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    鳳凰衛(wèi)視

    三中全會(huì)前夜地產(chǎn)商靜默 涉房基本面頻傳信號(hào)

    2013年11月01日 16:06
    來源:大智慧阿思達(dá)克通訊社

    人參與條評(píng)論

    大智慧阿思達(dá)克通訊社11月1日訊,一周以后的十八屆三中全會(huì)對(duì)處于改革深水區(qū)的中國(guó)來講,成為一個(gè)重要節(jié)點(diǎn),被市場(chǎng)寄予厚望,涉房的多個(gè)領(lǐng)域也相對(duì)敏感。多位開發(fā)商對(duì)大智慧通訊社表示,在政府新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集發(fā)布期,房企一般都會(huì)在這段時(shí)間選擇觀望,拿地等相對(duì)謹(jǐn)慎。

    隨著三中全會(huì)腳步的臨近,各種涉會(huì)議題被提前披露。房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制方案、“383”改革方案以及高層近日關(guān)于住房保障體系建設(shè)方面的講話,似乎都預(yù)示著土地制度改革、房產(chǎn)稅、保障住房建設(shè)等問題,將被重點(diǎn)討論。

    業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,上述問題將會(huì)被提及,但就目前情況來看,土改方面尚不具備建立農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)的條件,利益格局短期難以突破;房產(chǎn)稅尚需先試點(diǎn)后鋪開,全國(guó)征收可能性不大;構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,住宅產(chǎn)業(yè)化或成解決保障房供應(yīng)問題的新思路。

    住建部政策研究中心原主任陳淮對(duì)大智慧通訊社表示,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心是國(guó)務(wù)院的研究機(jī)構(gòu),中央全會(huì)的文件還從沒有過讓國(guó)務(wù)院部門起草的先例。目前,各種討論稿就很多,不能過分解讀。房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是肯定要?jiǎng)佑枚愔剖侄危L(zhǎng)效機(jī)制是不是從房產(chǎn)稅開始就不得而知,但需要明確的一點(diǎn)是,房產(chǎn)稅是“資產(chǎn)稅”而不是“調(diào)節(jié)稅”,不能將其與調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)掛鉤。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,長(zhǎng)效機(jī)制方案不是一個(gè)將不同的內(nèi)容打包放在一起,一次性的提出可供地方落實(shí)和執(zhí)行的方案,個(gè)別的專項(xiàng)的政策也可能不會(huì)在同一時(shí)間推出。三中全會(huì)在長(zhǎng)效機(jī)制建立上,可能會(huì)涉及到有關(guān)的內(nèi)容,比方說土地制度改革、財(cái)稅制度改革等,在一些基礎(chǔ)的方面,比方說住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記上也可能會(huì)提出一些要求,但不可能會(huì)太具體和系統(tǒng)。

    **土改短期內(nèi)恐難大幅突破**

    近年來,關(guān)于土地改革的探索不斷,大智慧通訊社此前從湖北省國(guó)土資源廳了解到,國(guó)土部已于今年3、4月份啟動(dòng)了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)申報(bào)工作,相關(guān)《指導(dǎo)意見》尚在擬定中。

    國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云對(duì)大智慧通訊社表示,國(guó)土部積極推進(jìn)的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作以及《土地管理法》的修改工作,都說明了未來土改是大勢(shì)所趨,但這不是一個(gè)政策就能夠解決的問題,即便是三中全會(huì)提出議案,但短期內(nèi)很難有較大突破。

    眾多業(yè)內(nèi)人士也注意到,上一屆三中全會(huì)提出縮小征地范圍,但是實(shí)際上并沒有取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展,雖然也在做相應(yīng)的試點(diǎn)工作,但還只是在原來制度的基礎(chǔ)上做了一些技術(shù)性的改變。

