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