□本報記者 于萍

繼一季報及中報凈利潤雙雙下滑后，上市房企三季報業(yè)績“頹勢”并未有改觀的跡象。根據(jù)中國證券報記者的統(tǒng)計，目前兩市已有51家房企披露三季度預告，預減及預虧的公司占比近六成。自2003年以來，上市房企三季報業(yè)績一直保持同比增長，而今年三季報或將是2003年以來首次業(yè)績同比負增長。

凈利潤或負增長

近幾年來，房地產一直是A股中表現(xiàn)最為穩(wěn)定的行業(yè)之一，基本保持著兩位數(shù)的業(yè)績增幅。不過，從今年一季度開始，上市房企整體業(yè)績出現(xiàn)負增長，且下降幅度在中報進一步擴大。從目前披露的三季度業(yè)績預告來看，上市房企業(yè)績下滑的趨勢很可能仍在繼續(xù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前共有51家A股房企披露了三季度業(yè)績預告，預減及預虧的公司家數(shù)共有29家，占比近六成。如果按照各家公司凈利潤預計變動的中值計算，剔除不可比因素后，44家房企前三季度凈利潤同比下降約38%。盡管“萬保招金”四大房企龍頭尚未披露三季度業(yè)績預告，但僅從目前業(yè)績情況來看，上市房企在三季報的整體表現(xiàn)并不樂觀。

今年以來，上市房企的整體業(yè)績增幅已經(jīng)呈現(xiàn)逐級下滑的態(tài)勢。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一季度A股房企歸屬于母公司股東的凈利潤同比下降了6.38%，中報時同比下降幅度擴大至8.9%。上半年144家A股房企中，有74家出現(xiàn)凈利潤同比下降，占比已經(jīng)過半。這其中有55家房企的下滑幅度超過30%，對三季報業(yè)績表現(xiàn)形成了較大壓力。

事實上，三季度及四季度通常是房企結算高峰期?？v觀歷史，自2003年以來，A股房企在三季報的業(yè)績一直保持同比增長的態(tài)勢。Wind數(shù)據(jù)顯示，即使是在2008年及2012年的相對低點期，三季報的業(yè)績同比增幅也分別達到17.89%和5.44%，而2013年三季報時A股房企業(yè)績同比增幅為26.7%。從當前趨勢看，上市房企的三季報業(yè)績很可能繼續(xù)延續(xù)年初至今同比下滑的態(tài)勢，這將成為2003年以來首次出現(xiàn)三季報凈利潤同比負增長，創(chuàng)下十二年來的增速新低。

當前機構人士對于房企三季報的預期也并不樂觀。平安證券分析師認為，隨著下半年樓市進入觀望深水區(qū)，開發(fā)商營銷壓力漸增，預計三季度開發(fā)商費用率仍將處于高位。在結算收入未有明顯提升的前提下，費用率攀升，加上毛利率短期難有明顯改善，預計前三季度房地產凈利潤大概率仍將下滑。

房企分化加劇

在房地產市場整體低迷的背景下，開發(fā)商之間的業(yè)績分化更加明顯。從已經(jīng)披露的三季報預告來看，規(guī)模較大的主流房企業(yè)績表現(xiàn)仍相對穩(wěn)定，而小房企的經(jīng)營壓力則明顯提升。

數(shù)據(jù)顯示，已披露三季報預告的房企中，上半年收入超過10億元的13家房企中有8家預增。相比之下，上半年營收規(guī)模不足1億元的15家小房企中則只有4家預增。

分析人士表示，相比一般房企，主流房企憑借高效的管控能力和相對穩(wěn)健的結算周期，預計平均凈利潤仍能保持15%-20%左右增速。而布局區(qū)域較為集中，主要業(yè)務在三四線城市的中小房企則面臨庫存積累的壓力，需要提防房價下行帶來的資產減值沖擊。

從預告情況看，規(guī)模較大的房企業(yè)績表現(xiàn)相對平穩(wěn)。榮盛發(fā)展預計前三季度實現(xiàn)凈利潤約17.53億元至22.79億元，同比增長0至30%。公司表示，1-9月公司項目生產、銷售進度正常，結算面積、結算金額較上年同期均有一定幅度增長。