    涉房的這幾項(xiàng)核心改革內(nèi)容,落地的最大阻力,無疑來自牽涉的巨大、復(fù)雜利益關(guān)系。

    鄒曉云介紹,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是非常大的一個(gè)利益調(diào)整,假如可以流轉(zhuǎn),地方政府在實(shí)際操作中會(huì)遇到較多困難。一是,地方政府會(huì)失去對(duì)土地資源的控制權(quán),這樣地方政府要安排項(xiàng)目就會(huì)變得很困難,因?yàn)橥恋夭辉谒恼瓶刂铝耍瓉矶际钦?guī)劃好了之后,政府征地后推進(jìn)項(xiàng)目,這就要完全改變?cè)瓉淼牟僮髂J?。二是,土地流轉(zhuǎn)之后,地方政府的土地收入會(huì)大幅降低,所以從管理模式和利益調(diào)整都存在非常大的困難。

    鄒曉云還表示,產(chǎn)權(quán)是具有保護(hù)性的,但目前還沒有做到農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的明晰。

    他還強(qiáng)調(diào),這里說的明晰是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)真正到了農(nóng)民個(gè)人手中,到村里面都是不行的。今年國(guó)土部在積極推進(jìn)的農(nóng)村集體用地產(chǎn)權(quán)登記及發(fā)證工作只是對(duì)過去工作的一個(gè)延續(xù)和補(bǔ)充,集體土地使用權(quán)原來早就確定了,產(chǎn)權(quán)界限原來就是比較清楚的,只是在那個(gè)基礎(chǔ)上做進(jìn)一步的工作,產(chǎn)權(quán)仍然是原來集體。

    因此,更多的業(yè)內(nèi)人士也意識(shí)到,土地流轉(zhuǎn)工作的推進(jìn)是牽一發(fā)而動(dòng)全身的,中央政府要考慮社會(huì)的穩(wěn)定問題,地方政府要考慮變革之后財(cái)政收入驟減問題,農(nóng)民則是考慮流轉(zhuǎn)之后會(huì)不會(huì)“失地”的問題,這些問題制約著土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展步伐。

    北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩也曾在其微博表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多問題最終指向土地制度。十八屆三中全會(huì)難推動(dòng)土地制度大變革,即使有陳述,回到操作層面,仍然難以破局,這是基本制度本身的錯(cuò)配造成的。

    **房產(chǎn)稅短期難實(shí)現(xiàn)全面征收**

    今年以來,不時(shí)有房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的消息傳出,在高房?jī)r(jià)的逼壓下,房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)的預(yù)期日益強(qiáng)烈,作為調(diào)控機(jī)制重頭戲的房產(chǎn)稅更是被寄予厚望。

    近日,據(jù)媒體報(bào)道,即將召開的十八屆三中全會(huì)征求意見稿中有關(guān)于擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的表述。

    9月,大智慧通訊社從國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司了解到總局下發(fā)了組織第三批、第四批房產(chǎn)稅技術(shù)培訓(xùn)的通知,培訓(xùn)于10月展開。

    此前,大智慧通訊社從湖北省國(guó)土資源廳地籍管理處了解到,湖北三地“以地控稅”試點(diǎn)工作已啟動(dòng),相應(yīng)信息管理平臺(tái)研發(fā)預(yù)計(jì)年內(nèi)完成。

    據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在全國(guó)范圍內(nèi)開展城鎮(zhèn)土地使用稅以地控稅試點(diǎn)工作的通知》(稅總發(fā)﹝2013﹞7號(hào))要求,各地加速以地控稅管理系統(tǒng)研發(fā)。目前山東、江蘇等地已完成管理系統(tǒng)研發(fā),湖北、湖南、陜西等地也紛紛啟動(dòng)試點(diǎn)工作。

    國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司一位副司長(zhǎng)對(duì)大智慧通訊社表示,“以地控稅”工作的開展主要是為了加強(qiáng)稅收監(jiān)管,目前還只是針對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅征管。此前,該副司長(zhǎng)在調(diào)研地方“以地控稅”工作情況時(shí),曾指出,目前“以地控稅”有效提高了城鎮(zhèn)土地使用稅的征管質(zhì)量,應(yīng)該推廣應(yīng)用到房產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)。

