十八屆三中全會之后猜想:房產(chǎn)稅或?qū)⒋竺娣e擴容
11月9日,萬眾矚目的十八屆三中全會在北京正式拉開帷幕。由于會議關乎中國改革,是全面深化改革的總體部署,因此,全國甚至全世界都進入了“三中全會時間”,關于三中全會的所有消息都會引發(fā)輿論聚焦,而牽一發(fā)而動全身的房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來走勢,更是成為其中備受關注的對象:千呼萬喚的樓市調(diào)控“長效機制”能否如約而至?房地產(chǎn)限購政策是否會逐步取消?房產(chǎn)稅會不會大面積擴容?小產(chǎn)權(quán)房將走向何方?是否將允許集體土地入市……這一系列問題引發(fā)了各界的猜想和解讀。
調(diào)控“長效機制”將建立?
1998年實行住房制度改革以后,房地產(chǎn)市場迎來了高速發(fā)展時期,但同時也帶來了房價上漲過快等一系列問題,2003—2013這十年間,政府雖先后多次對樓市進行調(diào)控,限購、限貸等政策被用到了極致,但效果總是不盡如人意。在這種情況下,人們開始考量調(diào)控政策延續(xù)性,期待樓市能夠建立調(diào)控的長效機制。
10月初,住建部等部門對多地樓市進行調(diào)研,收集相關信息,業(yè)內(nèi)人士認為,此舉意味著,房地產(chǎn)調(diào)控長效機制正在加快建立。
10月29日,中共中央總書記習近平在主持政治局學習時強調(diào),只有堅持市場化改革方向,才能充分激發(fā)市場活力,滿足多層次住房需求。要總結(jié)我國住房改革發(fā)展經(jīng)驗,借鑒其他國家解決住房問題的有益做法,深入研究住房建設的規(guī)律性問題,加強頂層設計,加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應體系。
這次講話,為未來樓市調(diào)控的長效機制奠定了方向,外界也據(jù)此分析,房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制呼之欲出。再加上近期樓市冷熱不均,熱點城市進一步沸騰,給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn),更加劇了市場對調(diào)控長效機制建立的心理預期。
對此,有權(quán)威人士透露,目前,樓市長效機制尚處于研究階段,但僅是一個建議,不過建立房地產(chǎn)市場的長效機制已經(jīng)形成一種共識,但這種共識與確定建立長效機制之間還有段距離。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示,房地產(chǎn)發(fā)展長效機制應該以法律、經(jīng)濟、金融、財經(jīng)、稅收的市場手段為主。他認為,今年或明年短期之內(nèi)很難形成“房地產(chǎn)發(fā)展長效機制方案”。
限購政策將取消?
新一屆政府就任以來,在多個領域強調(diào)了市場化、規(guī)范化的思路,再加上樓市長效機制的醞釀,有人猜測,這是否意味著以限購、限價為代表的短期行政手段迅速退出市場?對此,業(yè)內(nèi)分析人士認為,當前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產(chǎn)調(diào)控領域的條件。
在第四季度的開頭,樓市調(diào)控壓力不減反增。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,10月份,全國百城新建住宅平均價格為10685元/平方米,環(huán)比9月上漲1.24%,且自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲,漲幅比上月擴大0.17個百分點。
從目前來看,各地方年初定下的樓市調(diào)控目標恐怕大多將難以實現(xiàn),因此,此時不宜對限購政策進行松綁。
此外,繼9月份多個城市收緊限購政策之后,10月份以來,又有部分城市開始重新向市場傳遞調(diào)控信息,如深圳推出深八條,從二套首付以及利率方面對房地產(chǎn)市場施加影響;北京出臺以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”、上海新近推出的“滬七條”等,這無疑是政府主管部門行政干預樓市的又一次升級,也從側(cè)面說明,短期內(nèi)限購等行政手段不會退出樓市。
事實上,梳理近幾個月來高層領導及有關部委人士公開表態(tài),并沒有關于政策松綁的說法?!胺康禺a(chǎn)調(diào)控長效機制推出意味著現(xiàn)有政策松綁,更多是外界的一廂情愿。”一位專家表示。
競合地產(chǎn)董事長王東表示,由于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立是漸進的過程,相應的,以“限購”為代表的行政手段退出,也應是漸進的過程。否則,在缺乏有效替代政策的情況下,大規(guī)模放開限購,必然會引起市場的反彈。因此,即使樓市調(diào)控的長效機制能夠出臺執(zhí)行,但仍然無法完全取代行政調(diào)控對于房價的控制作用,預計在一段時間之內(nèi),行政手段與長效機制還將并存。
房產(chǎn)稅將大面積擴容?
