時(shí)間：2013年11月19日

地點(diǎn)：中國(guó)大飯店

主題：中國(guó)房地產(chǎn)新趨勢(shì)

主持人：我們請(qǐng)來(lái)的嘉賓是中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹主任，一般有任志強(qiáng)華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事總來(lái)的場(chǎng)合，我們都不請(qǐng)政府官員。我們就敢倆請(qǐng)人，一個(gè)是秦主任，還有陳淮主任，就是接近政府的人士。劉曉光劉總，他是我們房地產(chǎn)骨灰級(jí)的人物，萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶。蔡總是德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席、亞太區(qū)執(zhí)行委員會(huì)委員。現(xiàn)在都流行拼爹，他也沒(méi)有爹可拼，他有一個(gè)合外號(hào)民企造福園丁，比亞迪什么的都是他手下的IT人，所以蔡總跟一般的人還不一樣。

說(shuō)起咱們的主題，不得不說(shuō)十八屆三中全會(huì)，可能這兩天大家有點(diǎn)審美疲勞了。沒(méi)辦法，但是在咱們國(guó)家不研究黨的的文件沒(méi)有辦法干，要仔細(xì)研究。十八屆三中全會(huì)，一萬(wàn)多字，提到房地產(chǎn)業(yè)的就有一處，就是第十八條，加快研究房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推出改革。其他的就是第十一條，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，符合條件的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地，可以和國(guó)有土地同等使，加速戶籍制度改革等。三中全會(huì)一萬(wàn)多字跟房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的不多，但是也是有基礎(chǔ)性作用的。比如說(shuō)土地這塊，秦主任一直呼吁土地改革制度，現(xiàn)在終于改革了?，F(xiàn)在請(qǐng)秦主任說(shuō)一下，三中全會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有沒(méi)有影響，沒(méi)有影響您直說(shuō)，我覺(jué)得還是有影響的。

秦虹：我覺(jué)得加快研究房地產(chǎn)稅立法很重要，現(xiàn)在跟房地產(chǎn)有關(guān)的各種稅收，特別是末端市場(chǎng)，交易環(huán)節(jié)，老百姓買(mǎi)房子環(huán)節(jié)的有關(guān)的稅，絕大多數(shù)都是1998年住房制度改革之前設(shè)立的。比如說(shuō)大家關(guān)心的稅，土地的增值稅，買(mǎi)房子要交個(gè)人所得稅，這些稅都是之前設(shè)計(jì)的。房地產(chǎn)這些年發(fā)展非?？?，怎么適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展建立和房地產(chǎn)相適應(yīng)的房地產(chǎn)稅收制度，我覺(jué)得這個(gè)要好好的梳理和研究一下。不是簡(jiǎn)單的哪個(gè)稅要加，哪個(gè)稅要減，這里面要全面的梳理一下，我們要建立一個(gè)科學(xué)的稅制。稅具有非常強(qiáng)的嚴(yán)肅性，我們要依法征稅。我覺(jué)得三中全會(huì)提的角度非常好，要研究房地產(chǎn)稅的立法。

如果把法確定好了，不是政策。房地產(chǎn)稅不是政策，要依法征收，必須有法律依據(jù)，所以要研究房地產(chǎn)稅的立法，系統(tǒng)的研究，我們持有環(huán)節(jié)，交易環(huán)節(jié)，到底稅收應(yīng)該怎么設(shè)置。才能實(shí)現(xiàn)政府該支持的支持，該限制的限制，以及整個(gè)稅負(fù)比較合理公平，我覺(jué)得這個(gè)是非常有價(jià)值有意義的，我也很期待這個(gè)。

城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，這也是大勢(shì)所趨，我也覺(jué)得非常正確，但是土地的改革，我覺(jué)得也脫不開(kāi)法律制度的調(diào)整。比如說(shuō)我們現(xiàn)在和房地產(chǎn)有關(guān)的城鄉(xiāng)土地之間的關(guān)系就是兩條。第一條就是征地制度，第二條是招牌掛。征地制度是土地管理法確定的，所以我們看到的管理法還沒(méi)有修改，所以下一步你說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)有沒(méi)有影響，以及影響是什么？我們還要看下一步的法律是怎么調(diào)整的，涉不涉及到征地制度的改革，涉不涉及房地產(chǎn)招牌掛的東西，如果不涉及和房地產(chǎn)影響就不大，如果涉及影響就比較大，所以我們沒(méi)有辦法做出判斷。

主持人：戶籍制度加快改革。

秦虹：如果說(shuō)戶籍制度改革和房地產(chǎn)相關(guān)的，可能更多的是保障房，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在要求保障房要覆蓋到城鎮(zhèn)的常住人口和外來(lái)務(wù)工人員。戶籍表面是戶口的問(wèn)題，戶籍是捆綁在戶口排外的服務(wù)，應(yīng)該覆蓋在常住人口，這是一個(gè)大的方向。總而言之，你說(shuō)三中全會(huì)和房地產(chǎn)沒(méi)關(guān)系，其實(shí)我覺(jué)得很多東西是有關(guān)系的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展，不可能脫離整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面，另辟蹊徑，宏觀經(jīng)濟(jì)通過(guò)改革一片大好，房地產(chǎn)一落千丈那是不可能的。也不可能說(shuō)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀也是不可能的。我覺(jué)得非常直接的關(guān)系，我們看的不是很明顯，但是我相信，只要我們堅(jiān)持有效的推動(dòng)改革，能夠促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就是有利的，這是我的期望。

主持人：謝謝秦主任，下面聽(tīng)聽(tīng)劉總的高見(jiàn)。

秦虹：我們介紹了有關(guān)情況，發(fā)表了相關(guān)的意見(jiàn)，所以這不是講課，我進(jìn)行了講解。

主持人：秦主任給政治局全體成員介紹了一些情況。問(wèn)你問(wèn)題。

秦虹：沒(méi)問(wèn)問(wèn)題，我們準(zhǔn)備了充足的問(wèn)題，因?yàn)椴恢滥膫€(gè)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)問(wèn)什么樣的問(wèn)題，我們每個(gè)人都準(zhǔn)備了問(wèn)題，能想到的問(wèn)題我們都準(zhǔn)備了，但是領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有問(wèn)我們的問(wèn)題。因?yàn)槲覀冎v完了，領(lǐng)導(dǎo)在發(fā)表領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)。

劉曉光：我看了文件，還是有重要的作用。市場(chǎng)資源配置起決定性作用，那么在房地產(chǎn)這塊是不是這樣的？可能也有關(guān)系。第二個(gè)講到農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，宅基地可以先試驗(yàn)，我覺(jué)得時(shí)間應(yīng)該是比較快了。對(duì)于特別城市邊緣土地價(jià)值的影響可能比較大，城里頭的，沒(méi)有農(nóng)村的流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)地，但是邊緣肯定是有的，如果它的量大，對(duì)旁邊的原來(lái)曾經(jīng)拍賣(mài)過(guò)的土地肯定是有影響的。

將來(lái)可能是三軌制，保障房，中產(chǎn)階級(jí)限價(jià)房，還有市場(chǎng)房，可能還有集資房，這個(gè)模型越來(lái)越不好掌握。關(guān)于加快房地產(chǎn)稅改革，但是我想這樣的說(shuō)法，可能還得需要一定的時(shí)間出臺(tái)。但是今天早上我看到一件事，我有點(diǎn)不清楚，它提出來(lái)房地產(chǎn)商這幾年，大概減少了3.8萬(wàn)億稅收。如果真是3.8萬(wàn)億，那就更難了?？偟膩?lái)看，我覺(jué)得長(zhǎng)效機(jī)制慢慢會(huì)出來(lái)的。但是可能在下一個(gè)階段，我們的房地產(chǎn)仍然有一個(gè)發(fā)展時(shí)間。中國(guó)改革的紅利和開(kāi)放的紅利肯定也會(huì)體現(xiàn)在房地產(chǎn)上。

主持人：現(xiàn)在請(qǐng)任總講兩句。

任志強(qiáng)：我們的看法都是跟秦主任學(xué)的。媒體說(shuō)秦主任說(shuō)價(jià)值是市場(chǎng)決定的，你們別管框架，所以三中全會(huì)就寫(xiě)了市場(chǎng)決定價(jià)格。我看了毛大慶轉(zhuǎn)了一條微博，說(shuō)三中全會(huì)決議是說(shuō)，以后不管房子，房?jī)r(jià)市場(chǎng)管，房?jī)r(jià)越高越好。主持人說(shuō)里面寫(xiě)了三條和房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容。他們老把這個(gè)事想的那么簡(jiǎn)單，城鄉(xiāng)土地一體化，這個(gè)文件是在十七屆三中全會(huì)就有了，五年過(guò)去了，又換一屆還有，十七屆說(shuō)是逐步實(shí)現(xiàn)的，那么這個(gè)就想實(shí)現(xiàn)，想實(shí)現(xiàn)就先修改土地法，如果不修改土地法，我個(gè)人覺(jué)得是實(shí)現(xiàn)不了的。因?yàn)榍懊嬗袃蓚€(gè)限制性條件，第一個(gè)符合規(guī)劃，第二嚴(yán)格控制用途。