    稅務(wù)總局的工作推進(jìn)、地方的技術(shù)實(shí)踐,似乎都預(yù)示著房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的腳步臨近。然而,業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,房產(chǎn)稅全面征收難度較大。

    房產(chǎn)稅推行難的原因,主要來自兩大方面:一是輿論上反對(duì)“增稅”的聲音;二是現(xiàn)實(shí)中的征管條件是否具備。謝逸楓在其個(gè)人博客表示,全國(guó)開征房產(chǎn)稅必須具備十個(gè)條件,其中提到,房產(chǎn)稅涉及稅法與法理,必須先通過人大與常委會(huì)修改稅法,合法征收;需要個(gè)人住房聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)并可互相查詢,能夠做到公開、透明;需要不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái),房源產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)全部完成等。

    陳淮對(duì)大智慧通訊社表示,房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是肯定要?jiǎng)佑枚愔剖侄危L(zhǎng)效機(jī)制是不是從房產(chǎn)稅開始就不得而知,但需要明確的一點(diǎn)是,房產(chǎn)稅是“資產(chǎn)稅”而不是“調(diào)節(jié)稅”,不能將其與調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)掛鉤。

    北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司副總裁、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)聶燕軍對(duì)大智慧通訊社表示,實(shí)際上從2003年開始,行業(yè)內(nèi)部就一直在對(duì)房產(chǎn)稅征收的問題展開研討,就房產(chǎn)稅的征收對(duì)象、范圍、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了考究,目前每一個(gè)技術(shù)問題都有答案了,但關(guān)鍵要看政策選擇,技術(shù)方面可以針對(duì)不同政策做出相應(yīng)調(diào)整,而政策在確定擴(kuò)圍城市和征收力度時(shí)則要兼顧社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定等問題,相對(duì)復(fù)雜。

    **住宅產(chǎn)業(yè)化或可解保障房供應(yīng)難題**

    10月29日下午,中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào),加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。

    習(xí)近平強(qiáng)調(diào),總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。并指出,要全力完成3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房,到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

    陳云峰對(duì)大智慧通訊社表示,加大保障性住房建設(shè),這是民生問題,此次的中央政治局學(xué)習(xí)體現(xiàn)了對(duì)這一問題的重視程度。

    從保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀來看,目前關(guān)鍵問題是數(shù)量不足且質(zhì)量偏低,而住宅產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)涵著先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)與建造標(biāo)準(zhǔn),將有望解決保障性住房供給中的諸多問題。

    10月22日,大智慧通訊社從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化內(nèi)部會(huì)議獲悉,目前各地關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)的試點(diǎn)工作,基本上都是以政府牽頭的保障性住房項(xiàng)目開始的,少數(shù)涉及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心主任楊榕表示,為更好的推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工作的開展,中心制定了《國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合試點(diǎn)城市(區(qū))發(fā)展規(guī)劃及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(討論稿),期望在年底能夠頒布。討論稿顯示,住宅產(chǎn)業(yè)化近期發(fā)展目標(biāo)為,到2015年,在全國(guó)培育20個(gè)左右試點(diǎn)城市(區(qū));遠(yuǎn)期目標(biāo)為,到2020年,在全國(guó)范圍發(fā)展50個(gè)左右試點(diǎn)城市(區(qū)),同時(shí)建成10個(gè)左右國(guó)家級(jí)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示范城市。目前,包括北京、上海、青島、廈門等17個(gè)城市已有初步意向申報(bào)綜合試點(diǎn)的城市。