中天城投預計前三季度實現(xiàn)凈利潤約11.58億元至14.47億元，同比增長60%至100%，業(yè)績增長主要是結轉規(guī)模增加、計入損益的政府補助金額較上年同期大幅度增長等。同樣由于結算收入大幅增加，首開股份預計凈利潤增長115%左右。

相比之下，業(yè)績表現(xiàn)不佳的房企大多受制于市場低迷、結算項目有限等因素。中航地產公告稱，預計前三季度虧損6200萬元至7450萬元，主要是部分地產項目未達到結轉收入條件，導致地產業(yè)務凈利潤虧損。

不僅房地產開發(fā)企業(yè)遇阻，從事土地一級開發(fā)的公司也面臨一定經(jīng)營壓力。鐵嶺新城公告稱，預計前三季度實現(xiàn)凈利潤約100萬元至200萬元，同比下降逾九成。公司表示，房地產市場持續(xù)下滑，作為其上游行業(yè)的土地一級開發(fā)市場也受到了很大影響，土地出讓情況不佳，導致業(yè)績下降。

四季度預期好轉

隨著房地產信貸政策出現(xiàn)松動，樓市預期在四季度正有好轉跡象，市場成交量近期出現(xiàn)回升。再加上四季度將迎來房企結算高峰期，有望帶動未來房企盈利回升。

CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)后一周，北京、天津、上海等城市的住宅成交量均有增長。受信貸新政和北京市調整普宅標準兩大利好影響，北京樓市已經(jīng)表現(xiàn)出向好跡象。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，10月上旬北京市二手房市場新增房源比9月同期增長了19.6%，市場新增客源比9月同期增長了9.4%。

中原地產數(shù)據(jù)則顯示，十一節(jié)后，中原六大城市二手門店新增客源持續(xù)增加，日均新增客源1.1萬個，較9月的日均水平增加約6成。“門店來訪量的增加，說明有意向購房的人群正在增多，這是接下來成交量回升的基礎，樓市交易活躍度正在恢復。”中原地產分析師張大偉表示。

張大偉預計，隨著后市各地信貸政策細則陸續(xù)出臺，改善型需求將逐步入市，帶動10月成交回升。除了小部分三四線城市庫存積壓過于嚴重外，其他城市有望全面止跌。

申銀萬國研究員認為，伴隨央行信貸政策調整，預計四季度行業(yè)銷量和政策面都將好于前三季度，房地產行業(yè)告別高速增長時代，將迎來龍頭企業(yè)憑綜合實力占據(jù)市場和中小房企創(chuàng)新轉型的黃金時期。

部分房企三季報業(yè)績預告情況

證券簡稱三季報業(yè)績預告摘要中報凈利潤同比增長率

榮盛發(fā)展凈利潤約175334.30萬元~227934.59萬元，增長0.00%~30.00%23.42%

中天城投凈利潤約115774萬元~144716萬元，增長60.00%~100.00%90.93%

首開股份凈利潤增長115%左右119.01%

上實發(fā)展增長50%以上134.77%

濱江集團凈利潤約47668.51萬元~71502.77萬元，下降40.00%~60.00%-51.67%

金融街凈利潤約53743萬元~67179萬元，下降50%~60%-51.22%

順發(fā)恒業(yè)凈利潤約23300萬元~24000萬元，增長298.53%~310.51%394.44%

北京城建增長10%以上-62.09%

陽光城凈利潤約59750萬元~67200萬元，增長60.00%~80.00%30.24%

天?；?/font>凈利潤約25000萬元~27000萬元，增長172.15%~193.92%80.63%

世聯(lián)行凈利潤約20429.66萬元~26558.56萬元，增長0%~30%34.89%

南國置業(yè)凈利潤約13868.46萬元~17335.58萬元，下降0.0%~20.00%0.12%

中房地產凈利潤約9612萬元，增長50.90%3.99%

渝開發(fā)凈利潤約11200萬元~13000萬元，增長88%~118%35.56%

國興地產凈利潤約4100萬元，增長約266%649.17%

蘇寧環(huán)球凈利潤約2000萬元~6000萬元，下降90.43%~96.81%-92.89%

合肥城建凈利潤約3424.4萬元~5707.34萬元，增長-25%~25%22.28%

世榮兆業(yè)凈利潤約2500萬元~3000萬元，下降93%~94%-90.44%

鐵嶺新城凈利潤約100萬元~200萬元-65.23%

深深房A凈利潤約5000萬元~5800萬元，增長201.57%~249.82%166.14%