過(guò)去的土地法是按照土地的性質(zhì)來(lái)決定你能不能蓋房，也就是說(shuō)過(guò)去的土地法寫(xiě)的城市土地歸國(guó)家所有，這個(gè)是可以蓋房的，我們蓋的是商品房是宅基地，可以轉(zhuǎn)讓，或者如何?；蛘呒w土地在過(guò)去的土地法是不能隨便蓋房的，你小產(chǎn)權(quán)房不能隨便流通，土地法如何修改，誰(shuí)干了，就把誰(shuí)抓起來(lái)。

歷史上看，80年代改革的時(shí)候，一個(gè)重要的條件就是我們沒(méi)有法，80年代以前基本上是沒(méi)法的，所有的法都廢了，因此黨的文件說(shuō)改革，說(shuō)能干什么就能干什么，說(shuō)不能干什么，你就不能干什么。比如說(shuō)改革土地承包的時(shí)候，之前實(shí)行人民公社集體土地制的時(shí)候是紅頭文件，沒(méi)有立法。所以到改革開(kāi)放的時(shí)候，也發(fā)了紅頭文件就算數(shù)了，所以就可以實(shí)行土地承包制了，因?yàn)槲募?duì)文件是對(duì)等的，但是現(xiàn)在不是了，已經(jīng)有那么多次法律了，所以現(xiàn)在紅頭文件說(shuō)了不算，法律說(shuō)了才算。地方政府高舉法律的大旗和你對(duì)抗?，F(xiàn)在要把現(xiàn)在提出的所有的改革的項(xiàng)目和現(xiàn)行法律有關(guān)的負(fù)面清單列出來(lái)，把法律修改。如果不修改的話，這個(gè)是做不到的。

第二個(gè)是規(guī)劃，城市都有規(guī)劃局，規(guī)劃局管城市規(guī)劃，沒(méi)有管過(guò)農(nóng)村規(guī)劃。沒(méi)管過(guò)農(nóng)村規(guī)劃就得重新開(kāi)始管農(nóng)村規(guī)劃，要不然永遠(yuǎn)都不符合規(guī)劃條件，這個(gè)得用好幾年的時(shí)間才能把規(guī)劃弄出來(lái)。美國(guó)的房地產(chǎn)有三大法寶，第一個(gè)是分區(qū)立法制，分區(qū)立法制是150年以前出臺(tái)的制度，也就是說(shuō)以規(guī)劃管土地。但是分區(qū)立法制用了50年變成美國(guó)的法律，50幾個(gè)州，最后一個(gè)州和最后一個(gè)州通過(guò)法律用了50年的時(shí)間，才變成全國(guó)統(tǒng)一的法律，就是用途管制土地。這個(gè)地方是馬路，不管是私人，還是國(guó)有的，都是馬路，不能蓋房。你去美國(guó)申請(qǐng)的時(shí)候，告訴你這是100年以前的文件，100年以前定好的這個(gè)地方是干什么的。中國(guó)還沒(méi)有開(kāi)始，實(shí)現(xiàn)用途和實(shí)現(xiàn)管理得相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。

你看2008年溫總理在人大會(huì)上提出3年實(shí)現(xiàn)確權(quán)，土地確權(quán)到他下臺(tái)也沒(méi)有完成。所以我們希望在三中全會(huì)提出的2020年把它完成，這個(gè)挺麻煩的，可能有一些地方能做完，但是短期是不可能實(shí)現(xiàn)的。媒體出現(xiàn)了很多說(shuō)法，土地價(jià)不值錢(qián)，市中心的土地用邊緣土地替換過(guò)來(lái)了。政府還有一招想讓你入就入，不想讓你入就不入，給你修橋，修路。你想入市得聽(tīng)我的，我想讓你入你才能入。地方政府賣(mài)地收不著錢(qián)，你都同權(quán)同價(jià)，錢(qián)你都拿走，我憑什么修橋修路，這里面還有很多需要立法解決的事還沒(méi)有解決呢。

剛才說(shuō)房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅是1986年提出來(lái)的，那是暫時(shí)條例，那不是修法，這次為什么立法呢？這就是一個(gè)新的法，和過(guò)去不一樣，過(guò)去沒(méi)有這個(gè)法。昨天晚上我看中央2臺(tái)播的，沒(méi)有搞好什么是房地產(chǎn)稅？現(xiàn)在有一個(gè)問(wèn)題，回到第一個(gè)問(wèn)題，如果經(jīng)營(yíng)土地可能入市了，同價(jià)同權(quán)了，那就說(shuō)房地產(chǎn)稅是土地制度的問(wèn)題了，房地產(chǎn)稅一定包括同價(jià)同權(quán)的土地怎么收你的稅的問(wèn)題，這個(gè)矛盾就多了，不是在城市土地研究房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在把農(nóng)村的集體土地也得研究進(jìn)去，房地產(chǎn)稅怎么征收。我看2020年很難完成。我們秦主任的解釋，只是告訴你促進(jìn)立法能不能立。所以在人大立法有一個(gè)立法計(jì)劃。今年人大要立多少部法，明年要立多少部法。秦主任的意思是房地產(chǎn)稅的立法2020年以前放在人大立法程序里頭。剛才在小會(huì)議室討論半天就是這么說(shuō)的。

我覺(jué)得如果不從法律上解決，三中全會(huì)說(shuō)的依法治國(guó)就沒(méi)有基礎(chǔ)了，慢慢等著，立法以后，看看法對(duì)稅制改革有什么關(guān)聯(lián)，現(xiàn)在說(shuō)那些太早了，有可能到他下臺(tái)了還沒(méi)有立上呢。這個(gè)事不是沒(méi)有。你看燃油稅。我們?cè)诼?lián)合國(guó)簽的人權(quán)公約，從簽的到現(xiàn)在19年了，人大還沒(méi)有討論呢，所以你們別太興急，一天吃個(gè)熱饅頭就成胖了，那還不行。

戶籍問(wèn)題更是一個(gè)問(wèn)題，要解決就徹底弄要是不徹底弄，你又限制人家這個(gè)，限制人家那個(gè)，農(nóng)民說(shuō)好把身份換成城市，你還不讓我進(jìn)大城市，還讓我進(jìn)小城市，我為什么不可以按照三中全會(huì)文件說(shuō)的自由選擇呢？我要自由選擇，我一定進(jìn)大城市，不進(jìn)小城市。進(jìn)小城市醫(yī)療質(zhì)量還那么差，沒(méi)專家，沒(méi)大學(xué)，我子女不能接受好的教育，我還不能進(jìn)特大城市，我撿垃圾都比那掙錢(qián)。農(nóng)民的自由選擇權(quán)就這一次，從農(nóng)民變成市民，所以他一定要慎重，我不能輕易把我的農(nóng)民身份和宅基地弄沒(méi)了。農(nóng)民的宅基地要是賣(mài)錢(qián)的話，有的地方不值錢(qián)，有的地方夠買(mǎi)五套十套房子了，那很值錢(qián)。

比如說(shuō)我們?cè)谏轿骺吹搅终厥俏灏偃f(wàn)補(bǔ)償費(fèi)，可以在城市里買(mǎi)好幾套房子。不要以為農(nóng)民的宅基地流轉(zhuǎn)以后不能買(mǎi)房子，非得選保障性住房，人家還嫌那窮呢，人家要住好房子。我們那的副村長(zhǎng)辦個(gè)婚禮好幾十桌，我看那錢(qián)可以買(mǎi)好幾套房子。農(nóng)民要把宅基地賣(mài)了，不一定買(mǎi)保障性住房，可以買(mǎi)商品房。大家都覺(jué)得房地產(chǎn)應(yīng)該跌了，我不這樣認(rèn)為。我覺(jué)得三四億農(nóng)民進(jìn)城，宅基地可以抵押貸款賣(mài)錢(qián)了，他怎么就不買(mǎi)房子呢？我說(shuō)完了。

秦虹：我剛才說(shuō)戶籍制度改革這個(gè)事給房地產(chǎn)什么影響？影響最大的是保障性住房要覆蓋常住人口，我說(shuō)的是這個(gè)，大家一定要以我發(fā)言為主，他說(shuō)我怎么說(shuō)的，你們不要信，那是不準(zhǔn)確的。

毛大慶：話說(shuō)去年，在那屋里，我們幾個(gè)在一起，有劉總，有陳華建，咱們四個(gè)。說(shuō)了改革三件事，我回憶一下，中國(guó)最麻煩的是三個(gè)賽跑，人民對(duì)美好生活的向往和公共資源均等化實(shí)現(xiàn)速度的賽跑。第二中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和人口結(jié)構(gòu)的迅速惡化賽跑，第三個(gè)賽跑不好說(shuō)。這三個(gè)賽跑，前兩個(gè)賽跑，大家還得記住，這件事還是很危險(xiǎn)，越來(lái)越危險(xiǎn)。三中全會(huì)解決了有點(diǎn)實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題是計(jì)劃生育問(wèn)題。

主持人：這跟房地產(chǎn)有關(guān)系。

毛大慶：房地產(chǎn)都是人住的，所以計(jì)劃生育問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)是有一些影響的，這是我想說(shuō)的第一個(gè)觀點(diǎn)。

