9月份，沃爾瑪宣布斥資6億的珠海“樂世界”將于2016年落成營業(yè)，這標(biāo)志著這家全球最大的零售巨頭最終向中國市場妥協(xié)，首次進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

2011年，高福瀾擔(dān)任沃爾瑪亞洲總裁及C EO，同年成立了亞洲不動產(chǎn)有限公司，主力發(fā)展以大賣場及山姆會員店為核心的商業(yè)地產(chǎn)。但直到3年后，高福瀾已回歸美國任職，沃爾瑪在中國的第一份成績單——— 珠海項目才浮出水面。

不能不讓人產(chǎn)生遐想的是，沃爾瑪今年財報顯示，其中國區(qū)市場份額跌至5.7%，被華潤萬家所趕超。作為第一家進(jìn)入中國的外資零售商，沃爾瑪零售霸主的號召力在消退，成本在上漲，這迫使其不得不做出改變。

沃爾瑪1996年在深圳市羅湖區(qū)開設(shè)第一家門店，是第一家在中國開店的外資超市。在2010年以前，他們憑著“全球第一零售商”的金字招牌在中國享盡各種福利。

首先是政府層面，各級政府為了招商引資，開出各種福利政策。比如2005年，沃爾瑪進(jìn)入重慶市場，在九龍坡深國投廣落成20000多平方米的大賣場。彼時，廣場業(yè)主與沃爾瑪開出10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的條件，而當(dāng)?shù)卣畡t返還三年營業(yè)稅。

沃爾瑪?shù)南M者號召力讓許多商業(yè)地產(chǎn)艷羨，許多商業(yè)項目為了吸引沃爾瑪均開出了各種優(yōu)惠政策。首先是萬達(dá)廣場，2001年，萬達(dá)廣場曾與沃爾瑪簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者為前者“先租后建”的訂單地產(chǎn)招商活動“背書”，后者則為前者提供優(yōu)惠。

但此一時非彼一時，沃爾瑪?shù)慕鹱终信普谕噬?011年重慶政府對沃爾瑪“綠色豬肉門”中開出了269萬元、停業(yè)半月的罰單，很多業(yè)內(nèi)人士將其視為政府對外企的強硬態(tài)度的悄然變化；2009年，永輝超市成為萬達(dá)的新戰(zhàn)略伙伴，未來計劃1/5的門店進(jìn)入萬達(dá)廣場，沃爾瑪與萬達(dá)廣場等主要租戶的15年左右的長租約即將到期，面臨租金暴漲的困境。

從政府到民間，沃爾瑪?shù)奶栒倭υ谇八从械赝噬?/p>

今年2月份公布的財報中，沃爾瑪國際部門的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門。放眼全球，中國區(qū)幾乎是國際業(yè)務(wù)唯一的救命稻草。

目前，沃爾瑪國際業(yè)務(wù)最大貢獻(xiàn)地區(qū)是墨西哥，其正在面臨著腐敗指控，且由于國內(nèi)消費力低迷，單店銷售額連續(xù)七個月下滑；而另一個人口大國印度則拒絕外商直接投資，沃爾瑪只能轉(zhuǎn)而與印度巴蒂集團合作，打造現(xiàn)購自運的批發(fā)倉庫模式。這與傳統(tǒng)意義的沃爾瑪完全不同，去年10月也宣布合作破產(chǎn)；至于發(fā)達(dá)國家韓國、德國等地區(qū)，沃爾瑪則早在2006年先后撤出。

反觀中國市場，盡管沃爾瑪中國區(qū)業(yè)務(wù)占全球銷售量尚不足5%，但高福瀾今年初對媒體表示，2013年，沃爾瑪中國銷售增幅高達(dá)24.5%。“中國市場有潛力成為(美國之外)沃爾瑪在全球的第二大市場。”去年，沃爾瑪宣布將在中國區(qū)三年內(nèi)開設(shè)100家門店，三年后山姆會員店年均開店速度達(dá)10家(美國總部亦僅有550家山姆會員店)，以及在三四線城市成立購物中心。

這其中，類似“珠海樂世界”的購物中心的商業(yè)地產(chǎn)模式無疑是最引人矚目的。沃爾瑪從未在美國以外地區(qū)持有物業(yè)，一方面保持輕資產(chǎn)的“專業(yè)零售商”形象，同時也為了免受不穩(wěn)定的政策因素拖累。但中國市場的重要性迫使沃爾瑪必須做出妥協(xié)。

但由于沃爾瑪?shù)?ldquo;妥協(xié)”來得有點晚，購物中心業(yè)態(tài)儼然已經(jīng)過剩。盡管商業(yè)地產(chǎn)動輒超過20%依然遠(yuǎn)高于零售業(yè)的5%，但由于近幾年地價上漲、宏觀調(diào)控等原因已趨于下滑。

2013年上半年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總的投資額已超過5000億元，同比增長26%，遠(yuǎn)超過全國的GD P水平，也超過社會商品零售總額的增長幅度；而中國的購物中心數(shù)量已達(dá)3100家，同質(zhì)化率已達(dá)60%。同時，一線城市優(yōu)質(zhì)地皮已經(jīng)飽和，沃爾瑪只能在三線城市尋求突破，而這些地區(qū)的購買力又成為新的挑戰(zhàn)。

南都經(jīng)濟評論員蔡輝