每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

據(jù)測算，2020年“京津冀”地區(qū)人口占比將達(dá)到全國10%，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，商品房銷售復(fù)合增長速度將達(dá)到7%，其中核心區(qū)域?qū)^10%。投資標(biāo)的的選擇主要是根據(jù)資源升值的邏輯，擁有資源的房企將會獲得更大發(fā)展機會。

在京津冀一體化的大背景，該區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來哪些機遇？京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)又有哪些變化？帶著這些問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪了深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉。

NBD：在京津冀一體化的大形勢下，您如何看待京津雙城在地產(chǎn)方面的融合和發(fā)展？

李宇嘉：從目前來看，北京和天津的樓市在發(fā)展方面差距很大，北京商品住房平均價格在3萬元/平方米左右，天津商品住房價格則在1.5萬元/平方米左右，寫字樓租金價格上的差距更大。

京津冀一體化后，二者在公共服務(wù)均等化、產(chǎn)業(yè)協(xié)同和錯位發(fā)展、軌道交通連接等方面會突破阻礙，獲得長足發(fā)展，特別是北京首都功能的重新定位，經(jīng)濟方面的功能會轉(zhuǎn)移到天津和河北，這會首先促進(jìn)地產(chǎn)的融合和發(fā)展，表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)重新分工和合作上，天津商業(yè)辦公市場會獲得長足的發(fā)展空間，而北京商業(yè)辦公租金也將會下降，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后為北京房地產(chǎn)形態(tài)再造創(chuàng)造了空間。

另外，京津產(chǎn)業(yè)重塑后，就業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)走、人隨著就業(yè)走，這樣天津住宅類房地產(chǎn)的有效需求將增加，對緩解北京樓市需求過于集中、房價過高幫助很大，也有助于做實天津樓市需求。

NBD：改善型的高端物業(yè)是否更具有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

李宇嘉：京津冀作為我國第三大經(jīng)濟圈、城市圈，居民的收入水平比較高，對于住房的改善型需求本身比較強烈。但是，過去由于需求高度集中在北京，造成北京轄區(qū)內(nèi)房價太高、生活成本居高不下，改善型需求被抑制。京津冀一體化后，由于產(chǎn)業(yè)會在北京、天津和河北之間重新配置和優(yōu)化，特別是北京經(jīng)濟功能、產(chǎn)業(yè)會疏解到天津和河北，北京空間擁擠、需求居高不下的局面會有所改觀。

長期來看，房價有保持穩(wěn)定和回落的趨勢，這有利于過去被壓抑的改善型住房需求釋放。從天津來看，過去天津在產(chǎn)業(yè)、人才和功能定位上，一直受到北京強大的虹吸效應(yīng)，發(fā)展不盡如人意，積聚效應(yīng)不夠。京津冀一體化后，人才、就業(yè)人口會隨著產(chǎn)業(yè)走，積聚效應(yīng)會增強，生產(chǎn)效率會提升，居民收入水平也會提升，改善型住房需求會加速釋放。

NBD：濱海新區(qū)作為天津市發(fā)展的領(lǐng)頭羊，如何加大產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，帶動房產(chǎn)的迅猛發(fā)展？

李宇嘉：北京首都功能重新定位后，央企、總部經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，會首先選擇轉(zhuǎn)移到作為北方經(jīng)濟中心、航運中心的天津。

濱海新區(qū)作為天津市下轄的副省級區(qū)、國家級新區(qū)和國家綜合配套改革試驗區(qū)、國務(wù)院批準(zhǔn)的第一個國家綜合改革創(chuàng)新區(qū)，其功能配套、區(qū)位優(yōu)勢比較突出，有能力承接北京轉(zhuǎn)移過來的經(jīng)濟功能、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，天津應(yīng)該大力發(fā)展央企總部經(jīng)濟、北方要素配置中心。因此，濱海新區(qū)應(yīng)該加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)建設(shè)，這些方面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)綜合體應(yīng)該率先發(fā)展，以完善的配套做好承接產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)備，同時也要做好住宅類地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)建設(shè)的規(guī)劃。

NBD：京津冀一體化的加速，是否會帶動天津濱海新區(qū)新的中央商務(wù)區(qū)（CBD）的形成？如果形成，當(dāng)?shù)爻鞘芯C合體會面臨什么樣的機會？

李宇嘉：天津距離北京近，配套設(shè)施相對完善，區(qū)位優(yōu)勢相對突出，加之北京寫字樓租金越來越貴，企業(yè)的辦公成本越來越高，一些企業(yè)會主動選擇入駐天津。

濱海新區(qū)應(yīng)該結(jié)合京津冀一體化的進(jìn)程，制定更有吸引力的金融政策、財稅政策、產(chǎn)業(yè)政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商業(yè)和物流等企業(yè)入駐，從而使天津中央商務(wù)區(qū)實至名歸。

中央商務(wù)區(qū)形成后，在商務(wù)區(qū)功能分區(qū)、生活配套和產(chǎn)業(yè)配套等方面要重新規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)綜合體、商業(yè)綜合體會獲得長足的發(fā)展機會。

NBD：產(chǎn)業(yè)集聚會帶動濱海新區(qū)的新的置業(yè)需求，改善型需求是否更受到青睞？

李宇嘉：濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位于要素配置中心、金融副中心和總部經(jīng)濟等，處于產(chǎn)業(yè)鏈的高端。就業(yè)人群的需求會呈現(xiàn)出不斷升級的趨勢。因此，未來濱海新區(qū)的改善型需求會爆發(fā)式增長。

NBD：京津冀一體化的加速，是否意味著天津市高端、多元化業(yè)態(tài)、地標(biāo)性的物業(yè)將面臨機會？

李宇嘉：不同的收入水平對應(yīng)的物業(yè)需求是不同的。隨著京津冀一體化的加速，一些大型央企和國企、總部企業(yè)和品牌企業(yè)的入駐，高端人才也將在天津積聚，天津市高端物業(yè)的需求會越來越多，房地產(chǎn)市場也會迎來一個很好的發(fā)展機遇。除了住宅，商業(yè)、工業(yè)和商住一體的物業(yè)業(yè)態(tài)等多元化物業(yè)也會迎來新的歷史機遇。

天津濱海新區(qū)的發(fā)展會吸取其他新區(qū)發(fā)展過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)。未來，集居住、工作和生活為一體的“立體地產(chǎn)”、“垂直地產(chǎn)”將會有發(fā)展的空間和政策鼓勵。向上要空間的多元化業(yè)態(tài)、地標(biāo)性物業(yè)將會成為節(jié)約集約利用土地的首選形式。