    **被市場(chǎng)過分解讀的“議案”**

    近幾個(gè)月,建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的消息不斷傳出。

    陳國(guó)強(qiáng)在接受大智慧通訊社采訪時(shí)表示,長(zhǎng)效機(jī)制方案討論的版本很多,最后可能還要等三中全會(huì)給一個(gè)說法。但市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的理解是不準(zhǔn)確的,長(zhǎng)效機(jī)制的建立是要逐步分步建立的,比方說里面與土地制度相關(guān)的土地出讓方式如何改進(jìn)改革、如何調(diào)整稅收制度、房地產(chǎn)的金融制度如何改進(jìn),相關(guān)的內(nèi)容肯定會(huì)分頭推進(jìn),不要指望三中全會(huì)能出具一個(gè)包羅萬象、巨細(xì)無遺的方案,這是不可能的。

    陳國(guó)強(qiáng)表示,長(zhǎng)效機(jī)制方案不是一個(gè)將不同的內(nèi)容打包放在一起,一次性的提出可供地方落實(shí)和執(zhí)行的方案,個(gè)別的專項(xiàng)的政策也可能不會(huì)在同一時(shí)間推出。三中全會(huì)在長(zhǎng)效機(jī)制建立上,可能會(huì)涉及到有關(guān)的內(nèi)容,比方說土地制度改革、財(cái)稅制度改革等,在一些基礎(chǔ)的方面,比方說住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記上也可能會(huì)提出一些要求,但不可能會(huì)太具體和系統(tǒng)。

    陳淮則對(duì)大智慧通訊社表示,“對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制與‘限價(jià)、限購(gòu)’政策之間的關(guān)系我們的認(rèn)識(shí)有待糾正”。

    陳淮認(rèn)為,首先,將長(zhǎng)效機(jī)制定義為立馬見效調(diào)房?jī)r(jià)就是錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí),房?jī)r(jià)是個(gè)短期的事情,長(zhǎng)效機(jī)制要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是個(gè)長(zhǎng)期的事情,和調(diào)房?jī)r(jià)沒關(guān)系;其次,長(zhǎng)效機(jī)制不是建一個(gè)政府說了算的機(jī)制,是首先市場(chǎng)配置資源,然后是政府加以調(diào)控。

    10月28日,媒體廣泛報(bào)道一份由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心公開的、為十八屆三中全會(huì)起草的“383”改革方案總報(bào)告。方案中涉及的土改、小產(chǎn)權(quán)房、房產(chǎn)稅等內(nèi)容與樓市密切相關(guān)。公開信息顯示,方案由國(guó)研中心主任李偉與國(guó)家發(fā)改委副主任劉鶴擔(dān)綱領(lǐng)銜負(fù)責(zé)制定,國(guó)研中心多位資深專家參與寫作。此方案已形成名為《新一輪改革的戰(zhàn)略和路徑》的讀本,將于11月初上市。

    陳淮對(duì)大智慧通訊社表示,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心是國(guó)務(wù)院的研究機(jī)構(gòu),中央全會(huì)的文件還從沒有過讓國(guó)務(wù)院部門起草的先例。目前,各種討論稿就很多,不能過分解讀。

    亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在其個(gè)人博客表示,“383”改革方案僅僅是一項(xiàng)建議草案,基本不可能放到三中全會(huì)上討論,更加不會(huì)按照此方案執(zhí)行。首先,方案中各項(xiàng)改革涉及到法律、制度的修改,不可能一下就全部完成而產(chǎn)生出立竿見影的效果。其次,各項(xiàng)改革的基礎(chǔ)比較薄弱,需要時(shí)間研究,形成各方共識(shí)。

    中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰對(duì)大智慧通訊社表示,目前披露的“383”方案、長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)想都很好,但這些都是一些方向上的,是總思路,還沒有涉及到具體細(xì)節(jié),具體措施恐怕還是要等一些時(shí)日的。

    發(fā)稿:張海鑫/趙璐璐/曹敏慧審校:肖云祥/田新杰

    [責(zé)任編輯:zhangzh]
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