第二個(gè)觀點(diǎn)你們拿那三個(gè)似乎和房地產(chǎn)有關(guān)系的事，說(shuō)來(lái)說(shuō)去，事實(shí)上有60項(xiàng)改革措施，這60件事都拿關(guān)聯(lián)，拿這三件事拿出來(lái)沒(méi)什么意義。

第三個(gè)從這三句話倒過(guò)去說(shuō)，戶籍制度改革問(wèn)題，農(nóng)村進(jìn)城市，讓農(nóng)民變成市民，加快中小城市落戶，中等城市怎么著，大城市怎么著，特大城市怎么著。你看這句話說(shuō)來(lái)說(shuō)去的做法，它是沒(méi)辦法的，仍然還是用計(jì)劃性的思考在解決問(wèn)題。所有都是市場(chǎng)化配置資源，市場(chǎng)化決定一切，最后人去哪？我說(shuō)了算，到最后還是戶口說(shuō)了算。這次明確告訴你，特大城市你別來(lái)，報(bào)告是這么說(shuō)的。但是我不反動(dòng)，它為什么要這么說(shuō)呢？剛才我說(shuō)沒(méi)辦法，為什么呢？因?yàn)榻裉斓墓操Y源實(shí)在是不均等，所以它才這么說(shuō)的。要是都到了北京，公共資源公平配置的理論，特別是三中全會(huì)公平社會(huì)的理論判斷，以北京市為例，這城市起碼要住三億人，我研究過(guò)資源配置合理性的問(wèn)題。所以不得不要求你到那流轉(zhuǎn)人口，這是戶籍問(wèn)題。

倒過(guò)來(lái)說(shuō)，為什么農(nóng)村土地要流轉(zhuǎn)呢？流轉(zhuǎn)這件事，城鄉(xiāng)一體化，消除城鄉(xiāng)差別，改變二元結(jié)構(gòu)問(wèn)題，這個(gè)話不是十八屆三中全會(huì)，任總說(shuō)十七屆三中全會(huì)，再往前回憶，早就提過(guò)來(lái)了。我聽(tīng)過(guò)任總?cè)舾纱螆?bào)告，印象最深的是中國(guó)土地制度問(wèn)題。中國(guó)的土地制度問(wèn)題是從建國(guó)以后，農(nóng)村的土地，跟城市的土地沒(méi)有這么大的差距，那時(shí)候城市土地沒(méi)有給城市人帶來(lái)什么資產(chǎn)和財(cái)富的變化，所以農(nóng)民的土地跟城市的土地，不給人帶來(lái)差異性的資產(chǎn)的變化。

但是隨著開(kāi)放之后的30年，尤其是最近的20和15年，事實(shí)上由于資源配置的不合理，導(dǎo)致城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，它變成了資源和財(cái)富的互動(dòng)關(guān)系。使得擁有城市戶口和城市資產(chǎn)成為個(gè)人和家庭資產(chǎn)配置的一個(gè)重要的通道，于是城鄉(xiāng)二元問(wèn)題出現(xiàn)了，變得特別的明顯。農(nóng)民的土地變得任何人牟利的東西，城市的土地后邊掛著很多東西。由于此使這個(gè)問(wèn)題近20年越來(lái)越激化。

近十年出現(xiàn)兩個(gè)二元矛盾，一個(gè)是傳統(tǒng)意義的城鄉(xiāng)矛盾，第二個(gè)是肉搏的二元矛盾，原來(lái)把城市和農(nóng)民的矛盾，農(nóng)民直接沖進(jìn)城市，產(chǎn)生二元肉搏戰(zhàn)的模式，這個(gè)模式使中央，政府，黨越來(lái)越擔(dān)憂，一直討論到執(zhí)政基礎(chǔ)的問(wèn)題。所以才有這次報(bào)告重點(diǎn)又提了。這次打算農(nóng)民土地和財(cái)富掛鉤了。但是這件事要真正落實(shí)到農(nóng)民的財(cái)富頭上，有諸多的落地的不確定性。

比如說(shuō)這是不是哪的農(nóng)民的手里的宅基地都能變成財(cái)富呢？我可以告訴你其實(shí)大量都變不成。今天城市的吸引力分析，我們也就四五十個(gè)城市對(duì)人的移民移動(dòng)有吸引力。換言之，城市才有四五十對(duì)人有吸引力，那農(nóng)村哪有吸引力啊？沒(méi)有吸引力，地怎么變成財(cái)富呢？誰(shuí)要他的地？他流轉(zhuǎn)給誰(shuí)呢？咱們680個(gè)城市，只有四五十個(gè)城市有吸引力，那640個(gè)城市都沒(méi)有吸引力，城市周圍的農(nóng)村有什么吸引力，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)給誰(shuí)。

第二個(gè)城市規(guī)劃的問(wèn)題，北京近郊農(nóng)村土地有吸引力，上海周邊農(nóng)村的土地有吸引力。這個(gè)土地怎么流轉(zhuǎn)？土地流轉(zhuǎn)有幾個(gè)重要的因素，一個(gè)規(guī)劃性質(zhì)問(wèn)題，這個(gè)事誰(shuí)管，還是農(nóng)民自己說(shuō)了算？第二這地通過(guò)什么平臺(tái)流轉(zhuǎn)，是農(nóng)村自己搞一個(gè)委員會(huì)就賣(mài)了，是招牌掛流轉(zhuǎn)，還是協(xié)議出讓，這里面有一大堆問(wèn)題，且得研究呢。

第三房地產(chǎn)稅，跟這事又有關(guān)系了。注意是房地產(chǎn)稅，有房稅，有地稅，所以才重新立法，如果就是房地產(chǎn)稅，把原來(lái)的條例弄弄就差不多了。所以這件事遠(yuǎn)不是那么簡(jiǎn)單，這里面還有地的問(wèn)題，這里面還有土地出讓金，這不是出的房地產(chǎn)稅把房?jī)r(jià)弄弄就行了，它更多涉及到政府未來(lái)如何從土地資源持續(xù)獲得財(cái)政收入的問(wèn)題。這個(gè)事情國(guó)際有諸多的專業(yè)學(xué)術(shù)論據(jù)，在此不展開(kāi)了。

三中全會(huì)最后一自然段講到要在2020年，在重大的幾個(gè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革的實(shí)質(zhì)性突破，并且實(shí)現(xiàn)固化的什么什么成果。注意2020年，他們可沒(méi)說(shuō)明年，后年，大后年。2020年是什么時(shí)候？7年以后，7年以后，大家就記7年以后。大家有沒(méi)有想想7年以后，我們的國(guó)家是什么樣的狀態(tài)？又得回到前面我說(shuō)的賽跑上面去。

7年以后我們是一個(gè)60歲以上人口占人口總比例大約20%的國(guó)家。從2020年再過(guò)8年以后，我們大約60歲以上的人口占全國(guó)總?cè)丝趯⒔?0%的國(guó)家。大家想想60歲人口占社會(huì)20%的時(shí)候這國(guó)家跟今天的狀態(tài)是一樣的，房地產(chǎn)還那么多人要呢，城市的發(fā)展格局還跟今天一樣，這些問(wèn)題還要裝入一個(gè)擾動(dòng)因子就是人口的年齡結(jié)構(gòu)變化。對(duì)于所有前面我們的假設(shè)都會(huì)帶來(lái)新的影響。在這樣的影響下，事實(shí)上你再說(shuō)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的移動(dòng)，城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，城市戶籍問(wèn)題，恐怕都變成一個(gè)新的課題了。

因?yàn)槿绻悄菢拥脑?，事?shí)上賽跑的壓力會(huì)更加加劇，會(huì)有更多的人急于向資源型城市集中。再把人口按照戶口分配的矛盾又會(huì)出來(lái)了。我沒(méi)有答案，我研究了三次報(bào)告，事實(shí)上我想說(shuō)，大家關(guān)注這個(gè)事很重要，不要局限在房地產(chǎn)這一件事上，我個(gè)人理解20年，10年之內(nèi)，事實(shí)上房地產(chǎn)的住宅房地產(chǎn)的需求，我認(rèn)為會(huì)達(dá)到基本的頂點(diǎn)，因?yàn)槿丝诘膯?wèn)題，跟房子的需求量有直接的關(guān)系。即便今天放開(kāi)二胎，加快計(jì)劃生育，那是為中國(guó)30年以后人口結(jié)構(gòu)逐步擺脫它的惡化做的適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備，僅此而已，我們能不能把出生率，人口替代率(音譯)調(diào)到1.5以上，我今天抱著懷疑的態(tài)度。如果不能調(diào)到1.5以上，事實(shí)上二胎的問(wèn)題對(duì)我們談的這些問(wèn)題的影響幾乎微乎其微。

主持人：我覺(jué)得更適合你的崗位是國(guó)務(wù)院研究室主任，秦主任是住建部的，你思考的問(wèn)題，比秦主任思考得更加的全面。蔡總是唯一來(lái)自金融業(yè)的嘉賓，聽(tīng)聽(tīng)蔡總的見(jiàn)解。