盡管“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點”的字眼不斷出現(xiàn)在各類政府會議和文件中,今年以來,多部委在多次會議上也做出過上述表述,但鮮見實質(zhì)性進展。然而,是囊機構(gòu)及高校學者均認為,房產(chǎn)稅改革試點擴容是大勢所趨。
據(jù)了解,相關部門已對房地產(chǎn)調(diào)控長效機制進行過多輪探討,有關報告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出,一些基礎性政策措施有可能長期化運行。今年年初開始,已經(jīng)有一些城市陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點方案上報,雖有部分方案被退回修改,但房產(chǎn)稅試點擴圍已是大勢所趨。
8月28日,國家發(fā)改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時,雙雙均提到“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。
國務院發(fā)展研究中心此前發(fā)布的引發(fā)市場熱議的“383”改革方案中也提到,要擴大房產(chǎn)稅試點范圍,盡快完善相關制度,一定過渡期后全面推開,并明確為區(qū)縣級政府主體稅。
雖然“適時擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍”的方向已明,但鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點影響有限的現(xiàn)實,不少業(yè)內(nèi)人士呼吁,新一批房產(chǎn)稅試點方案應有所不同,不僅需提高稅率,也應擴大征收范圍,盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長遠目標。
小產(chǎn)權(quán)房或迎來破題契機?
長期以來,小產(chǎn)權(quán)房處境尷尬,它是在農(nóng)民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,購房合同房管局也不會給予備案。十八屆三中全會的召開,讓這一歷史遺留問題再次進入公眾視野。
據(jù)國土資源部不完全統(tǒng)計,2007年以前,全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計高達66億平方米。另據(jù)國土資源部抽樣調(diào)查顯示,目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地,均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。
早在2011年,國務院就成立了由國土部和住建部牽頭組成的小產(chǎn)權(quán)房清理小組,但清理工作卻一直難有進展。在國研中心“383”方案列舉的八個改革重點中,土地改革位列第三。按照國研中心的設想,隨著農(nóng)村集體建設用地直接入市,相應收縮政府征地范圍,逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。在集體建設用地入市交易的架構(gòu)下,對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房,按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。據(jù)此,有分析人士認為,小產(chǎn)權(quán)房或?qū)⒂瓉砥祁}契機。
目前,小產(chǎn)權(quán)房問題已經(jīng)十分突出,而高房價刺激下,小產(chǎn)權(quán)房新增面積不斷出現(xiàn),這些因素要求政府不能久拖不決,由于小產(chǎn)權(quán)房滿足了中低收入階層的住房需求,天然占有道義優(yōu)勢,轉(zhuǎn)正很容易獲得多方支持。因此,一個合理的解決方案受到各方期待。
不過,阻力依然存在,經(jīng)濟學者馬光遠指出,小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”難度非常大,因為涉及土地的問題、城鄉(xiāng)二元的問題、農(nóng)民土地的收益問題,包括地方政府對于土地與市場的壟斷問題等,矛盾非常大,問題非常多。
農(nóng)村集體土地有望入市?
《經(jīng)濟學人》日前刊文指出,在十八屆三中全會上,中國所面臨的經(jīng)濟問題中,土地改革是最重要的,沒有比土地改革顯得更為重要的事情了。確實,一系列行政調(diào)控手段的實施,加劇了房地產(chǎn)市場的供需矛盾,也讓農(nóng)村集體土地入市納入了土地改革的啟動范疇。
“十八大”及“兩會”以來,新一屆政府不斷向市場釋放改革信號,近日受到普遍關注的國研中心“383”改革方案提出,在規(guī)劃和用途管制下,允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場,形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺,建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。隨著農(nóng)村集體建設用地直接入市,相應收縮政府征地范圍,逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。
事實上,全國已有成都、重慶、廣州等多個城市正在探索農(nóng)村集體土地入市。但由于中央層面擔心集體建設用地流轉(zhuǎn)會造成農(nóng)民大量失地,形成社會的不穩(wěn)定因素,因此,雖然在廣泛征求意見,并有意在全國展開試點,但消息人士稱“十八屆三中全會上土地制度變革尚難破局”。(大河網(wǎng))
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