學者稱宅基地未來幾年內不能與國有土地同等入市
近日昌平區(qū)一處違法建設的“小產權房”被拆除供圖/CFP
原標題:宅基地不屬于經營性建設用地 未來幾年內不能與國有土地同等入市
宅基地上小產權房無望轉正
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開欄語:中國2020年前的政策路線圖《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)終于揭幕,并帶來了極度驚艷:幾乎學者呼吁的所有改革都得到了眷顧——IPO注冊制、民營銀行、土地改革、戶籍、農民住宅等,就連國企改革也有重大理論創(chuàng)新。毫無疑問,可以預見未來的七年里,中國經濟將進入再造階段。那么,和我們息息相關的股市、樓市、金融等領域會發(fā)生什么樣的變化?在這場改革盛宴中,我們又該如何尋找機會?對此,本報根據《決定》中相關的內容進行系列解讀報道。
對于房地產行業(yè),《決定》中受關注的除了“要加快房地產稅立法并適時推進改革”外,還有《決定》中明確的“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺,推進部門信息共享”,以及有關城鄉(xiāng)統一土地市場和農宅交易等。
“房產稅”變“房地產稅”
《決定》并沒有明確提起房地產調控,對房地產業(yè)是否是支柱產業(yè)也沒有提及。對唯一的房地產稅立法和推進,業(yè)內也有不同的解讀。
從定義上來看,房地產稅包括:營業(yè)稅及附加、契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。“如果是房地產稅改革,則不能簡單理解為要推進、征收房產稅。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,沒提房產稅而是換成了房地產稅,有兩種可能:一是指代整個房地產稅收體系;二是將房產稅換一種概念:房地產稅。正如2003年至2009年時一直說的是物業(yè)稅,2010年轉而只提房產稅?!胺慨a稅如何推進和征收,關鍵在于立法,即走人大流程,整體來看還有很長的路要走?!钡迦A大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵對房地產稅理解更為積極,認為房產稅將會全面推廣。
小產權房暫無轉正希望
相對于房產稅的模糊表示,此次《決定》對于土地市場供應的表述更多?!稕Q定》要求建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。
楊紅旭認為,這條政策長期看將顯著影響房地產業(yè),但短期看仍然困難重重,尤其是最重要的宅基地,目前仍沒大動作。而宅基地不屬于經營性建設用地,所以未來幾年內不可能實現與國有土地同等入市。而工業(yè)、商業(yè)、綜合等性質的經營用地,有望實現入市?!爸饕c宅基地相關的小產權房,暫時也看不到轉正的希望?!睏罴t旭強調。
農宅交易得到確認
雖然宅基地不能入市,但是農宅交易得到了確認。中國人民大學農業(yè)與農村發(fā)展學院院長溫鐵軍認為,宅基地仍是集體所有,農民擁有的是使用權。農民住房可以交易,這就跟城里人交易住房的道理是一樣的。農民的房子可以像城里人的房子一樣進行買賣,農民的土地承包權可以入股、抵押,這些是突破。但同時,也有業(yè)內人士表示,這對農民來說,或許也具有很大的風險,因此,需要相關的配套政策盡快出臺。文/本報記者范輝
新聞內存
《決定》有關土地和房地產的條文
關鍵詞:房地產稅
原文:加快房地產稅立法并適時推進改革。
關鍵詞:農民住房
原文:慎重穩(wěn)妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓,探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場,推動農村產權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行。
關鍵詞:房產信息平臺
原文:建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺,推進部門信息共享。
關鍵詞:土地改革
原文:建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。
保障農民公平分享土地增值收益。
關鍵詞:農村宅基地
原文:保障農戶宅基地用益物權,改革完善農村宅基地制度。
關鍵詞:住房保障和供應體系
原文:健全符合國情的住房保障和供應體系,建立公開規(guī)范的住房公積金制度,改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制。
把進城落戶農民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系。文/本報記者范輝
購房提示
“市場歸市場保障歸保障”
從行業(yè)來說,《決定》幾個方面的改革推進都將深刻影響房地產行業(yè)。但對個人來說,最關心的幾個問題無非是:第一,房產稅什么時候開始征收?收多少?存量還是增量?第二,房價未來是漲是跌?房子還能不能買?未來是買商鋪劃算還是繼續(xù)投資住宅?在哪里買房能夠有更好的收益。
本次《決定》對房產稅開征沒有明確說法。目前,房產稅正在上海和重慶兩地試點。在《決定》之前,住建、財稅部門都先后吹風要擴大房產稅試點。北京是否進入第二批房產稅試點城市目前還沒法確定。
《決定》中沒有提及房地產調控,但《決定》一大亮點是市場決定作用。結合建立《決定》中“健全符合國情的住房保障和供應體系,建立公開規(guī)范的住房公積金制度,改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制”這些內容,業(yè)內不少人將此理解為“市場的歸市場,保障的歸政府”。從北京今年提出的調控方向來看,北京無疑先行一步了,即低端有保障、中端有政策、高端有控制,簡單而言就是低收入人群納入保障房體系,未來主要靠公租房解決居住難題;高端商品住宅價格由市場決定;中間夾心層政府給予一定支持,比如說加大自住型商品房供應——此類房價格比周邊低30%。
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