原標(biāo)題：專家解讀三中全會(huì)后土地制度改革動(dòng)向預(yù)測(cè) 小產(chǎn)權(quán)房遲早會(huì)轉(zhuǎn)正

國(guó)際在線消息(記者李濛、張雪)：中國(guó)共產(chǎn)黨十八屆三中全會(huì)閉幕，中國(guó)新一輪改革大幕即將拉開(kāi)。三中全會(huì)之后與房地產(chǎn)有深層關(guān)系的土地制度改革會(huì)有何突破？農(nóng)村集體土地會(huì)否入市？小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是否有望？就以上相關(guān)熱點(diǎn)話題，中國(guó)國(guó)際廣播電臺(tái)華語(yǔ)環(huán)球廣播《經(jīng)濟(jì)縱貫線》節(jié)目專訪了清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明教授，為大家全面剖析未來(lái)中國(guó)土地制度改革新動(dòng)向，以下為文字實(shí)錄：

主持人：袁教授，其實(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)方面的訊息，全會(huì)公報(bào)里提到“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，您覺(jué)得，這句話如何解讀？

袁鋼明：這就說(shuō)明，土地的制度改革，已經(jīng)涉及到不是農(nóng)地的問(wèn)題，而涉及到農(nóng)村土地如何工業(yè)化或非農(nóng)業(yè)化使用情況，而這種非農(nóng)業(yè)化使用情況，跟房地產(chǎn)密切相關(guān)，因?yàn)樗坏┥虡I(yè)化使用，土地價(jià)值會(huì)大幅度上升，這種上升對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，包括對(duì)農(nóng)民的收入，都會(huì)產(chǎn)生很大的影響，所以這次土地制度的改革，是考慮到了對(duì)整個(gè)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的統(tǒng)一化，而不能作為把它分割化的一種影響，其中也包括對(duì)農(nóng)民收益的影響，而對(duì)農(nóng)民收益的影響，又會(huì)影響到整個(gè)城市土地的成本。

主持人：它對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么實(shí)質(zhì)性的影響嗎？

袁鋼明：這個(gè)還很難預(yù)測(cè)，因?yàn)樗赡苡袃蓚€(gè)相反方向的變化，一個(gè)就是說(shuō)，如果農(nóng)村土地進(jìn)入城市，按照城市的價(jià)格來(lái)出售，那么它的價(jià)格仍然有可能上漲，因?yàn)檗r(nóng)民自己認(rèn)為、或者根據(jù)我們現(xiàn)在會(huì)議的決定，農(nóng)民也應(yīng)該享受到城市的土地價(jià)格，因此，農(nóng)民的要價(jià)或者是出售的價(jià)格就會(huì)高，這樣一來(lái)，過(guò)去低價(jià)從農(nóng)民手上得到土地的情況將會(huì)一去不復(fù)返了。這是推高的可能性。

但是另外一種情況也會(huì)出現(xiàn)，由于現(xiàn)在提到了土地進(jìn)入市場(chǎng)，而且要加快土地流轉(zhuǎn)，這個(gè)加快土地流轉(zhuǎn)，其中包含著可以放松對(duì)土地的出售，這樣一種控制。土地的供給就會(huì)增加，土地供給增多以后，按照市場(chǎng)的影響，有些想賣高價(jià)，想要高價(jià)的愿望就實(shí)現(xiàn)不了。比如我們所說(shuō)的供給多了的話，那么價(jià)格就會(huì)下落。因此，土地供給增多的情況下，土地價(jià)格也有可能下落，所以這兩種相反變化的情況，是同時(shí)交叉起作用，這要根據(jù)形勢(shì)變化來(lái)決定。

主持人：不是很明朗，有多種可能性。還想再問(wèn)您一下，關(guān)于土地制度改革和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地，在十七屆三中全會(huì)的公報(bào)當(dāng)中提到過(guò)，當(dāng)時(shí)說(shuō)的是逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，但是在過(guò)去五年當(dāng)中，我們其實(shí)并沒(méi)有看到特別實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，但這一次的三中全會(huì)的公報(bào)，將“逐步”這兩個(gè)字去掉了，您覺(jué)得是不是意味著這次政府真的要開(kāi)始動(dòng)真格，有一些真的實(shí)質(zhì)性舉措推出，您覺(jué)得未來(lái)五年農(nóng)村集體建設(shè)用地有望落實(shí)嗎？