蔡洪平：我把更多的時(shí)間留給任總。第一我十分看好三中全會(huì)的決定，對(duì)于中國(guó)當(dāng)下房地產(chǎn)商品市場(chǎng)我是看好的，為什么看好呢？第一它寫(xiě)了非常重要的話，市場(chǎng)配制資源起決定性作用，這句話隱含著對(duì)過(guò)去10年房地產(chǎn)調(diào)控的批判。也就意味著政府不會(huì)像過(guò)去十年那樣錯(cuò)誤愚蠢的調(diào)控房地產(chǎn)商品市場(chǎng)。

第二為什么對(duì)房子有好處呢？它畫(huà)了兩個(gè)餅很大，一個(gè)是房地產(chǎn)稅，一個(gè)是土地流轉(zhuǎn)。給所有準(zhǔn)備買(mǎi)房子，或者這十年來(lái)，二十年心理失衡的不是房子的擁有者有盼頭了。下一步咱們有地我可以流轉(zhuǎn)，我可以買(mǎi)房子了。像任總說(shuō)的我有很多財(cái)產(chǎn)可以套現(xiàn)，下一步我們發(fā)財(cái)了。這樣把注意力從房?jī)r(jià)的高處，轉(zhuǎn)移他們的某種視線和關(guān)注度?，F(xiàn)在要改革了，那是打土豪分田地又開(kāi)始了，大土豪是房地產(chǎn)稅，分田地是土地流轉(zhuǎn)。但是要做到談何容易。

第一所有的增值，所有的價(jià)格后面的利益都在地上，要不然地確權(quán)，要不然流轉(zhuǎn)，今天所謂的房地產(chǎn)稅也是地在漲，就圍繞土地展開(kāi)。今天中國(guó)的憲法，能把土地規(guī)定為個(gè)人使用，這跟中華人民共和國(guó)的政體和國(guó)體是有關(guān)系的。三中全會(huì)說(shuō)的很清楚了，改革的根本目的是完善和鞏固社會(huì)主義的什么國(guó)家制度，這個(gè)沒(méi)有變。公有制基礎(chǔ)堅(jiān)決毫不動(dòng)搖發(fā)揮它的作用，非公有經(jīng)濟(jì)也是支柱。在國(guó)體和政體發(fā)生改革的情況下，土地屬于個(gè)人持有，或者集體使用權(quán)。征稅是房地產(chǎn)稅，地不是我的，憑什么征房地產(chǎn)稅？必須要把地確權(quán)在我的，沒(méi)有把地變成股份制，還是宅基地的使用權(quán)，不是所有者。中國(guó)的土地變成他的擁有者，像美國(guó)似的，我是地主，我是土地所有者。

國(guó)家的政體和國(guó)體不允許土地變成個(gè)人的。即便是這樣的話，我們還是思考，討論，立法。這10年就過(guò)去了，所以房地產(chǎn)價(jià)該漲還是該漲，這時(shí)候土地也沒(méi)有拿到，那時(shí)候又老齡化了，這個(gè)問(wèn)題還是沒(méi)有解決?，F(xiàn)在這是一個(gè)辦法，不用老糾結(jié)在房地產(chǎn)價(jià)格了，把視線轉(zhuǎn)移了。

主持人：5位嘉賓都對(duì)市場(chǎng)起決定性作用發(fā)言了，只不過(guò)對(duì)它的實(shí)現(xiàn)快慢，實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的技術(shù)性環(huán)節(jié)。比如說(shuō)你說(shuō)市場(chǎng)決定了，但是又分大中小城市。

蔡洪平：中央說(shuō)的市場(chǎng)化決定，指的是經(jīng)濟(jì)性的資源配置，你們說(shuō)的人口是社會(huì)改革，不是經(jīng)濟(jì)改革，但是中間有一個(gè)關(guān)鍵性，人口流動(dòng)的戶籍是社會(huì)改革，跟經(jīng)濟(jì)改革是有區(qū)別的，三中全會(huì)多了社會(huì)改革，不能否定資源配置的作用。

主持人：任總有什么想說(shuō)的？我覺(jué)得嘉賓里面最聽(tīng)黨的話的就是劉曉光說(shuō)的，黨說(shuō)好幾遍他們都不信。

任志強(qiáng)：我們是優(yōu)秀共產(chǎn)黨員。

主持人：劉總您發(fā)言的時(shí)候，就講到大城市，特大型城市周邊的土地。

任志強(qiáng)：毛大慶剛才說(shuō)的除了幾十個(gè)城市對(duì)土地有吸引力，別的沒(méi)有吸引力，那個(gè)錯(cuò)了。比如說(shuō)比爾蓋茨是小城鎮(zhèn)，沒(méi)有大城市，有什么吸引力，但是有了比爾蓋茨就有吸引力，圍繞比爾蓋茨我蓋好學(xué)校，蓋好醫(yī)院，公共資源配置就是靠私人轉(zhuǎn)移過(guò)程當(dāng)中配置的。歷史那個(gè)地方是沒(méi)人去的地方，但是發(fā)展起來(lái)。土地私有化就有可能把各種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到那去，但是在轉(zhuǎn)移的過(guò)程當(dāng)中，把公共資產(chǎn)也轉(zhuǎn)移過(guò)去?，F(xiàn)在為什么不去呢？現(xiàn)在沒(méi)有土地私有化，不能自由買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)移。

五四憲法之前中國(guó)靠共同綱領(lǐng)，1946年的時(shí)候跟蔣介石商量成立聯(lián)合政府的時(shí)候，各民主黨派討論了一個(gè)共同綱領(lǐng)。共產(chǎn)黨成立新中國(guó)的時(shí)候，沒(méi)有憲法也是靠共同綱領(lǐng)的。我們的憲法是1954年才開(kāi)始有的，那幾年沒(méi)有憲法的時(shí)候，是不是就沒(méi)有土地了，人們就沒(méi)有私有產(chǎn)權(quán)了？不是，他們是靠共同綱領(lǐng)維持的，1949年通過(guò)了共同綱領(lǐng)，后來(lái)修改了，那時(shí)候土地是私有制，1954年憲法農(nóng)村土地也是私有的，但是中國(guó)共產(chǎn)黨根據(jù)馬克思主義的道理，把土地的私有分成生產(chǎn)資料和生活資料。你們重新學(xué)學(xué)五四憲法，意思就是說(shuō)宅基地叫生產(chǎn)生活資料歸私有，那時(shí)候還包括少量自留地，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地是生產(chǎn)資料。共同綱領(lǐng)還是有疑問(wèn)的，還是要把生產(chǎn)資料集合起來(lái)，所以人民公社把生產(chǎn)資料都集合了，但是宅基地還是私人的。

戶籍制度是1957年的時(shí)候，我們公安部門(mén)先提人口流動(dòng)的限制條令，1958年才出臺(tái)的戶籍制度，當(dāng)時(shí)戶籍制度很重要的把農(nóng)留在當(dāng)?shù)?，因此在大饑荒的時(shí)候，大家就不能亂走，有糧食的地方也不能到有糧食的地方活著，你就得在沒(méi)有糧食的地方死著這就是當(dāng)時(shí)我們出現(xiàn)的問(wèn)題。但是今天的問(wèn)題就是允許你抵押流轉(zhuǎn)，就告訴你，你不生產(chǎn)糧食可以跑到有糧食的地方活著，這是一大進(jìn)步。但是五四憲法中重要一條所有公民有自由遷徙的權(quán)利，人民有權(quán)在任何一個(gè)地方生活，但是現(xiàn)在我們還沒(méi)有恢復(fù)這一條。

為什么在所有的外媒上第一個(gè)討論的是獨(dú)生子女制度，這是我們基本國(guó)策，人大通過(guò)了，但是黨把人大通過(guò)的國(guó)策給滅了。這里有一個(gè)問(wèn)題，外國(guó)人看是一個(gè)人權(quán)問(wèn)題，允許你生二胎和你生不生是兩回事，不是允許你生就一定生，但是給你人基本的權(quán)利。

第二個(gè)外國(guó)人重視的就是勞教制度，因?yàn)閯诮讨贫纫彩且婪ㄖ螄?guó)很重要的人權(quán)問(wèn)題。國(guó)有資產(chǎn)和私有資產(chǎn)，民營(yíng)資產(chǎn)同樣得到保護(hù)，財(cái)權(quán)權(quán)利是人權(quán)其中一部分，人權(quán)比財(cái)產(chǎn)權(quán)利要大，外國(guó)人更多的在那些所謂的那些國(guó)家把人權(quán)放在第一位，財(cái)權(quán)權(quán)利覆蓋在人權(quán)之下。所以剛才蔡洪平說(shuō)的，缺乏市場(chǎng)資源配置是沒(méi)有自由遷徙的權(quán)利。戶籍制度進(jìn)入中小城市的時(shí)候，戶籍制度問(wèn)題解決了。我要進(jìn)入大城市，憑什么不讓我去，我是城市戶籍人口，所以這里面還有問(wèn)題。不要以為所有的問(wèn)題都能一次性解決，但是三中全會(huì)決定，一定是在過(guò)去基礎(chǔ)上，非常非常進(jìn)步的一個(gè)。我認(rèn)為至少把它執(zhí)行下去。它對(duì)過(guò)去十年倒退的再否定，重新開(kāi)始，比過(guò)去十年穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)暮玫枚啵錆M希望，謝謝。

