【財經(jīng)網(wǎng)專稿】記者王熙喜 11月13日，十八屆三中全會多處提及房地產(chǎn)相關(guān)政策，多位分析師對《證券市場周刊》表示，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善主要由市場決定價格的機制等會對后續(xù)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。

首先，關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，億翰智庫首席研究員陳嘯天告訴記者，大陸地區(qū)的土地分為兩種最基本的屬性，一種是國有土地，另一種是集體土地（農(nóng)村集體）。國有用地和集體用地中均包括建設(shè)用地，如果建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，也就是說農(nóng)村集體建設(shè)用地可以和國有建設(shè)用地?fù)碛型瑯拥慕灰滓?guī)則，目前市場上正在被探索的一些農(nóng)村用地流轉(zhuǎn)方面的試行方法可能被中央采納，作為農(nóng)村用地流轉(zhuǎn)的方法。

“如果城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場得以建立，那未來的土地供給量將有明顯改善，市場的供不應(yīng)求的局面將在中長期有所緩解，同時房地產(chǎn)市場也會獲得改革帶來的紅利，”陳嘯天表示。

而漢宇地產(chǎn)市場部總監(jiān)付偉則表示了擔(dān)憂，三四線城市宅基地與商品房權(quán)利對等，又要賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，三四線城市本來就供過于求，如此一來，可能刺破泡沫。

克爾瑞(CRIC.Nasdaq)研究中心總監(jiān)薛建雄則表示，該政策能在10年之內(nèi)完成就已經(jīng)很不錯了，前提是農(nóng)民和市民享有對等的公共服務(wù)。

其次，要改進(jìn)預(yù)算管理制度，完善稅收制度。陳嘯天表示，財稅政策的改革將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生極大的影響。土地出讓金是地方政府最大預(yù)算外收入，未來要重新劃分地方與中央的財權(quán)，土地財政收入的劃分將成為關(guān)鍵。同時，房產(chǎn)稅也是未來政府必須要考慮的重要稅種。從目前的情況看，十八屆三中全會后房產(chǎn)稅很可能作為完善稅收制度的一部分繼續(xù)擴(kuò)大試點范圍。而影響房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點范圍內(nèi)對市場的沖擊主要取決于三個方面，其一試點城市的數(shù)量和能級；其二是否向存量房征收；其三稅率的寬嚴(yán)程度。陳嘯天認(rèn)為作為房產(chǎn)稅試點工作的擴(kuò)大勢在必行，而房產(chǎn)稅試點工作極大的可能是向增量房征收并采取較低的稅率。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房產(chǎn)稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過房產(chǎn)稅的征收防止市場再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，以稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

第三，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。陳嘯天表示，明確城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的體制機制是政府工作的核心，而不是簡單的政府主導(dǎo)的投資來促成城鎮(zhèn)化進(jìn)程。一個是賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利，能夠賦予農(nóng)民的更多的財產(chǎn)權(quán)利就是土地，這里又牽扯到土地改革的關(guān)鍵內(nèi)容；另一個方面是要素交換和公共資源的配置，也就是強調(diào)教育、醫(yī)療、保險等公共產(chǎn)品服務(wù)的平等性，只有這些方面得到完善，城鎮(zhèn)化的體制機制才有可能建立，再一次強調(diào)了城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化未來將成為推動房地產(chǎn)市場的最重要的力量?！拔覀冾A(yù)測在十八屆三中全會以后，城鎮(zhèn)化的一系列改革制度包括戶籍制度、土地制度以及和這些基礎(chǔ)制度相關(guān)的制度都會有大步的推進(jìn)?！?/p>

最后，經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。張宏偉認(rèn)為，就房地產(chǎn)市場而言，三中全會之后，通過“增加供應(yīng)改變供求關(guān)系，稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)”等市場化的調(diào)控手段會更加突出，市場化的手段在房地產(chǎn)市場資源配置中的決定性作用將更加明顯。待市場手段、經(jīng)濟(jì)手段可以發(fā)揮其對市場主導(dǎo)影響作用之時，以限購為主的行政化手段將逐漸退出房地產(chǎn)市場。

對后期走勢，陳嘯天認(rèn)為，政府短期繼續(xù)對房價漲幅保持高壓姿態(tài)，在這個窗口期內(nèi)，一邊用房產(chǎn)稅打壓投資需求阻遏外部資金進(jìn)入，一邊加快內(nèi)外兩線供應(yīng)土地儲備，預(yù)計在2015年左右，在行業(yè)供應(yīng)關(guān)系得到修復(fù)，實現(xiàn)再平衡，外部金融環(huán)境相對寬松的情況下，中央政府可能取消限購、限貸和限價，讓房地產(chǎn)業(yè)回歸到市場化主導(dǎo)狀態(tài)。