2014年前八個月，房地產(chǎn)行業(yè)的融資呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。根據(jù)克而瑞研究中心檢測的102家重點房企8月融資情況，總規(guī)模達350 .25億元人民幣，同比和環(huán)比分別下降18 .93%和43 .13%。然而，海外市場融資行情卻大幅上漲，前八月中國房地產(chǎn)企業(yè)總計在海外市場上發(fā)行了524億美元的債券，比2013年同期翻番。南都記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，海外發(fā)債的房地產(chǎn)企業(yè)多屬于中國的房地產(chǎn)龍頭。開發(fā)商近期對于融資渠道多表示不甚樂觀，成本分化加劇。中海、越秀等房企透露融資成本僅5%左右，大型房企多在7%左右，而中小型房企的融資成本卻高達15%-20%。有開發(fā)商告訴南都記者，下半年投資欲望不強，處于觀望狀態(tài)，所以融資需求量不大。

融資“內(nèi)冷外熱”

從國內(nèi)房企的動作來看，行業(yè)對融資前景并不樂觀?？硕鹧芯恐行臋z測的102家重點房企8月融資總規(guī)模350 .25億元人民幣，同比和環(huán)比分別下降18.93%和43.13%。

銀行貸款、委托貸款、票據(jù)債務、增發(fā)配股等是最為主流的房企融資方式。“我們監(jiān)測發(fā)現(xiàn)8月的融資方式中，委托貸款環(huán)比大幅提升25個百分點至28%，成為本月最為主要的融資方式。”克爾瑞研究總監(jiān)林波告訴南都記者，在前兩月企業(yè)大幅通過融資補充現(xiàn)金流、調(diào)整財務結(jié)構(gòu)后，8月企業(yè)資金充裕度改善。

同時海外融資熱度大增。據(jù)數(shù)據(jù)研究供應商Dealogic的統(tǒng)計，2014年1～8月，中國房地產(chǎn)企業(yè)總計在海外市場上發(fā)行了524億美元的債券，比2013年同期增長100%。

“在國內(nèi)外融資成本差額的影響下，凡資質(zhì)較好的房企肯定尋找機會出海融資，包括尋找殼公司做外資方面的融資運作，規(guī)模這幾年一直在上升，這也已經(jīng)成為行業(yè)慣例。”華南某大型房企有關負責人接受南都記者采訪時表示。

另外值得關注的是，新湖中寶再融資獲放行，公司昨日晚間宣布，收到中國證監(jiān)會出具的《關于核準新湖中寶股份有限公司非公開發(fā)行股票的批復》，核準公司非公開發(fā)行不超過18 .27億股，預計募資約54.99億元。

不過，新湖中寶擬融資的資金是用于受到政策扶持的棚戶區(qū)改造項目。該司有關負責人也向南都記者表示，再融資放行并不容易，而棚戶區(qū)改造的用途迎合了國家的政策方向。

有業(yè)內(nèi)人士指出，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，而國際融資成本因為美聯(lián)儲升息而顯著增加，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將凸顯。

同時有開發(fā)商透露，企業(yè)下半年仍處觀望狀態(tài)，投資欲望不強，造成本月融資需求量不大。

華銀投資副總裁齊霽接受南都記者采訪時表示，房地產(chǎn)開發(fā)的熱情受到資金壓力的困擾。而房企很大一部分開發(fā)資金必須依賴投資杠桿，銀行、信托等金融機構(gòu)的支持尤為重要。

房企對資金的保守態(tài)度，從土地市場也可見一斑。8月房企拿地意愿繼續(xù)下跌，根據(jù)克而瑞監(jiān)測，北京、上海、廈門、成都等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。數(shù)據(jù)還顯示，8月百城土地成交金額同比降四成，房企拿地呈現(xiàn)量跌價漲態(tài)勢，由于市場成交的低迷，預計企業(yè)拿地會越發(fā)謹慎。

“由于樓市持續(xù)低迷，企業(yè)下半年仍處觀望狀態(tài)，投資欲望不強。”克而瑞分析師李權(quán)基告訴南都記者，如果樓市成交持續(xù)走低，預計開發(fā)商會持續(xù)謹慎拿地。

雅居樂今年就已在資本市場進行了4次融資，但在拿地上仍低調(diào)觀望。雅居樂有關負責人向南都記者表示，在目前大量商業(yè)地產(chǎn)涌入市場造成競爭白熱化的同時，雅居樂的資金杠桿運作將支撐“區(qū)域級商業(yè)體”，將“寶貴”的資金用于深耕路徑以提升業(yè)績。

大小開發(fā)商分化將加劇

開發(fā)商近期對于融資渠道多表示不甚樂觀，成本分化加劇。中海、越秀等房企透露融資成本僅5%左右，大型房企多在7%左右，而中小型房企高達15%-20%的融資成本，令發(fā)展壓力增大。有開發(fā)商告訴南都記者，下半年投資欲望不強，處于觀望狀態(tài)，也導致融資需求量不大。

這其中就有一個重要因素，海外融資成本偏低，且規(guī)模呈現(xiàn)上漲趨勢。從中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計來看，即便優(yōu)惠的海外融資成本也已經(jīng)上升，目前房企海外融資成本已普遍增加到7%以上。

但仍有越來越多的房企考慮借助海外平臺實現(xiàn)籌集資金。這也使得優(yōu)質(zhì)房企通過低廉的資金成本逆市擴張，而中小房企只能苦苦掙扎。

“目前國內(nèi)的金融發(fā)展與國外發(fā)達水平仍有較大差距，國內(nèi)存在的金融產(chǎn)品單一、銀行貸款期限過短難以滿足需求等問題。”全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波向南都記者表示，舉例而言，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)貸都是3年、5年的短期貸款，而房企要保持穩(wěn)定的資金鏈來持續(xù)進行開發(fā)，只能通過不斷拿地賣住宅的手段。如此反復行業(yè)很可能造成“強者恒強、優(yōu)勝劣汰”的局面。

[鏈接]蘭州取消樓市限購全國僅剩8城未松綁

南都記者昨日從蘭州住房保障和房地產(chǎn)管理局官方獲悉，從2014年9月3日起，購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網(wǎng)簽備案和房屋交易時，不再核查現(xiàn)有住房情況。

此前2010年7月7日，蘭州市明確提出了“外地人在蘭州只能購買一套房”，同時“本地家庭購房也不得超過兩套”。隨著樓市行情的轉(zhuǎn)向，這一執(zhí)行了4年的限購令終結(jié)。

易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進向南都記者表示，二三線城市取消限購一定是大勢所趨，但從支持剛需的角度來說，更加迫切需要的是加強貸款支持。而房貸政策對樓市成交的刺激效果會更明顯。

截至目前，全國僅有8個城市限購尚未松綁，包括北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京和西寧。

南都記者陳琳琳