袁鋼明：您這個(gè)觀察非常細(xì)微、準(zhǔn)確，去掉“逐步”，表明可能是要大力度，甚至是加快推進(jìn)這個(gè)做法。這種做法實(shí)際在前幾年，有些地方已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行了，比如我們說(shuō)的廣東南海，我還對(duì)這個(gè)案例進(jìn)行過(guò)研究和報(bào)道。但是這只是局部的地區(qū)，它在整體上還沒(méi)有形成一個(gè)政策方向。其實(shí)在十八屆三中全會(huì)召開(kāi)之前，李克強(qiáng)總理的一些調(diào)查或者一些講話里頭，也體現(xiàn)出這一點(diǎn)，他結(jié)合農(nóng)民進(jìn)城的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)而談到了這一點(diǎn)，關(guān)鍵在于農(nóng)民要參與到土地城鎮(zhèn)化使用這樣的過(guò)程中，要給農(nóng)民補(bǔ)償，要提高到很多倍，比如提高到十倍之多。這種做法，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)當(dāng)然是一件歡天喜地的事；但是對(duì)于想征購(gòu)?fù)恋氐牡胤秸畞?lái)說(shuō)，則是一個(gè)巨大的成本沖擊；而對(duì)一些房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，他們想低價(jià)獲得土地的可能性也會(huì)減弱或者消失，所以他們也會(huì)受到一些阻力。因此，很多情況下，對(duì)于地方政府，他們不想這么做；而且在學(xué)術(shù)上，也存在一些爭(zhēng)論，比如，說(shuō)到底這樣的做法，會(huì)不會(huì)給下一步的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更大的振蕩，因?yàn)榭偸怯泻芏嗳苏J(rèn)為，農(nóng)村的低成本土地進(jìn)入城市，是低成本發(fā)展城鎮(zhèn)化的重要支撐，人們不愿意把享受多年的低成本做法一下子中斷掉。但其實(shí)，這種做法實(shí)際上是不合理的，因?yàn)樗嬖谥薮蟮氖杖肱で筒缓侠聿还姆峙浞桨?。所以，在我們充分討論的情況下，特別是城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)下，我們應(yīng)該有一個(gè)先決條件，就是農(nóng)民獲得和城市一樣的地位和權(quán)益，在這個(gè)先決條件得到一個(gè)統(tǒng)一和共識(shí)的時(shí)候，我覺(jué)得這種制度就會(huì)形成一個(gè)真正明確的決定了。

主持人：目前，很多人認(rèn)為如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，會(huì)攪動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，你的觀點(diǎn)是？

袁鋼明：我覺(jué)得遲早要轉(zhuǎn)正，而且是勢(shì)必轉(zhuǎn)正，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，是在過(guò)去這樣一種情況下出現(xiàn)的，就是不承認(rèn)農(nóng)村可以得到和城市一樣的土地市場(chǎng)待遇，然后他們做了這樣一種小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)此，有的人說(shuō)是鉆了空子，但是我認(rèn)為這是中國(guó)漸進(jìn)性的改革，或者說(shuō)是摸著石頭過(guò)河的一種特殊表現(xiàn)方式，而且這種方式也適合市場(chǎng)方向。但是它多少還受到了一些制約和障礙，這種制約和障礙中，包含著一些地方、一些市場(chǎng)化力量做出的探索，而且沒(méi)有得到完全的市場(chǎng)體制的保障，或者我們說(shuō)的保護(hù)。