主持人：中國(guó)好多事很無(wú)奈，依法治國(guó)就辦不了事，依黨治國(guó)很多事辦了，但是又和依法治國(guó)又沖突了。

任志強(qiáng)：我的意思就是說(shuō)現(xiàn)在黨說(shuō)了算，你就得聽(tīng)黨的。三中全會(huì)告訴你，聽(tīng)我的沒(méi)錯(cuò)，往前走吧。

主持人：其實(shí)我覺(jué)得關(guān)于落實(shí)，你們幾位看法不一樣。秦主任您跟政府打交道比較多，您覺(jué)得有他們說(shuō)的那么悲觀嗎？

秦虹：60條里哪一條？

主持人：剛才咱們說(shuō)的農(nóng)民入市，戶籍制度改革城市化？

秦虹：我不知道，我們等著看，我哪知道，我又不是政府。

主持人：你要是政府，就不在這兒說(shuō)了。

秦虹：我沒(méi)有辦法覺(jué)得，我要看實(shí)際，我希望快一點(diǎn)，我們希望我們的改革推進(jìn)快一點(diǎn)，我沒(méi)有看出來(lái)他們誰(shuí)悲觀。我覺(jué)得主持人的感覺(jué)和我們現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)不一樣呢？我覺(jué)得沒(méi)有誰(shuí)悲觀，您怎么老說(shuō)人家悲觀。

主持人：這是說(shuō)我有意挑撥矛盾。比如說(shuō)房地產(chǎn)立法，但是我估計(jì)在座很多人不一定搞得清楚房地產(chǎn)稅，房稅，地稅的關(guān)系。

秦虹：房地產(chǎn)稅是一套和房地產(chǎn)有關(guān)的稅制，我們大家知道的房地產(chǎn)稅是1986年來(lái)的，土地增值稅是1994年來(lái)的，買(mǎi)房子交個(gè)人所得稅是1984年的個(gè)人所得稅里面寫(xiě)的，現(xiàn)在拿來(lái)用的稅都是當(dāng)時(shí)那個(gè)時(shí)候就說(shuō)了，但是其中有一條，個(gè)人住房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候可以免交，現(xiàn)在需要哪拿來(lái)用了。我們?cè)诎藥啄甑臅r(shí)候，或者九幾年的時(shí)候，那時(shí)候個(gè)人住房占比非常少，那時(shí)候大部分都是分房制，有房地產(chǎn)也是商品房買(mǎi)去分給個(gè)人，1998年住房制度改革的時(shí)候，個(gè)人住房占比不到30%，現(xiàn)在我們商品房銷售里面80%左右，75%左右都是個(gè)人購(gòu)房，市場(chǎng)發(fā)生了變化。

和市場(chǎng)制度相適應(yīng)的房地產(chǎn)的稅制，我們應(yīng)該整體的進(jìn)行梳理和設(shè)計(jì)，科學(xué)合理，體現(xiàn)政府的意志，支持什么，鼓勵(lì)什么，限制什么。我是這樣理解的。房地產(chǎn)稅，契稅，土地出讓金個(gè)人所得稅，營(yíng)業(yè)稅等，買(mǎi)賣(mài)要交這些稅，目前我們看到的稅制是不是合理的？我覺(jué)得需要重新梳理，我是這樣理解的。我一直認(rèn)為房地產(chǎn)稅制的調(diào)整，不是哪個(gè)稅要加，哪個(gè)稅要減的問(wèn)題，應(yīng)該系統(tǒng)設(shè)計(jì)，科學(xué)合理公平。這樣才能使我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的更加有序。開(kāi)始我已經(jīng)表明我對(duì)房地產(chǎn)稅立法的研究，我認(rèn)為是一個(gè)制度框架，而不應(yīng)該是某個(gè)單個(gè)稅的分割，加加減減多多少少的問(wèn)題，這是我的理解。

主持人：劉總，你覺(jué)得土地入市也好，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，近期一兩年內(nèi)，兩三年內(nèi)，會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有直接的影響？因?yàn)槲衣?tīng)他們的說(shuō)法，覺(jué)得不會(huì)那么快，早著呢？您的看法是什么？

劉曉光：農(nóng)民工進(jìn)城的問(wèn)題，大城市先把口封了，中等城市根據(jù)情況，小城市放開(kāi)。這個(gè)政策肯定增加城市或者說(shuō)新的城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)的銷售量，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。因?yàn)檗r(nóng)民有配置，吃了定心丸了嘛。

第二個(gè)農(nóng)村的建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，因?yàn)槲覀儾恢罆r(shí)間，但是肯定會(huì)有很大的變化。過(guò)去的建設(shè)用地來(lái)講，也不能夠確權(quán)，也不能真正抵押，也不能真正買(mǎi)賣(mài)。如果這個(gè)亮出來(lái)以后，肯定對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格肯定是有影響的。

第三個(gè)關(guān)鍵中國(guó)的小城鎮(zhèn)發(fā)展模式是什么？是在大城市的邊緣還是在二三線城市的邊緣，還是就近，離土不離鄉(xiāng)真正的小城鎮(zhèn)發(fā)展？這是一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題。它會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展。我覺(jué)得這次改革方案還是令人滿意?？戳巳腥珪?huì)的方案以后，比原來(lái)振奮多了。

主持人：我請(qǐng)教一下，一些農(nóng)民告訴我，今天的小城市的戶口對(duì)農(nóng)民開(kāi)放是沒(méi)有意義的，有錢(qián)有勢(shì)早辦城市戶口了，老人不認(rèn)為城市戶口有用。相反在河南，山西都有城市戶口，你說(shuō)這個(gè)出來(lái)對(duì)房地產(chǎn)有好處。

毛大慶：蔡總說(shuō)的問(wèn)題是存在的，但是真正要實(shí)現(xiàn)一個(gè)變革，最根本的問(wèn)題，他們幾個(gè)都提到了，事實(shí)上要讓中小城市有吸引力，這是另外一個(gè)要研究的問(wèn)題。咱們讓這些城市有吸引力，把人口逐漸疏解到這些地方去，創(chuàng)造一批，宜人宜發(fā)展的中小城市，這是下一步目標(biāo)，但是這個(gè)目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？真正要找到中國(guó)未來(lái)10年以后增長(zhǎng)點(diǎn)的新型產(chǎn)業(yè)，再布局的時(shí)候，首先傾向這些城鎮(zhèn)布局，使得未來(lái)資源、人口的導(dǎo)入，跟著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠匹配，這是黨中央一個(gè)大戰(zhàn)略。這個(gè)大戰(zhàn)略的前提又在于如何找到新的增長(zhǎng)的方式和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。整個(gè)十八大三中全會(huì)的報(bào)告你讀完了以后，你發(fā)現(xiàn)核心的問(wèn)題是在這個(gè)點(diǎn)。未來(lái)中國(guó)新增長(zhǎng)在哪？才是這個(gè)報(bào)告的主題詞，而不是這里只言片語(yǔ)的。但是新增長(zhǎng)在哪？這是困擾這屆政府腦袋里面的一個(gè)重大的問(wèn)題。也就是說(shuō)現(xiàn)有的增長(zhǎng)方式，在未來(lái)十年走下去是有問(wèn)題的。無(wú)論是高資源消耗，還是土地財(cái)政等等這些東西都玩不轉(zhuǎn)。那下來(lái)怎么辦？所以它要盡快的把人口導(dǎo)入到那去，于是采用了非常強(qiáng)制的計(jì)劃性的語(yǔ)言，說(shuō)這個(gè)城市怎么樣，那個(gè)城市怎么樣？一到這個(gè)玩不轉(zhuǎn)。公共資源均等化和產(chǎn)業(yè)布局的均衡化才會(huì)吸引這些人去，但是要實(shí)現(xiàn)這個(gè)這是非常難的，所以需要智慧。

任志強(qiáng)：毛大慶對(duì)我們?nèi)腥珪?huì)的決定很有意見(jiàn)。我們蔡總剛才說(shuō)了，三中全會(huì)核心問(wèn)題是市場(chǎng)配置資源，如果市場(chǎng)配置資源，你怎么知道中小城鎮(zhèn)不能配置資源。因?yàn)槭袌?chǎng)配置資源就有吸引力了，現(xiàn)在不是市場(chǎng)配置資源，所以中小城市就不行。這個(gè)和房地產(chǎn)當(dāng)然有關(guān)系了。

比如說(shuō)剛才他說(shuō)的，跟房地產(chǎn)有關(guān)系的。民間可以辦銀行，開(kāi)發(fā)商辦銀行。比如說(shuō)毛大慶花30億辦銀行，這已經(jīng)公報(bào)了，是真的吧，城鎮(zhèn)。如果有第二家，第三家，更多的人辦了銀行，是不是個(gè)人貸款和企業(yè)貸款的情況就和現(xiàn)在不一樣了呢？開(kāi)放金融以后，又可以增加什么各種各樣的融資？是不是就有更多的條件擴(kuò)大生產(chǎn)了呢？如果生產(chǎn)擴(kuò)大了，供求關(guān)系得到改善了，是不是房地產(chǎn)就穩(wěn)定了，這些都要看后面出臺(tái)的東西。

