萬科擬備150億過冬“糧草” 房企中期票據(jù)融資徹底放開？

華夏時(shí)報(bào)記者陳小瑛深圳報(bào)道

萬科(000002)日前發(fā)布公告稱，擬提請(qǐng)發(fā)行150億元債務(wù)融資工具，有效期限為24個(gè)月，融資工具期限最長不超過10年。

“資金來源多樣化，企業(yè)不受某一方約束，財(cái)務(wù)狀況也更安全，哪種融資方式利率低，我們就選擇哪種。”萬科內(nèi)部人士對(duì)記者說，公司目前的債務(wù)結(jié)構(gòu)中，中短期負(fù)債較高，如果能夠發(fā)行長期票據(jù)，到期一次性付清，有利于改善公司短期的運(yùn)營壓力。

在監(jiān)管層放松中期票據(jù)融資后，已有富力地產(chǎn)、金融街、中南建設(shè)3家房企公布融資計(jì)劃158億元。蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，監(jiān)管層放開上市房企票據(jù)融資，有助于解決房企周轉(zhuǎn)資金難題，某種程度上，也是一種救市方式。

萬科備過冬“糧草”

據(jù)公告披露，萬科發(fā)行的債務(wù)融資工具品種，包括但不限于境內(nèi)市場的中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券和資產(chǎn)支持票據(jù)等。

此次債務(wù)融資工具的有效期限為24個(gè)月，這也意味著萬科可在兩年內(nèi)擇機(jī)進(jìn)行債務(wù)融資，可一次或多次發(fā)行，且可為若干種類，債務(wù)融資工具的期限最長不超過10年。

萬科內(nèi)部人士告訴記者，票據(jù)主要是向銀行、保險(xiǎn)、債券基金、貨幣基金等機(jī)構(gòu)發(fā)行，通常為3-7年期，目前市場上5年期的票據(jù)融資利率在5%-6%之間，低于銀行貸款利率。

“通常一個(gè)二三十萬平方米的項(xiàng)目，開發(fā)周期要5年左右，如果銀行開發(fā)貸款是一年期或者兩年期，項(xiàng)目還沒開發(fā)完就要還貸，又需籌集后續(xù)開發(fā)資金。”萬科內(nèi)部人士稱，很顯然，貸款周期越長，越有利于項(xiàng)目順利開發(fā)。

截至2014年6月，萬科持有的貨幣資金為428.6億元，大于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債222.8億元。一年以上有息負(fù)債為591億元，占比72.62%。從負(fù)債類型看，有息負(fù)債中，銀行借款占比45%，應(yīng)付債券占比12.16%，其它借款占比42.81%。

“通常銀行貸款最長不超過3年，相比之下，票據(jù)長期融資更適合房企長開發(fā)周期。”平安銀行一位客戶經(jīng)理說，今年房企開發(fā)貸資金普遍較緊，雖然萬科不愁拿不到貸款，但利率也不低。

實(shí)際上，為了降低融資成本，在2013年下半年，萬科就設(shè)立了20億美元的中期票據(jù)計(jì)劃，5年期債券利率為4.5%。

不過，盛富資本協(xié)眾國際總裁黃立沖告訴記者，海外票據(jù)融資需要機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)，若加上配售等費(fèi)用，實(shí)際融資利率也要5%，而國內(nèi)的票據(jù)融資更簡單，不需要評(píng)級(jí)和外保內(nèi)貸等繁瑣手續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1294.7億元，同比增長14.6%，位居行業(yè)第一。

值得注意的是，萬科回款只有700億元，甚至不及去年同期，銷售資金回籠比例只有54%，而中海上半年的資金回籠比例超過75%。

業(yè)內(nèi)人士指出，銷售回款占萬科資金來源超過一半，當(dāng)銷售回款放緩時(shí)，萬科無疑需要其它融資渠道補(bǔ)充流動(dòng)資金。

“雖然萬科有400多億元現(xiàn)金，但萬科資產(chǎn)規(guī)模已超5000億元，需要源源不斷的錢去投入，如果不做票據(jù)融資，就需要?jiǎng)e的方式融資。”萬科內(nèi)部人士直言，對(duì)房企而言，當(dāng)然是錢越多越好。

萬科表示，此次募集的資金將用于公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動(dòng)資金及(或)項(xiàng)目投資等用途。

多家房企瞄準(zhǔn)中期票據(jù)

今年9月初，市場傳出對(duì)房企放開中票融資消息，監(jiān)管層將允許已上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。

萬科內(nèi)部人士告訴記者，在此之前，由于政策限制，房企沒有發(fā)行過中期票據(jù)，而近期市場確實(shí)有所松動(dòng)，上市房企隨即抓住機(jī)遇。

對(duì)于募集資金用途，監(jiān)管層做了明確規(guī)定：募集資金將用于符合國家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的項(xiàng)目貸款，不能作為土地款等其他用途。

不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金用途并不妨礙開發(fā)商正常開發(fā)普通商品房，這將給房企帶來新的融資渠道，此前，在國內(nèi)除了銀行貸款，以及利率高昂的信托、基金類產(chǎn)品，很少有其它低成本融資渠道，A股市場融資即使在去年8月開始放開，但真正能夠靠增發(fā)股份融資成功的寥寥無幾，導(dǎo)致房企被逼從境外融資。

“今年市場銷售萎靡，開發(fā)商回款普遍不理想，資金緊缺是毋庸置疑的。”一位熟悉萬科的分析人士稱，市場調(diào)整也是拿地好時(shí)機(jī)，但房企手頭沒錢無法拿地，如果能在冬天備足糧草，等小房企開發(fā)受阻時(shí)，大房企則可趁機(jī)入股合作開發(fā)。

中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉表示，如果萬科的債務(wù)融資工具完全在境內(nèi)發(fā)行，將有望成為國內(nèi)房企最大規(guī)模的融資。萬科此次擬實(shí)施的債務(wù)融資工具，從側(cè)面上也反映了中票融資將在房地產(chǎn)行業(yè)徹底放開。

實(shí)際上，不只是萬科，富力地產(chǎn)也擬申請(qǐng)發(fā)行70億元中票融資計(jì)劃，期限3年至10年，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

9月17日，金融街公告稱，擬發(fā)行不超過52億元中期票據(jù)，期限5年或以上，利率在不超過限定水平條件下由公司根據(jù)發(fā)行時(shí)市場情況與主承銷商協(xié)商確定。9月18日，中南建設(shè)也宣布擬發(fā)行注冊(cè)不超過36億元中期票據(jù)，期限不超過5年，可以為單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種，可分期發(fā)行。

“雖然像萬科這類上市房企，談不上很缺錢，但無疑有助于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充現(xiàn)金流。”宋延慶對(duì)記者說。

黃立沖認(rèn)為，在市場低迷時(shí)，每家房企都缺錢，但上市房企融資渠道更多，過冬會(huì)有很多房企死掉，大房企做好融資過冬，可以等著收購活不下去的房企項(xiàng)目。