所以我覺(jué)得，按照市場(chǎng)化深化推進(jìn)這樣的方向，這個(gè)東西會(huì)接受的。至于很多人，很多政府部門(mén)控制或者是限制這樣一個(gè)過(guò)程，它是考慮到害怕突然發(fā)生動(dòng)蕩，或者投機(jī)，但是從大的趨勢(shì)來(lái)看，遲早這個(gè)事情會(huì)走向統(tǒng)一化的，小產(chǎn)權(quán)會(huì)變成大產(chǎn)權(quán)。而且我認(rèn)為，只要把這個(gè)過(guò)渡過(guò)程工作做好、做細(xì)、做得平穩(wěn)，那么這個(gè)過(guò)渡過(guò)程會(huì)更快朝著這個(gè)方向前進(jìn)。

主持人：土地制度改革在中國(guó)一直是塊難啃的骨頭，所以，它在每一次大的改革中也倍受關(guān)注，您能否簡(jiǎn)單給大家分析一下，現(xiàn)行的土地制度存在哪些弊端？

袁鋼明：這個(gè)主要是，土地過(guò)去沒(méi)有商品化，好像只有商品才是有價(jià)格的，土地好像沒(méi)有像商品那樣易于交換，而且我們土地的產(chǎn)權(quán)，或者地權(quán)也不清楚，國(guó)家是一個(gè)非?？辗?、抽象的概念，具體到了集體的時(shí)候，也不能像某些東西，像具體到個(gè)人那么明確，而明確到個(gè)人，又覺(jué)得和很多制度，或者我們的一些理論、說(shuō)法不一致。這讓土地制度改革存在著巨大的障礙，而且模糊混亂，但是又繞不過(guò)去，跨不過(guò)去，因?yàn)樗婕暗臇|西、利益或者關(guān)系矛盾越來(lái)越多。比如說(shuō)，房地產(chǎn)主要成本來(lái)自土地，土地這部分收入，難道只能給政府，不能給其他的參與者，甚至是本身?yè)碛型恋?，而且在土地上生息、生活，甚至因此受到?jīng)_擊最大的農(nóng)民嗎？你不考慮他的收益嗎？這是不合理的。所以土地的矛盾，或者這個(gè)問(wèn)題，已經(jīng)是不可能再避免、再推后、再繞過(guò)去的情況，所以當(dāng)前的土地制度改革，比以前的土地制度改革，深度更深、更加實(shí)在，更加觸及它的深度、實(shí)質(zhì)等方面。

主持人：您認(rèn)為土地制度改革的困難在哪里，突破口又在哪里呢？

袁鋼明：最大困難點(diǎn)在于，防止出現(xiàn)土地投機(jī)。在這種情況下，可能出現(xiàn)很多人，本來(lái)不是農(nóng)村土地的所有者或者經(jīng)營(yíng)者，而是城市的投機(jī)者，他想介入，從中謀取利益。他會(huì)到農(nóng)村收購(gòu)?fù)恋?，或者拿出看起?lái)很高的價(jià)格，但實(shí)際他還能得到更多的收益，而且這種投機(jī)行為，會(huì)引發(fā)農(nóng)村一些人的投機(jī)傾向和心理，這樣，整個(gè)市場(chǎng)就難以控制了。再加上這種土地投機(jī)和房地產(chǎn)的泡沫調(diào)控不利，問(wèn)題就更加嚴(yán)重了。而且日本有過(guò)慘痛的教訓(xùn)，曾經(jīng)，日本經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候，他們想用活躍土地交易來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升，專門(mén)有一個(gè)活化土地的政策，結(jié)果造成了土地投機(jī)。日本比中國(guó)土地投機(jī)受到的沖擊更大和教訓(xùn)更加深刻，因此他們經(jīng)常說(shuō)的就是地產(chǎn)、地價(jià)，跟中國(guó)說(shuō)房地產(chǎn)還不一樣，地產(chǎn)比房?jī)r(jià)還要敏感，投機(jī)性還要強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)還要大，所以這是我們下一步土地改革或者土地市場(chǎng)化，城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)化最要關(guān)心關(guān)注的問(wèn)題，比房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)投機(jī)要控制得更加嚴(yán)格，更加小心謹(jǐn)慎，這就是需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)。