比如說(shuō)IPO，我們有173萬(wàn)家，上市的有7萬(wàn)家。下放到交易所了，沒(méi)有限制的市場(chǎng)了，有好幾千家，好幾萬(wàn)家的房地產(chǎn)公司就上市了。我不覺(jué)得你說(shuō)的那三條我可以說(shuō)一大堆理由，那可能不成立，但是你沒(méi)說(shuō)的這些條，可能都影響到房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及一些城市的供求關(guān)系，會(huì)發(fā)生很大的變化，現(xiàn)在下結(jié)論有點(diǎn)早。你說(shuō)一條，我們答一條還可以，但是總觀全文，三中全會(huì)的決定，也可能出現(xiàn)很多你沒(méi)有想到的問(wèn)題，就改變了整個(gè)的社會(huì)環(huán)境，全都變了。今天我們說(shuō)過(guò)去的立法可能用十幾年的時(shí)間才能立法，也許人家兜里藏著呢，明天就給你拿出來(lái)了。你怎么知道這個(gè)立法還用那么長(zhǎng)時(shí)間呢，我們只能說(shuō)以前是用那么長(zhǎng)時(shí)間，以后可能不用那么長(zhǎng)時(shí)間了。為什么？它有一個(gè)強(qiáng)大的力量，你不好干，我收拾你，過(guò)去不敢收拾你。你看今天抓了六個(gè)，也許明天又抓六個(gè)，也許我們改革力度就提高了，效率馬上就提高了。也許過(guò)兩天就告訴你哪條違法，所以我們要對(duì)三中全會(huì)充滿信心，現(xiàn)在趕緊把已經(jīng)定的事趕緊落實(shí)，讓它退不回去。討論了半天，把一些東西改回去就麻煩了。

主持人：其實(shí)這場(chǎng)論壇的主題基調(diào)就是充滿信心，我問(wèn)一下秦主任。因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間政策頻出的時(shí)候，當(dāng)時(shí)專家學(xué)者，包括一些政府里面的人說(shuō)，出短期的供求關(guān)系的政策，要出一些長(zhǎng)效的。今天開(kāi)博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候，就說(shuō)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)差不多了，估計(jì)三個(gè)月就出臺(tái)了，現(xiàn)在11月底了，是不是有這樣的條文？我理解三中全會(huì)說(shuō)的都是長(zhǎng)效機(jī)制，咱們有沒(méi)有必要說(shuō)一個(gè)具體的？

秦虹：我覺(jué)得你的理解是有問(wèn)題的。三中全會(huì)的方方面面都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響，但是不等于它都是房地產(chǎn)的調(diào)控機(jī)制了，我覺(jué)得這個(gè)說(shuō)法太不準(zhǔn)確了。

主持人：我說(shuō)的是，他們討論到的，不光直接跟房地產(chǎn)相關(guān)的那三條，還有間接相關(guān)的，其實(shí)都對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展有不同的作用。

秦虹：這是我說(shuō)的，三中全會(huì)整體的改革會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有影響，這是我開(kāi)始說(shuō)的，怎么成了你說(shuō)的了？

主持人：咱們是不是在醞釀一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制？

秦虹：是不是在醞釀？國(guó)務(wù)院今年開(kāi)很多次常務(wù)會(huì)的時(shí)候，我覺(jué)得說(shuō)的最多的一條就是我們要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。我們看國(guó)務(wù)院會(huì)議的公告的時(shí)候就是要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，是在建，應(yīng)該是。

主持人：長(zhǎng)效機(jī)制包括一些什么樣的內(nèi)容？現(xiàn)在長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有對(duì)外公布吧？

秦虹：你承認(rèn)了沒(méi)對(duì)外公布，你問(wèn)我什么內(nèi)容？我知道我能跟你說(shuō)嗎？我不知道，我能跟你說(shuō)嗎？你這問(wèn)題問(wèn)的，我就不能說(shuō)。

主持人：政府的人就是比較嚴(yán)謹(jǐn)。咱們還有20分鐘的時(shí)間，留給大家提問(wèn)。因?yàn)槿ツ甑慕?jīng)驗(yàn)的，我覺(jué)得大家簡(jiǎn)潔提出問(wèn)題，報(bào)出姓名和公司，關(guān)于任總是你的偶像就不說(shuō)了，直截了當(dāng)提出你的問(wèn)題。

提問(wèn)：我姓姚冠初，我想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，咱們最近的十八屆三中全會(huì)也提到了財(cái)稅體制改革，最近也在營(yíng)改增，比如說(shuō)增值稅國(guó)家拿75%，企業(yè)所得稅國(guó)家60%，個(gè)人所得稅國(guó)家60%，營(yíng)改增之后，地稅就沒(méi)剩多少了，這次的十屆三中全會(huì)提到財(cái)稅體制改革，財(cái)稅是國(guó)家的基礎(chǔ)?，F(xiàn)行財(cái)稅導(dǎo)致了地方政府的土地財(cái)政，從而也助推了房?jī)r(jià)的高漲，因?yàn)槎愔饕唤o中央了，但是中央跟地方的稅又很難平衡，國(guó)家很有錢(qián)，百姓錢(qián)很少。問(wèn)題就是現(xiàn)行的財(cái)稅體制是不是助推了土地財(cái)政？土地財(cái)政是不是助推了高房?jī)r(jià)。

任志強(qiáng)：你的前提就錯(cuò)了，我沒(méi)有辦法回答錯(cuò)誤的前提，財(cái)稅預(yù)算法沒(méi)有土地收益，土地收益是地方政府的小金庫(kù)。土地收益單有一個(gè)說(shuō)法，和預(yù)算收入不是在一起的。比如說(shuō)北京，20%是哪級(jí)政府拿走了。比如說(shuō)10%的土地，這是溫總理定的，10%保障性住房收收就沒(méi)多少了，列不入財(cái)政了，土地收入前提就錯(cuò)了。

提問(wèn)：土地增值稅中央拿70%多。

任志強(qiáng)：稅本來(lái)就在稅制里頭，土地增值稅100%歸地方，只是小地方和大地方的說(shuō)法，中央一分不拿，你搞錯(cuò)了。你的前提就不對(duì)，為什么三中全會(huì)專門(mén)提出來(lái)事權(quán)和稅權(quán)相對(duì)等，現(xiàn)行的是對(duì)的，就不在三中全會(huì)上改了。

提問(wèn)：瑞士基金是不是引導(dǎo)改革的方向？

任志強(qiáng)：這是政府該干沒(méi)干的事。溫總理2008年的時(shí)候就說(shuō)了，政府沒(méi)完成任務(wù)又收回去了，重新提出來(lái)恢復(fù)原來(lái)的東西，早就提了，你們沒(méi)有好好學(xué)習(xí)。

提問(wèn)：物權(quán)法里面規(guī)定到期自動(dòng)取消，三種全會(huì)有沒(méi)有解決怎么算稅費(fèi)的問(wèn)題？

任志強(qiáng)：房地產(chǎn)稅立法的時(shí)候你就知道了。一定會(huì)把這些東西放在房地產(chǎn)稅法里或者其他的文件重新定的，現(xiàn)在還沒(méi)有到那個(gè)時(shí)候，現(xiàn)在是紅頭文件，要變成法律要有一個(gè)過(guò)程，你等過(guò)程完了再說(shuō)。你現(xiàn)在問(wèn)我，沒(méi)什么用。

提問(wèn)：我想知道各位精英對(duì)房?jī)r(jià)的看法，房?jī)r(jià)是由供需決定的，是有效供給和有效需求決定的，這樣的有效需求有投資需求還有鋼需，有效需求已經(jīng)沒(méi)有了。美國(guó)的次貸可以讓他們貸款買(mǎi)房，但是中國(guó)的貸款政策也是非常緊的。在這種情況下，什么可以支持房?jī)r(jià)的上漲。你說(shuō)城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)民進(jìn)城提供需求。我想說(shuō)，遠(yuǎn)水解不了近渴，你們對(duì)未來(lái)一年，或者兩年，整個(gè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)怎么看？北京上海是一個(gè)問(wèn)題，二三線城市又是另外一個(gè)問(wèn)題。

任志強(qiáng)：新建住宅包括非商品住宅。新建住宅就是把保障性住房算進(jìn)去，北京10月份指數(shù)是106，環(huán)比是116，同比是116.4，但是基礎(chǔ)是按2010年的基礎(chǔ)100，現(xiàn)在是119.7。你要把這三個(gè)數(shù)乘起來(lái)，19再乘16，再乘6，這就是住宅漲的情況。商品住宅，環(huán)比是100.8，同比是121.2，但是基數(shù)是在原來(lái)100漲成了125.4，你把這幾個(gè)數(shù)再起來(lái)，和2010年比大概翻了一倍。沒(méi)錢(qián)怎么買(mǎi)得起，現(xiàn)在不夠賣(mài)。你說(shuō)那錢(qián)哪來(lái)的？政府定的是2.2萬(wàn)，叫做限價(jià)200萬(wàn)，政府在調(diào)查之后給你巨大的優(yōu)惠，你賣(mài)房還算30%的差價(jià)，定200萬(wàn)的價(jià)。北京政府沒(méi)把200萬(wàn)當(dāng)回事，200萬(wàn)你能買(mǎi)得起，所以搖號(hào)。

