樓市

北京樓市下半年將出現(xiàn)變化。

根據(jù)北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京商品住宅上半年共成交4466套，創(chuàng)下自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來的同期最低值。

“上半年，北京樓市成交量下滑明顯，但是樓盤并無實質(zhì)性降價。”克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬表示。隨著三季度的來臨，北京將正式進入下半場階段，房企將開始競價跑量。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也認(rèn)為，北京樓市膠著的狀況可能還有更壞的表現(xiàn)，上半年更多地表現(xiàn)在成交量的萎縮上，而下半年可能表現(xiàn)在價格方面的松動，會有越來越多的房企選擇適當(dāng)降價。

在樓市的下半場，諸如團購促銷、折扣優(yōu)惠、特價房等新的營銷手段也肆虐北京樓市。

更值得一提的是，沉寂許久的“0首付”亦重出江湖，與2007年以前出現(xiàn)的零首付不同，并非銀行直接接受零首付按揭貸款，而是由開發(fā)商墊首付的方式實現(xiàn)，且不少項目開始在7月步入實質(zhì)性的下降通道。

“零首付”重現(xiàn)

重壓之下，房企的促銷手段亦不斷升級。

6月，位于北京亦莊的珠江四季悅城首推“全盤無首付”，自此也成為北京首個“0首付”樓盤。

本輪“0首付”，與2007年以前由銀行直接接受0首付按揭貸款不同，是開發(fā)商針對信貸政策趨緊下，制定的新的營銷策略，即由開發(fā)商無利息先墊付首付款。

“0首付的核心就是刺激樓盤銷售，也是針對當(dāng)前市場觀望的一大應(yīng)對措施。”珠江地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉蕓岐如是介紹。

開發(fā)商墊支首付也確實賺足了眼球，并迎來多個項目的營銷跟風(fēng)。比如亦莊金茂悅的1成首付和五礦萬科橙的“0首付”。

繼“0首付”后，珠江四季悅城亦高調(diào)推出“購房保值計劃”，包括“買房降價險”和“無理由退房”。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者自珠江地產(chǎn)獲悉，所謂的“降價險”，即是珠江地產(chǎn)聯(lián)合珠江人保，為現(xiàn)階段所推房源投保，由珠江人保提供專項基金進行價格擔(dān)保，在交房前如出現(xiàn)房價下行，則由珠江人壽向開發(fā)商補齊降價差額，對開發(fā)商以及購房者的雙方利益均有保障。

而“無理由退房”，劉蕓岐解釋，即是購房后一年內(nèi)至交樓前，如果房價下跌很大，難以通過“降價險”補差價，購房者可以申請無理由退房。

該措施亦成為北京樓市下行，市場觀望的一大另類，引起市場強烈關(guān)注。實際上，這不過是北京樓市下行的一大營銷縮影，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者走訪了解，大部分剛需項目均可分期首付，且折扣優(yōu)惠、內(nèi)部房源、團購房、特價房亦頻現(xiàn)北京市場。

在牟增彬看來，各種千奇百怪的促銷手段的核心是增加用戶入市的積極性，實質(zhì)性降價并不多。

下半年降價競跑量

如果說6月份頻出各種變相促銷手段，那么7月份的樓市，或?qū)⒂瓉韺嵸|(zhì)性降價的新階段。

“進入2014年后，北京的樓市變化可總結(jié)為三個階段。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，第一個階段在春節(jié)后，即從2013年的日光盤頻出轉(zhuǎn)向蓄客困難、開盤過半而銷售去化不超8成。在該階段，項目后期很難漲價。

第二個階段是去化出現(xiàn)明顯放緩，在此階段出現(xiàn)諸如首付分期、0首付、團購等方式來增加市場的熱度。

“上述珠江等多個項目的‘0首付’、‘降價險’等另類營銷活動的即是該階段的表現(xiàn)”，張大偉介紹，如果不考慮這些促銷手段，新入市樓盤的價格和前期基本持平，一般來說，項目不敢輕言降價，一是擔(dān)心購房者買漲不買跌，另外降價也有損房企自身的品牌形象，容易造成老業(yè)主鬧事。

相比之下，北京樓市下半場的新特點在于第三階段，即是迎來了實質(zhì)性的降價。

經(jīng)張大偉了解，自7月份開始，北京市場多個項目出現(xiàn)了實質(zhì)性的降價，且最大的降幅高達20%，總體在5%-10%之間。

網(wǎng)易房產(chǎn)百盤價格數(shù)據(jù)顯示，6月北京降價樓盤總計16個，降價盤數(shù)量與上月基本持平。降幅超過10%的項目僅一個，幅度為14.29%。

以位于通州的首開香溪郡為例，和此前常見的由開發(fā)商先期墊付、購房人后期補齊的“0首付”不同，首開香溪郡是真正的免交“0首付”，即是免除三成首付的“0首付”。

另外，東亞五環(huán)國際和東亞尚品臺湖近期開始大幅降價促銷，每平米降幅近5千元，這將是北京市場上首次對外明降的項目。

在樓市危局下，限價政策也出現(xiàn)松動，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站的公開信息顯示，5、6月獲批預(yù)售許可證的項目中，價格超過4萬元/平方米的項目總數(shù)達18個，其中，單價9.7萬元，創(chuàng)下2014年入市住宅最高單價的保利海德公園也成功獲批。而今年前4個月，單價超過4萬元/平方米的項目只有13個。