10月8日起，北京將再次上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)，此前的上一次上調(diào)是在2011年底，當(dāng)時(shí)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的制定還是能夠讓大多數(shù)普通購(gòu)房者享受到了契稅的優(yōu)惠，但隨著時(shí)間推移，北京房?jī)r(jià)在2013年又經(jīng)歷了一輪快速上漲，三年后的今年，整體市場(chǎng)價(jià)格攀升至一個(gè)新的高度。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京商品住宅的成交均價(jià)是21662元/平方米，而2014年的前9個(gè)月，盡管成交的57079套商品住宅銷(xiāo)量中有11%、共6294套是低價(jià)自住房，但整體成交價(jià)格依然上漲至25313元/平方米，相比2011年的價(jià)格水平，漲幅高達(dá)17%。

政策調(diào)整前

由上表可以看出，北京普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行三年時(shí)間后，北京各環(huán)比區(qū)間的實(shí)際成交均價(jià)均已超過(guò)普通住房標(biāo)準(zhǔn)，也就是“被豪宅”，按規(guī)定需要繳納3%的契稅。

政策調(diào)整后

上表則是調(diào)整后的普通住房標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域?qū)嶋H成交價(jià)格，可以看出調(diào)整后的普通住房標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)覆蓋了當(dāng)前除豪宅外的絕大多數(shù)成交房源。

與此同時(shí)，今天，央行放寬貸款資格的審核要求，由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，同時(shí)明確首套首付三成，房貸利率7折。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)分析，在國(guó)慶節(jié)前，從中央到地方相繼頒布寬松政策，可以說(shuō)是順時(shí)應(yīng)勢(shì)。

從全國(guó)情況來(lái)看，此前46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北、上、廣、深四個(gè)一線城市尚在執(zhí)行，三亞據(jù)稱(chēng)也將在國(guó)慶節(jié)后放開(kāi)限購(gòu)，但行政手段的退出并未帶來(lái)樓市的回暖，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)水平顯示，8月全國(guó)70個(gè)大中城市中，除廈門(mén)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲、溫州房?jī)r(jià)環(huán)比持平以外，其他68個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)節(jié)仍在下滑。

由此表現(xiàn)出限購(gòu)的解禁并沒(méi)有有效提振市場(chǎng)信心。特別是一些三四線城市由于前幾年大量推地，造成商品房庫(kù)存嚴(yán)重累積，城市又缺少核心產(chǎn)業(yè)對(duì)外來(lái)人口的吸附能力不足，造成購(gòu)房需求的萎靡觀望。而此次放松限貸，其實(shí)質(zhì)是提高了購(gòu)房者的資金杠桿率，放大了收益，借此促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)的增加。

房貸政策放松后，首次置業(yè)的剛需人群又可以享受到利率優(yōu)惠，購(gòu)房總成本有所降低。如果按貸款100萬(wàn)、20年還清計(jì)算，7折利率可以為購(gòu)房者節(jié)省將近27萬(wàn)元。而對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更是重大利好，賣(mài)掉舊房再買(mǎi)新房依然可以享有首套購(gòu)房的30%首付、7折利率，預(yù)計(jì)一、二線城市將會(huì)由此啟動(dòng)一輪升級(jí)置業(yè)的高潮。

從北京的情況來(lái)看，雖然依然堅(jiān)持嚴(yán)格的限購(gòu)政策，但是今年以來(lái)，政府已經(jīng)幾次適度微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策，年初放寬限價(jià)令之后，下半年土地出讓環(huán)節(jié)由配建自住房或保障房改為異地競(jìng)建，由此體現(xiàn)出政府既希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠適度活躍，但又擔(dān)心成交量回升后房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，因此寬松政策并未聚焦于交易環(huán)節(jié)，而是始終針對(duì)開(kāi)發(fā)商小步穩(wěn)妥地放寬。也正是因?yàn)槿绱?，收效并不顯著，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在低谷中徘徊。

扣除自住房、保障房之后，下半年北京商品住宅的月度銷(xiāo)量始終在3000-4000套左右。而此次放寬普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，則是北京的寬松政策首次面向購(gòu)房者，雖然放寬標(biāo)準(zhǔn)之后，更多的是利好已購(gòu)房客群，按標(biāo)準(zhǔn)降低該類(lèi)客群應(yīng)繳納的契稅，但對(duì)計(jì)劃購(gòu)房的客群來(lái)說(shuō)，也從一定程度上增強(qiáng)了看待后市的信心。特別是北京的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)與央行放松房貸政策相疊加，對(duì)于北京這個(gè)本不缺少購(gòu)房需求，缺少的是市場(chǎng)信心的城市來(lái)說(shuō)尤為關(guān)鍵，預(yù)計(jì)隨著政策執(zhí)行，住房換手率將有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及剛需、改善型樓盤(pán)成交量的提升。