兩部委聯(lián)合嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房 土地修法重回進(jìn)行時(shí)

降蘊(yùn)彰

就在新一輪土地改革即將拉開(kāi)帷幕之時(shí)，相關(guān)部門再次表達(dá)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的零容忍。

11月22日，國(guó)土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳聯(lián)合發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知。通知指出，建設(shè)、銷售和購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。

與此同時(shí)，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列相關(guān)土地權(quán)限的法律法規(guī)也正在密集修訂當(dāng)中。

其中，已經(jīng)基本制定完成的是《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》、《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》和《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，預(yù)計(jì)在今明兩年內(nèi)這些新的政策措施將正式頒布。

中央此前公布的《全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（下稱《決定》）只是提出了土地改革方向。相關(guān)土地專家表示，現(xiàn)在相關(guān)部門遵循的基本原則是“先立后破”，先推動(dòng)完成《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)土地法律法規(guī)的修改，然后才能真正開(kāi)展城鄉(xiāng)同地同權(quán)同價(jià)的改革。

據(jù)上述專家估計(jì)，要在“十三五”乃至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，才能基本完成對(duì)現(xiàn)有土地法律法規(guī)的完善修改，相應(yīng)地，全國(guó)范圍內(nèi)的新一輪土地改革也會(huì)隨之延推。

修法

《物權(quán)法》規(guī)定，農(nóng)村耕地、農(nóng)民宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。以宅基地為例，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買的房屋具有完整產(chǎn)權(quán)，可以抵押、擔(dān)保、買賣，農(nóng)民自己在宅基地上合法建造的房屋卻不具有完整產(chǎn)權(quán)，不能抵押、擔(dān)保，也不能出售到本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外。

十八屆三中全會(huì)之后，中央在《決定》中明確，賦予農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，這將使農(nóng)民擁有的土地權(quán)能更加完整和充分，也將有效緩解農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展中面臨的融資難問(wèn)題。

目前國(guó)土部基本完成的《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》等政策中，對(duì)于農(nóng)村的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)都有嚴(yán)格的限制，遵循的原則是不突破現(xiàn)行土地利用政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等法律法規(guī)的規(guī)定。這樣的做法在很多土地專家看來(lái)談不上創(chuàng)新。

事實(shí)上，國(guó)土部早在1999年至2002年期間，就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州、廣東順德等地開(kāi)展了包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，但成效并不明顯。土地問(wèn)題專家、原國(guó)家土地管理局規(guī)劃司副司長(zhǎng)鄭振源認(rèn)為，國(guó)土部下一步計(jì)劃推進(jìn)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，是在走回頭路，難以取得較大成效。

造成這一現(xiàn)象的原因，在國(guó)土部門看來(lái)，是缺乏上位法的支持，即推進(jìn)土地改革試點(diǎn)的同時(shí)，沒(méi)有輔以相關(guān)配套政策、以及《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)中相關(guān)規(guī)定的修改。

因此，《決定》頒布之后，相關(guān)部門已經(jīng)在抓緊推動(dòng)修改《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》等，同時(shí)對(duì)于已經(jīng)成型的《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》進(jìn)一步完善，以期加快推進(jìn)建立統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的相關(guān)制度建設(shè)。

但期間，需要解決的部門利益和央地關(guān)系等問(wèn)題仍有很多。以修訂《土地管理法》為例，從2008年被納入全國(guó)人大立法規(guī)劃至今已歷5年，遲遲未能完成。相關(guān)專家預(yù)計(jì)，需要到“十三五”乃至更長(zhǎng)時(shí)間，才能完成《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《土地管理法》等法律法規(guī)的修改。

全面清查

由于近年來(lái)企業(yè)“囤地”、“圈地”、小產(chǎn)權(quán)房的占地問(wèn)題日趨嚴(yán)重，國(guó)土部門每年都會(huì)開(kāi)展聲勢(shì)浩大的違法違規(guī)土地清查行動(dòng)。

2012年，國(guó)土部曾在北京等地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行重點(diǎn)“清理”，沒(méi)收了北京延慶的51棟小產(chǎn)權(quán)樓房，并查處了相關(guān)責(zé)任人。2013年初到現(xiàn)在，國(guó)土部一直將清查閑置土地作為全年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。

在近期國(guó)土部召開(kāi)的會(huì)議中，相關(guān)負(fù)責(zé)人也明確表示，將要對(duì)現(xiàn)有違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地展開(kāi)全面清查并制定相關(guān)處理政策。

這必然牽涉到小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。相關(guān)專家對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，中央頒布《決定》之前，有關(guān)方面曾就小產(chǎn)權(quán)房政策改革問(wèn)題征求國(guó)土部意見(jiàn)，國(guó)土部方面認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是違法的，原因是與現(xiàn)存法律法規(guī)存在沖突。

此前，國(guó)務(wù)院政策研究中心在完成“383”方案過(guò)程中，也曾就其中相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房等方面的問(wèn)題征求國(guó)土部的意見(jiàn)，雙方未能達(dá)成一致。國(guó)研中心的建議是，對(duì)現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”采取分類處理、有條件合法化的措施，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，而國(guó)土部堅(jiān)持認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是違法的。

對(duì)于未來(lái)相關(guān)小產(chǎn)房政策的走向，相關(guān)專家認(rèn)為，北京等地推進(jìn)集體土地確權(quán)登記方面動(dòng)作較快，現(xiàn)在確權(quán)登記發(fā)證已基本完成，下一步將接受國(guó)土部檢查驗(yàn)收，預(yù)計(jì)年底前能全面完成。而到2014年，北京市將開(kāi)展集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)的確權(quán)工作，屆時(shí)將要面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，中央關(guān)于小產(chǎn)房的政策處理或?qū)⒚骼??！?span id="jtjlp5v" class="ifengLogo">