劉曉光：北京一年新增戶籍人口60萬(wàn)人，新增常住人口50萬(wàn)人。新增新結(jié)婚人十幾萬(wàn)戶。一手房一年供應(yīng)最好的時(shí)候是18萬(wàn)，弱一點(diǎn)的是9萬(wàn)，存量是一樣的數(shù)據(jù)，你把它加在一起，一年最好的成績(jī)是20多萬(wàn)套。這20多萬(wàn)套房子，都不夠一年新增的幾分之一，你說(shuō)哪來(lái)的這么多人？

蔡洪平：他們說(shuō)的都是一線，北上廣。今天中國(guó)的城市化是像三角三角洲的方式發(fā)展，這是法國(guó)的模型，我自己的看法，長(zhǎng)三角，珠三角這些地方，不是看不起西部的人口，二三線城市比較危險(xiǎn)，北上廣還會(huì)奇缺，還是有人買(mǎi)房子，這個(gè)需求是剛性的，趨勢(shì)是很明顯的。

劉曉光：我每次參加這個(gè)會(huì)都說(shuō)這個(gè)事。我們談中國(guó)房地產(chǎn)，一定說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)，沒(méi)有這個(gè)概念，說(shuō)來(lái)說(shuō)去就是這四五十個(gè)誠(chéng)實(shí)的房地產(chǎn)。2012年到今年，房地產(chǎn)在四五十城市里面產(chǎn)生了巨大的變化。這四五十個(gè)熱點(diǎn)城市，現(xiàn)在有一些已經(jīng)淪落為非常麻煩的境地了。我舉一個(gè)城市為例，副省級(jí)城市里面，沈陽(yáng)問(wèn)題就很大，現(xiàn)在房子堆在那賣(mài)不出去了，這跟政府超量賣(mài)地，第二人口其實(shí)非常少，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)非常落后了。這樣的城市的房地產(chǎn)就出問(wèn)題了，崩看它也是四五十個(gè)熱點(diǎn)城市，但是它就出問(wèn)題了。但是北京的城市，地價(jià)增長(zhǎng)，投資商比原來(lái)多了一倍，也就是說(shuō)原來(lái)好筆一百人來(lái)這兒買(mǎi)地，今年變成二百人了。但是全國(guó)購(gòu)地的總投資實(shí)際上并沒(méi)有增長(zhǎng)多少，還是負(fù)的。但是證明了什么呢？證明開(kāi)發(fā)商投資的線縮短了，更加集中到四五十個(gè)里面的二十來(lái)個(gè)城市，促使這二十來(lái)個(gè)城市地價(jià)進(jìn)一步加速增長(zhǎng)。我們?nèi)菁{人口移動(dòng)的容器事實(shí)上過(guò)去十年沒(méi)有任何進(jìn)步，只有倒退。全國(guó)中學(xué)100強(qiáng)，我又研究這樣的問(wèn)題。上海，北京加一塊是60個(gè)，全中國(guó)60個(gè)最好的中學(xué)，上海，北京兩個(gè)地占了60個(gè)，剩下40個(gè)全中國(guó)分配。你說(shuō)這樣的公共資源怎么辦？所以這是改革重要要突破的地方。

主持人：凡是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以后，每次調(diào)控的結(jié)果都是減少了，第二年，第三年就會(huì)遭受報(bào)復(fù)性的房地產(chǎn)上漲。我們把供應(yīng)減少了，二手房不能賣(mài)了。這個(gè)是人口急劇城鎮(zhèn)化發(fā)展。反正調(diào)控土地供應(yīng)減少，要不然就是貸款減少，要不然是供應(yīng)減少，第二年都會(huì)反彈。除了需求以外，還是對(duì)政府調(diào)控性措施的報(bào)復(fù)性的反彈。

提問(wèn)：我是北京京都律師事務(wù)所的，我想問(wèn)一下上海自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)的情況，可能不是直接講房?jī)r(jià)的問(wèn)題，但是事實(shí)上就是金融改革沒(méi)有真正落實(shí)，但是房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了很多了。請(qǐng)任總給解釋一下？

任志強(qiáng)：世貿(mào)區(qū)房子猛漲就是瘋子在那買(mǎi)，上海市6千多平方公里，它連60平方公里都不到，你就把那里都蓋成房子，大概就占上海房子總量的十分之一都不到，不要把它當(dāng)回事，很小，漲了就是瘋子愿意買(mǎi)，正常的人都不愿意在那買(mǎi)的?，F(xiàn)在只有兩個(gè)政策被落實(shí)了，第一個(gè)中關(guān)村高科技免稅政策被落實(shí)了，第二個(gè)服務(wù)業(yè)所得稅，營(yíng)業(yè)稅減免政策被落實(shí)了，增值稅沒(méi)有了，現(xiàn)在可以用這部分的直接用于租賃，服務(wù)業(yè)，自貿(mào)區(qū)租賃船和費(fèi)勁可以減少成本，除了這個(gè)還沒(méi)有看其他的，負(fù)面清單列了1千多項(xiàng)，下一步把一千多項(xiàng)砍的剩三四十項(xiàng)，一百項(xiàng)的時(shí)候就可以了，現(xiàn)在還沒(méi)有什么優(yōu)惠政策呢?，F(xiàn)在買(mǎi)房子，先賭上了可能就賺著了，沒(méi)賭著就沒(méi)賺著了。這種事不可能靠這個(gè)，我看三中全會(huì)就告訴你，很多地區(qū)都開(kāi)始實(shí)行上海自貿(mào)區(qū)的政策，它就是一個(gè)試點(diǎn)。我們從深圳的開(kāi)放，到14個(gè)城市的開(kāi)放中間隔的時(shí)間連半年都不到。很多地區(qū)都會(huì)搞自貿(mào)區(qū)的，所以鼓勵(lì)保障性住房的地方多了，你可以到別的地方去。

提問(wèn)：我是內(nèi)蒙的，想請(qǐng)教兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是幾位老總對(duì)旅游地產(chǎn)的看法，第二個(gè)問(wèn)題旅游地產(chǎn)在未來(lái)的海南省還有可持續(xù)發(fā)展的可能嗎？

毛大慶：我不太懂旅游地產(chǎn)。我的看碧是，跟很多關(guān)系，很多配套的行業(yè)發(fā)展有關(guān)系。第二中國(guó)的旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到真正發(fā)展的階段。旅游地產(chǎn)對(duì)整個(gè)社會(huì)，國(guó)民生產(chǎn)總值，人均可支配收入達(dá)到一定的情況下，還有服務(wù)業(yè)達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)的情況下，今天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上可以說(shuō)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一塌糊涂?，F(xiàn)在旅游地產(chǎn)，除非過(guò)渡開(kāi)發(fā)非常有限的行為之外，事實(shí)上沒(méi)有什么可以談的亮點(diǎn)。我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，包括相關(guān)的配套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到國(guó)際上相關(guān)旅游地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，這是一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題。

第二這個(gè)變成房地產(chǎn)的行為，我覺(jué)得這個(gè)東西難以評(píng)價(jià)，我認(rèn)為你問(wèn)我這種行為可不可持續(xù)，我沒(méi)法認(rèn)為它持續(xù)到什么程度。我覺(jué)得海南的問(wèn)題，縱觀整個(gè)海南的旅游服務(wù)業(yè)，事實(shí)上水平是很差的，這是有目共睹，大家很認(rèn)同的。因?yàn)橹袊?guó)可居住的優(yōu)質(zhì)的旅游地帶被開(kāi)發(fā)的最早是那，大量北方的人對(duì)那有喜好。你說(shuō)這個(gè)地方有沒(méi)有可持續(xù)發(fā)展能力？我覺(jué)得這個(gè)跟海南島整個(gè)的經(jīng)濟(jì)和未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展有很大的關(guān)系。我認(rèn)為中國(guó)旅游地產(chǎn)有一定的發(fā)展階段，但是不是現(xiàn)在，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到呢。

蔡洪平：地產(chǎn)就是低產(chǎn)，地產(chǎn)有它的文化基因。比如說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)我就不相信。當(dāng)年跑到國(guó)外的老人都回來(lái)了。他們?cè)诿绹?guó)就沒(méi)有聽(tīng)過(guò)老人地產(chǎn)。我們把房子租下來(lái)。老人永遠(yuǎn)要跟年輕人在一起，他有空的時(shí)候還要到酒吧去看看，你搞一個(gè)老人地產(chǎn)，天天把死尸抬出去，這個(gè)不可思議。什么叫終極關(guān)懷？不要終極關(guān)懷了？我自己關(guān)懷。地產(chǎn)就是地產(chǎn)，打各種招牌的地產(chǎn)要小心，請(qǐng)大家留意，這個(gè)不是地產(chǎn)，請(qǐng)任總批評(píng)指正。

