房貸新政后樓市走向

譚志娟

編者按/9月30日出臺(tái)的房貸政策，被視為是2008年以來(lái)迄今為止最具力度的救市政策，引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。市場(chǎng)對(duì)該政策反應(yīng)如何？它能否起到救市的作用？下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？是否已經(jīng)到了抄底買房的時(shí)機(jī)？為詳解這些疑問(wèn)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》派出記者赴北上廣深調(diào)查，走訪有關(guān)業(yè)內(nèi)人士，試圖為購(gòu)房者把脈行業(yè)發(fā)展走勢(shì)。

房貸新政效果待察房?jī)r(jià)四季度或止跌反彈

9月的最后一天，樓市最大松綁政策出臺(tái)。9月30日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。新政亮點(diǎn)是放松首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

北京的王華(化名)今年年底準(zhǔn)備結(jié)婚，擬購(gòu)買一套二手的小兩居作為婚房。他向記者介紹，9月份就在看房，國(guó)慶7天假期更是頻繁看房，但均未買入。“新政出臺(tái)后，不知道房?jī)r(jià)是漲還是跌，我也再等等看。”王華仍然選擇觀望。

如王華這樣的觀望者還有很多。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪獲悉，新政發(fā)布后，國(guó)慶黃金周期間新房與二手房的看房者人數(shù)均明顯增多，但由于新政細(xì)則尚未出臺(tái)，購(gòu)房者觀望情緒仍然有些濃厚，北上廣深等一線城市樓市成交均十分低迷，后續(xù)實(shí)施效果還有待觀察。

看房人數(shù)增多

新政亮點(diǎn)是修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款還清再購(gòu)房享受首套房政策。在居民房貸方面，重申貸款首付最低為30%、利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍，并允許銀行自行決定房貸利率。更重要的是，明確在房貸結(jié)清的情況下，二套房可享受首套房待遇。

對(duì)于新政對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)稱，在目前去庫(kù)存的導(dǎo)向下，購(gòu)房者會(huì)因?yàn)檠胄姓叨徑赓?gòu)房壓力，進(jìn)而積極入市。這也會(huì)使得部分觀望購(gòu)房者改變策略，進(jìn)而跟風(fēng)，積極參與購(gòu)房緩解中。一旦成交量反彈，將直接利好樓市的長(zhǎng)期發(fā)展。

記者采訪獲悉，受新政利好刺激，像北京一線城市黃金周里看房的人數(shù)明顯增多，但一些購(gòu)房者觀望情緒仍濃厚。

一家房企銷售負(fù)責(zé)人接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“新政對(duì)我們房企銷售構(gòu)成利好，政策出臺(tái)后，北京樓盤(pán)回暖明顯，我們北京的新樓盤(pán)在國(guó)慶節(jié)7天看房的人比此前明顯增多，他們多為改善性購(gòu)房者。”

不僅新房，二手房看房者也明顯增多。“國(guó)慶節(jié)間二手房看房者明顯增多，成交量也出現(xiàn)了一定上升，前6天假期我們就成交了八套房，這些購(gòu)買者多為首套居住房與改善性住房。”北京海淀區(qū)永泰園小區(qū)的一家鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)陳小姐對(duì)本報(bào)記者表示，但多數(shù)人仍選擇觀望。

對(duì)于國(guó)慶假期北京二手房的成交量問(wèn)題，永泰園鏈家地產(chǎn)店的負(fù)責(zé)人向記者介紹，“今年9月份我們店成交量環(huán)比上升了60%，但仍不如去年同期。”

記者采訪獲悉，由于9月30日頒布新政后迎來(lái)國(guó)慶放假，由于新政細(xì)則尚未出臺(tái)，后續(xù)實(shí)施效果還有待觀察。

“房貸松綁政策會(huì)令很多購(gòu)房者的觀望情緒有所弱化，對(duì)于樓市近期的走向會(huì)格外關(guān)注。但這樣一種心理，還不能直接拉動(dòng)成交量的上升。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平亦認(rèn)為，房貸新政不會(huì)馬上改變供求關(guān)系。不能說(shuō)政策一出臺(tái)，馬上就會(huì)刺激消費(fèi)的大規(guī)模增長(zhǎng)，市場(chǎng)還存在觀望情緒，需要有一段時(shí)間的消化，所以政策出臺(tái)不會(huì)馬上改變供求關(guān)系。

在受訪地產(chǎn)業(yè)界人士看來(lái)，新政對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，不僅能夠有助他們銷售業(yè)績(jī)改善，而且對(duì)于開(kāi)發(fā)商融資限制的放寬，也將緩解企業(yè)資金鏈的壓力。

上述房企銷售負(fù)責(zé)人向記者透露，“今年前9月，很多開(kāi)發(fā)商的新樓盤(pán)銷售情況不是很理想，許多房企還未完成今年的銷售目標(biāo)。”因而政策有助他們改善銷售業(yè)績(jī)。

四季度房?jī)r(jià)有望止跌反彈

記者注意到，不僅限貸新政出臺(tái)，限購(gòu)松綁也出現(xiàn)擴(kuò)圍態(tài)勢(shì)。9月底，珠海、蘇州等城市還相繼宣布全面取消限購(gòu)。

珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局9月26日晚在官方網(wǎng)站宣布，以進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障與房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展，以適應(yīng)實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略建設(shè)國(guó)際宜居城市的需要，實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”，支持合理自住需求。有關(guān)意見(jiàn)對(duì)原有的限購(gòu)、限價(jià)政策作出調(diào)整。

至此，截至9月底，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞五座城市依然實(shí)行限購(gòu)。不過(guò)，有分析稱，限購(gòu)?fù)顺鲆讶皇谴髣?shì)所趨。

而在房貸新政出臺(tái)以及限購(gòu)面臨全面退出的情況下，樓市能否回暖？受訪的房企與業(yè)界專家向記者稱，房?jī)r(jià)在今年第四季度有望完成止跌反彈，今年下半年是購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)。

“房?jī)r(jià)在今年第四季度有望完成止跌反彈的過(guò)程。” 嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者稱，這跟信貸刺激帶來(lái)的效應(yīng)有很大的關(guān)系。隨著市場(chǎng)預(yù)期的不斷扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)跌幅會(huì)不斷收窄，在年末有望出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)。

“對(duì)于購(gòu)房者而言，今年下半年是比較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，因?yàn)楹芏喾科筮€未完成今年銷售目標(biāo)，年底前不會(huì)提價(jià)。”上述房企銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。然而，他還向記者透露，多數(shù)房企比較看好明年房?jī)r(jià)，對(duì)明年房?jī)r(jià)預(yù)期較高。

上述鏈家地產(chǎn)陳小姐也對(duì)記者稱，隨著房貸新政出臺(tái)，現(xiàn)在二手房賣主雖未明顯漲價(jià)，但已表現(xiàn)出漲價(jià)。“半數(shù)賣主已表示出漲價(jià)意愿。”該鏈家地產(chǎn)中介店負(fù)責(zé)人也向記者證實(shí)。

因而，嚴(yán)躍進(jìn)建議，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果商業(yè)銀行出現(xiàn)9折按揭貸款利率，那么就可以嘗試以抄底的心態(tài)購(gòu)房。

不過(guò)，也有市場(chǎng)人士表示，今年下半年樓市銷售情況預(yù)計(jì)比上半年好，但受周期性影響，樓市真正回暖還需等到明年下半年。