劉曉光：一定有旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)。美國(guó)分的很多，養(yǎng)老地產(chǎn)也是存在的。我專門(mén)參觀奧蘭多的宜養(yǎng)地產(chǎn)，這里面還有20多個(gè)中心，買(mǎi)了它周圍的地產(chǎn)，可以給它宜養(yǎng)體系的證件，它的價(jià)格是高于一般的4倍。它在馬來(lái)西亞還有其他地方開(kāi)發(fā)有高于52%以上。第二個(gè)中國(guó)也存在這樣的地產(chǎn)。實(shí)際上旅游地產(chǎn)有它的價(jià)值和規(guī)律。在中國(guó)未來(lái)市場(chǎng)中，它肯定是存在的，而且是有前提的。

任志強(qiáng)：旅游地產(chǎn)是以旅游服務(wù)為主賺錢(qián)的地產(chǎn)要以賣(mài)房子為主就不叫旅游地產(chǎn)，就叫房地產(chǎn)。中國(guó)為什么能在旅游地賣(mài)房地產(chǎn)，是因?yàn)橹袊?guó)土地不私有化，如果土地私有化，可能就買(mǎi)別的地方的房子去渡假，去旅游，是因?yàn)槟愦蚵糜蔚禺a(chǎn)的名利，讓地產(chǎn)的房子可以賣(mài)。所以我到別的地方買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)，到你那買(mǎi)大產(chǎn)權(quán)，逼著你這樣干，土地私有化都賣(mài)不出去了。人家是以旅游服務(wù)為基礎(chǔ)的。比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整過(guò)渡產(chǎn)能，調(diào)整只有一產(chǎn)二產(chǎn)，一產(chǎn)的人多，產(chǎn)能再過(guò)剩都沒(méi)戲，中國(guó)糧食不夠吃，可能我們的糧食比國(guó)外還貴。最簡(jiǎn)單的道理，不讓農(nóng)民鬧事，高價(jià)買(mǎi)你的糧食，中國(guó)有中國(guó)的特殊性，要把中國(guó)的特殊性問(wèn)題考慮進(jìn)去。土地私有化就跟土地私有化國(guó)家比，他們的旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)比，他們那是怎么回事，要不是的話就不用比。

劉曉光：根據(jù)中國(guó)自己條件來(lái)看。比如說(shuō)旅游地產(chǎn)，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)有中國(guó)的特色，中國(guó)人錢(qián)少，價(jià)家買(mǎi)一個(gè)，輪著去，也有一組買(mǎi)的。在中國(guó)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，有很多有特點(diǎn)的東西，也值得我們思考。

提問(wèn)：你好我叫王楠(音譯)首先非常感謝五位嘉賓抽出你們寶貴的時(shí)間參加今天的夜話。我想問(wèn)一下商業(yè)地產(chǎn)的事。

主持人：我在場(chǎng)，他說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)就是早死了，晚死了，讓它死在途中，不讓它有結(jié)果。我覺(jué)得誰(shuí)都死了，只是說(shuō)將來(lái)線上，線下的比重的問(wèn)題。很多商品不適合在線上，現(xiàn)在很多商場(chǎng)主要是體驗(yàn)，吃，喝，比如說(shuō)新加坡，夏天的時(shí)候，大家都去那里乘涼，商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)存在的，只是存在的量會(huì)受網(wǎng)上的影響。馬云講到，他辦的企業(yè)是一個(gè)社會(huì)的企業(yè)，就是一個(gè)大的企業(yè)，讓企業(yè)降低成本，降低效率。商業(yè)地產(chǎn)的事，我覺(jué)得應(yīng)該是共存的，只是比例的問(wèn)題。

任志強(qiáng)：不讓他干，他很惱火。

毛大慶：這個(gè)事我也研究了，他的銷售額清吞了2300萬(wàn)商業(yè)面積的產(chǎn)能，這個(gè)不假。但是事實(shí)上，真實(shí)的研究數(shù)據(jù)，首先數(shù)據(jù)并沒(méi)有這么大的銷售額，這里面是有水分的，至于怎么有水分，哪來(lái)的水分我今天不探討這是一個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)是侵占了好大一塊商業(yè)的份額，但是你放心，商業(yè)地產(chǎn)自己的存在回轉(zhuǎn)型的。比如說(shuō)劉總的說(shuō)的問(wèn)題非常的現(xiàn)實(shí)。我調(diào)查了德國(guó)，日本和新加坡。他們這些地方互聯(lián)網(wǎng)的普及率不在中國(guó)之下，德國(guó)非常的普及。但是他們今天告訴我，非常穩(wěn)定的，網(wǎng)購(gòu)，線上的購(gòu)物，整個(gè)占有比非常穩(wěn)定，15%左右，帶來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)最大的變革。商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)布局從此變化了。商業(yè)業(yè)態(tài)變成了體驗(yàn)式消費(fèi)。體驗(yàn)式非也是無(wú)邊界發(fā)展的事情。我們想想前十幾年，我們說(shuō)百貨商場(chǎng)是什么樣的？今天的mall是什么樣的？我們?cè)偃タ唇裉斓膍all里面的業(yè)態(tài)落位，事實(shí)上餐飲，娛樂(lè)，文化，兒童教育，體驗(yàn)，體育，電影院等等等等，占的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是前幾年的百貨商場(chǎng)了。我相信未來(lái)還會(huì)變化的。

第二它的布局在變化。現(xiàn)在的這些mall，你看新加坡，城市中心的商場(chǎng)并不代表它是資產(chǎn)增值最好的，資產(chǎn)最穩(wěn)定的，現(xiàn)金流最穩(wěn)定往往是大型社區(qū)里的，鄰里中心的購(gòu)物中心。數(shù)次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力都是最強(qiáng)的，都是投資者很歡迎的東西，體驗(yàn)式消費(fèi)跟居住者密切的關(guān)聯(lián)。我認(rèn)為這兩者的東西，事實(shí)上一直會(huì)并存下去，誰(shuí)說(shuō)誰(shuí)不存在，都不合理。你說(shuō)體驗(yàn)式消費(fèi)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)弄沒(méi)了，我是堅(jiān)決不相信的。

其實(shí)現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物已經(jīng)暴露出很多弱點(diǎn)了，無(wú)論是質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)論是送達(dá)率問(wèn)題等等，包括它的服務(wù)問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題，其實(shí)都有待進(jìn)一步提高，這里面跟物流業(yè)，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展都相關(guān)，這個(gè)都在變，商業(yè)發(fā)展的形態(tài)都是跟外界發(fā)展的變化而變化的。

主持人：馬云說(shuō)我們地產(chǎn)商在地上的，又得審批，他在空中什么都沒(méi)有。這次余額保，活期是一點(diǎn)幾，它這個(gè)是四點(diǎn)幾，它的潛力是巨大的，掙的很多，最有可能變成公共基金。

蔡洪平：網(wǎng)絡(luò)發(fā)展是一個(gè)新的生產(chǎn)力，傳統(tǒng)的東西不會(huì)因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)挑戰(zhàn)而消失。歷史上有了攝影以后，油畫(huà)越來(lái)越貴了，我認(rèn)為這兩種東西是相輔相成的。我認(rèn)為今天的淘寶，或者是阿里，最大的沖擊不是商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)落后的金融領(lǐng)域是一個(gè)巨大的沖擊。金融體系的沖擊可能比一般的商業(yè)地產(chǎn)沖擊要大。

提問(wèn)：我非常幸運(yùn)最后一個(gè)問(wèn)題，各位專家大家好，感謝你們今天晚上非常精彩的演講，我姓楊，我是做體驗(yàn)營(yíng)銷的，我做的工作就是互動(dòng)傳播，體驗(yàn)營(yíng)銷。我的問(wèn)題是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的，今天晚上小產(chǎn)權(quán)講的不是很多，但是小產(chǎn)權(quán)跟我們房地產(chǎn)有關(guān)。有幾個(gè)朋友計(jì)劃近期在宋莊買(mǎi)一塊地，農(nóng)民的地分宅基地，耕地，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，他們準(zhǔn)備買(mǎi)50年的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。對(duì)于他們這種行為，原來(lái)他們?cè)诔抢镒?，想到宋莊這樣特殊的有文化，可能未來(lái)有大發(fā)展的潛力。宋莊的地能不能買(mǎi)？

任志強(qiáng)：法律上寫(xiě)不能買(mǎi)。三中全會(huì)公報(bào)沒(méi)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就可以了，小產(chǎn)權(quán)房允許合法化，可能允許其他的犯罪也合法化，想都別想，小產(chǎn)權(quán)房是安全的問(wèn)題，沒(méi)有經(jīng)過(guò)質(zhì)監(jiān)站，沒(méi)有消防的驗(yàn)收，出了事政府能負(fù)這個(gè)責(zé)任嗎？黑人就算了，不說(shuō)你就完了，還報(bào)道出來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房法寫(xiě)的已經(jīng)很清楚了，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)干那個(gè)事。

主持人：今天的夜話到尾聲了，感謝各位的參與，他們幾位說(shuō)的對(duì)不對(duì)，明年我們來(lái)驗(yàn)證，謝謝大家。